世界人居

冷萬欣 中房報記者 樊永鋒 四川報道

四川省廣漢市素有“成都北大門”之稱，這座因“三星堆遺址”而名揚海內(nèi)外的城市，以鴨子河為界分新老城區(qū)，老城區(qū)在河南岸，新城區(qū)在河北岸。

駕車穿過橫跨鴨子河的金雁湖大橋，一路向東北方向行進(jìn)，在成綿高速與北京大道交會處，就可以看到多年前名噪一時、宣傳廣告遍布四川省的天府大市場。天府大市場以北京大道為中軸，分為南北兩區(qū)，一面自稱為天府國際農(nóng)產(chǎn)品中心，一面是北新國際機(jī)械城。

根據(jù)天府大市場的官方介紹，其占地面積超過60萬平方米，建筑面積達(dá)到100萬平方米。這個四川省以及德陽市、廣漢市各級領(lǐng)導(dǎo)頻頻現(xiàn)身考察調(diào)研的“四川省重點項目”，而今成了眾多業(yè)主們的傷心地。

中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，天府大市場項目目前嚴(yán)重拖欠業(yè)主們的租金。該項目共涉及受害業(yè)主人數(shù)在萬人以上，據(jù)記者保守估計，受害業(yè)主的購房款加上拖欠的租金，損失總金額超過了50億元。

在天府大市場項目長達(dá)數(shù)年的招商過程中，常以政府背景作為其賣點，此外，該項目開發(fā)商也是劣跡斑斑，法定代表人劉某成甚至是2003年原上市企業(yè)ST長控重組合同詐騙案犯罪嫌疑人之一。

而廣漢市政府各相關(guān)部門，在項目前期啟動考察、開發(fā)商資質(zhì)審核、宣傳內(nèi)容監(jiān)管的各個階段全程缺位，直至項目拖欠租金繼而引發(fā)大量業(yè)主維權(quán)危機(jī)。

承諾售后包租、返租

滿頭的汗珠、戴著一頂老式的遮陽帽，右手拎著一個裝滿了文件的花色布袋，6月15日中午，記者在天府大市場見到了行色匆匆的李蓉。李蓉是雅安人，她和鄰居劉安一大早從雅安驅(qū)車幾百公里來到廣漢天府大市場，他們都是天府大市場北區(qū)北新機(jī)械城的商鋪業(yè)主。

記者在現(xiàn)場看到，北區(qū)的商鋪分布按照A-E的排列，除A棟外，其他字母均為兩棟，用數(shù)字1和2進(jìn)行區(qū)分。

李蓉一邊向記者指出她在某棟三層購買商鋪的“大概”位置，一邊告訴記者：“我是雅安人，娃娃在成都讀大學(xué)，周末就來成都陪娃娃。2014年看到錦江區(qū)百揚大廈在做宣傳、賣商鋪，（宣傳）說是四川重點項目、政府牽頭、民生工程，當(dāng)時賣的特別火爆。我主要覺得政府項目肯定可以，就買了兩個鋪子，打算以后給兒子買房用租金貼補(bǔ)房貸。哪曉得被坑慘了，現(xiàn)在本金都打水漂了?！?/span>

據(jù)李蓉回憶，在2014年購買商鋪時，她買的兩個商鋪都在三層，購買時銷售人員都是承諾只需要付49%總價的房款，剩下的51%房款可以用六年租金的形式抵付。相當(dāng)于一半的價格擁有商鋪，六年后就可以收取租金盈利。

當(dāng)時她覺得劃算，就拿出多年積蓄購買了兩個分別為18.84平方米和17.37平方米的鋪位，付了25.4萬元。

在購買商鋪六年后的2020年，李蓉與四川大廣資產(chǎn)管理有限公司廣漢分公司（以下簡稱“大廣資管公司”）簽訂了《委托經(jīng)營管理協(xié)議》和《房屋租賃合同》，委托時間為四十年，租賃年限為三年。

根據(jù)李蓉向記者提供的《房屋租賃合同》，大廣資管公司還向她作出了商鋪升值承諾。在該合同的第三款中明確：2020年的每平方米每月租金22元，2021年每平方米每月租金則為33元，每平方米月租金上浮比例達(dá)到了50%。

但兩年多過去了，李蓉根本沒收到一分錢租金。

與李蓉同行的劉安，是李蓉的鄰居，他購買了三個商鋪，幾十萬元“老本”投進(jìn)去，也是顆粒無收。

劉安提供的當(dāng)時銷售人員填寫的商鋪計價表寫明，劉安購買的一層某商鋪，單價每平方米20300元，建筑面積為25.64平方米，總價520289元，減去“周年慶”活動和其他優(yōu)惠后，總價款為499883元。在租金支付標(biāo)準(zhǔn)中，寫明前三年每年39990元，后三年每年收入44989元，六年租金正好抵扣51%的總價。劉安只需要支付244943元。

隨著項目返租承諾成為泡影，和老伴等著六年后開始收租金的劉安，也傻了眼。

更離譜的是，據(jù)李蓉和劉安告訴記者，事實上天府大市場北區(qū)根本不是購買時宣傳的獨立商鋪，而是大廠房、大車庫，無門無窗不通水電的“格子鋪”。李蓉和劉安在現(xiàn)場找不到自己的鋪面，真金白銀購買的鋪面只是圖紙中的一個數(shù)字而已。

記者在李蓉和劉安的指引下，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，才找到她購買的所謂“商鋪”：灰塵遍布的水泥地面上，切割出了一個個方形格子，格子上印有的數(shù)字，就是當(dāng)初李蓉和劉安等業(yè)主購買的“獨立商鋪”。

“天府大市場北區(qū)的業(yè)主基本都是這樣的情況”，李蓉粗略查看手機(jī)告訴記者“我們現(xiàn)在的維權(quán)群有七八個，上千人吧。還有很多老人不會用智能手機(jī)，都沒進(jìn)群?！?/span>

“我們這邊（北區(qū)）還不算多的，冷鏈（南區(qū)）那邊更多?！崩钊馗嬖V記者。

在李蓉的引薦下，記者約訪到天府大市場南區(qū)天府國際農(nóng)產(chǎn)品中心的一位業(yè)主趙明。趙明和記者來到天府國際農(nóng)產(chǎn)品中心A2棟附近的一條巷道，他指著高處的某個卷簾門說，“我買的鋪子就在那附近，現(xiàn)在電梯已經(jīng)封住了，上不去?！?/span>

趙明告訴記者，雖然他是廣漢本地人士，但是他很少前往新城區(qū)。還是早些年，有銷售人員在他家小區(qū)里宣傳天府大市場，他購買時，銷售人員承諾全款購買六年后，會用五年的時間返還購買費用。

直到去年春節(jié)期間，他途徑天府大市場，看到大量業(yè)主聚集在南區(qū)大門口維權(quán)，才意識到出問題了?！艾F(xiàn)在這邊根本就不是什么交易中心，基本就變成個大倉庫了。商家自持的部分都是最好的冷鏈倉庫，我們業(yè)主散戶的鋪子現(xiàn)在來看基本就是打水漂了”。

記者梳理廣漢房產(chǎn)網(wǎng)上天府大市場商鋪的出售信息發(fā)現(xiàn)，南區(qū)目前已經(jīng)出售的商鋪為13009套，北區(qū)10956套商鋪已經(jīng)全部售罄。

根據(jù)李蓉、劉安以及趙明提供合同顯示的北區(qū)不同樓層價格以及他們獲知的其他業(yè)主價格，可以估算出天府大市場北區(qū)商鋪平均在每平方米10000元左右；另據(jù)趙明及部分南區(qū)業(yè)主提供的合同信息，南區(qū)商鋪價格一層為每平方米20000元以上，二層、三層的平均價格分別為每平方米7000元和6000元，南區(qū)均價約為每平方米11000元。

此外，據(jù)多位業(yè)主交叉信息佐證，南北區(qū)商鋪每個鋪位使用面積加公攤面積，合計單鋪面積均超過了15平方米。綜合上述情況，南北區(qū)以單鋪15平方米為基數(shù)，記者保守測算，南區(qū)11000元每平方米的價格，銷售登記的13009套，合計約21.46億元，北區(qū)按照49%的付款比例，均價約為10000元，已售備案登記10956套，約合16.43億元。外加六年租金抵扣，以及實際需要返租的部分，保守估計損失總金額超過50億元。

四川成都某律所律師告訴中國房地產(chǎn)報記者，這種承諾包租返租，并且承諾了鋪位升值的情況，即便與第三方公司簽訂資管協(xié)議，也是售后包租行為無疑。

天府大市場的宣傳迷霧

記者在實地調(diào)查中，與業(yè)主們的感受一樣，天府大市場南北區(qū)隨處可見的大型廣告牌和標(biāo)語牌，確實給人以政府背書、政策扶持、重點項目的錯覺。

在天府大市場南區(qū)，天府國際農(nóng)產(chǎn)品中心盛名之下其實難副，A1和A2兩棟建筑一層的臨街商鋪，超過9成大門緊閉，A1主樓通往二層的扶梯已經(jīng)被完全封住，二樓視野內(nèi)的商鋪全部關(guān)閉。

直到園區(qū)內(nèi)的冷鏈倉庫，才偶有幾輛貨車前來裝卸貨物，整個園區(qū)非常蕭條。沿著A1棟入口望去，兩側(cè)商鋪也卷簾門緊閉。

園區(qū)臨街一側(cè)矗立多個大型紅底的標(biāo)語牌，所有標(biāo)語牌右上角均標(biāo)著“國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金支持項目”“四川省服務(wù)業(yè)‘三百工程’重大項目”以及被黑色噴漆遮蓋的 “四川省重點項目”。

進(jìn)入營銷中心大廳，只有一名保安人員在內(nèi)。大廳正中央沙盤后墻上，寫著“中華人民共和國農(nóng)業(yè)農(nóng)村部定點市場”幾個大字。

在A2棟底商，曾經(jīng)被當(dāng)?shù)孛襟w多次報道的，德陽廣漢兩級市委領(lǐng)導(dǎo)考察過的數(shù)字鄉(xiāng)村運營支持中心，早已沒了往日喧囂，只有幾名工作人員在崗，工作人員告訴記者，隨著京東惠民小站離開園區(qū)，目前中心主要就是在拼多多等平臺售賣一些特產(chǎn)。

在A2樓左側(cè)的天府大市場客戶服務(wù)中心，記者僅看到兩名工作人員，面對記者的咨詢，工作人員只是指著墻上的二維碼讓記者關(guān)注公眾號。記者掃碼關(guān)注“天府大市場”公眾號發(fā)現(xiàn)，截至6月14日，其官方最新的消息還是“五一”勞動節(jié)快樂的祝福信息。

而在馬路另一側(cè)的天府大市場北區(qū)， “奇景” “四川省重大產(chǎn)業(yè)項目” “9+N西部戰(zhàn)略”等標(biāo)語隨處可見。不過現(xiàn)場工作人員告訴記者，北區(qū)前面的廣場基本成了二手車銷售“一條龍”集散地，而這片集散地對外還要稱呼為“西南國際汽車城”。

至于另一側(cè)的平行進(jìn)口車展銷中心，周邊工作人員稱“從來沒見過汽車展銷活動”。而客戶服務(wù)中心工作人員則以剛來、不清楚為由，拒絕回答記者的任何問題。

園區(qū)內(nèi)第二排李蓉等人所在商鋪附近，有大量的建筑空置。側(cè)面三樓的北新機(jī)械城餐廳則是桌椅散亂，頂棚甚至都沒有裝修，看起來未開張就倒閉了。

但是在“宣傳戰(zhàn)線”，天府大市場就是另外一番場景。記者拿到的北新國際機(jī)械城宣傳手冊中，詳細(xì)描述了北新國際機(jī)械城成為四川省重點項目和四川省重大產(chǎn)業(yè)項目的由來：據(jù)《四川省人民政府關(guān)于切實做好2013年投資和重點項目推進(jìn)工作的意見》【川府發(fā)（2013年）5號】，北新國際機(jī)械城被確定為2013年度四川省重點項目、四川省重大產(chǎn)業(yè)項目。

項目簡介稱，北新國際機(jī)械城還是廣漢市2013年度重點服務(wù)業(yè)項目，廣漢市2013年度重點招商引資項目，成德綿工業(yè)制造業(yè)的商貿(mào)物流重點工程，項目集采購中心、倉儲物流中心、B2B電子商務(wù)中心、會展中心、政務(wù)中心于一城?！傲⒆愠傻戮d，輻射西部，謀略全球”。

不止于此，2016年，天府國際農(nóng)產(chǎn)品中心再傳“喜報”，稱獲得中央財政“冷鏈物流項目”專項補(bǔ)助金1100萬元。據(jù)記者調(diào)查，這一金額是只有A級項目才能拿到的補(bǔ)助金額。

手冊中還有大量配圖四川省市級領(lǐng)導(dǎo)調(diào)研的場景，進(jìn)一步加深了對業(yè)主的沖擊。

彼時，天府大市場的宣傳團(tuán)隊遍布四川省內(nèi)，宣傳也覆蓋了各類媒體。成都某知名都市類報紙，前后大量篇幅報道天府大市場，字里行間飽含贊譽(yù)之情，對于商業(yè)前景大加贊賞。

各種“高大上”的頭銜和榮譽(yù)，政府背書扶持和多渠道的宣傳，讓天府大市場在最初的幾年成為風(fēng)靡四川的商業(yè)標(biāo)的，直至東窗事發(fā)。

地方政府監(jiān)管缺位

隨著租金拖欠問題的進(jìn)一步擴(kuò)大，眾多業(yè)主開始了長達(dá)數(shù)年的維權(quán)之路。

2022年3月，針對眾多業(yè)主維權(quán)的情況，廣漢市商務(wù)和經(jīng)濟(jì)合作局（以下簡稱“廣漢商務(wù)經(jīng)合局”）、廣漢市市場監(jiān)督管理局、廣漢市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“廣漢市住建局”）、廣漢市自然資源局在廣漢市信訪機(jī)構(gòu)的組織下成立專案組，與業(yè)主們召開了第一次溝通會。

據(jù)知情人士向記者提供的材料，溝通會上，當(dāng)時部分業(yè)主簽名就有接近20頁。

不過在溝通會后，業(yè)主認(rèn)為專案組的回復(fù)不盡如人意。

專案組在回復(fù)中稱，針對涉及虛假宣傳的問題，天府大市場系自愿申報重點項目并通過，依據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部2018年11月21日發(fā)布的《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于定點市場清查和認(rèn)定結(jié)果的通報》，天府大市場確實在名單之內(nèi)。

回復(fù)函件中還表示，項目審批規(guī)劃符合城市總體規(guī)劃要求，售后返租是開發(fā)商銷售商品房后，購房者與第三方資產(chǎn)管理公司簽訂的合同，屬于正常商業(yè)行為。至于退款退房等要求，建議通過司法訴訟途徑解決。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，包括問政四川網(wǎng)站和其他投訴網(wǎng)站，關(guān)于天府大市場的相關(guān)問題，也是同樣的官方回復(fù)。據(jù)李蓉介紹，這樣的溝通會，在2022年還開過一次，但是依舊沒有實質(zhì)性的進(jìn)展。

在采訪過程中，還讓業(yè)主們不滿的是，在這么長的時間跨度內(nèi)，天府大市場用政府的招牌兜售商鋪，相關(guān)部門沒有管理，租金暴雷之后，相關(guān)部門又急于撇清關(guān)系。

開發(fā)商曾涉合同詐騙案

天府大市場在項目的量級、資金量等方面都“高大上”，應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商的準(zhǔn)入和審核慎之又慎，為何會選中背景并不“光彩”的四川北新弘大置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“北新置業(yè)”）和四川北新達(dá)億投資有限公司（以下簡稱“北新投資”），讓人頗為費解。

記者從知情人處了解，北新置業(yè)與北新投資系同一開發(fā)商，均屬于邦定企業(yè)集團(tuán)。

據(jù)企查查及公開資料顯示，北新投資法定代表人劉某成系四川北新大弘集團(tuán)董事長兼總裁，成都邦定投資有限責(zé)任公司實際控制人周某，以及與前述大量業(yè)主簽訂“包租”合同的第三方資產(chǎn)管理公司大廣資管公司的法定代表人徐某安，幾人分別在多家公司內(nèi)交叉任職。

6月22日，記者以投資人身份致電北新投資和成都邦定投資有限責(zé)任公司，公司內(nèi)部人員告知記者，周某與劉某成系親屬關(guān)系。北新置業(yè)、北新投資與大廣資管公司的備案電話為同一號碼。

根據(jù)李蓉與劉安等業(yè)主向記者提供的與專案組第二次溝通會錄音顯示，開發(fā)商方面負(fù)責(zé)招商的人員易某稱，“大廣資管公司就是北新大弘自己的公司”。

記者查詢企查查發(fā)現(xiàn)，易某系北新置業(yè)高級管理人員之一，在2021年5月下旬北新置業(yè)新一輪調(diào)整中退出北新置業(yè)公司。

值得注意的是，劉某成系2003年原上市企業(yè)ST長控重組合同詐騙案犯罪嫌疑人之一。

2003年11月25日，四川長江包裝控股股份有限公司發(fā)布重大事項公告，公告稱，2003年10月24日四川省成都市中級人民法院對公司原重組單位四川泰港實業(yè)(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“四川泰港”)及劉某成、湯某海等涉嫌犯合同詐騙罪進(jìn)行了一審判決，詳見2003年10月28日《上海證券報》?。2003年11月18日四川省高級人民法院對公司原重組單位四川泰港及劉某成、湯某海等涉嫌犯合同詐騙罪進(jìn)行了維持原判的終審裁定。

記者梳理當(dāng)年的媒體報道發(fā)現(xiàn)，劉某成因此案件被判處有期徒刑15年。根據(jù)百度詞條，2010年9月至2013年12月，在成都邦定投資集團(tuán)、四川北新大弘置業(yè)有限公司任總經(jīng)理、董事長。至于劉某成是否提前完成服刑還是有其他原因，記者不得而知。

截至發(fā)稿，記者從李蓉等業(yè)主處獲得的最新消息是，第三輪溝通會或?qū)㈤_始。

而對于廣漢市政府相關(guān)部門，在其招商引資過程中，對于開發(fā)商的資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn)是如何執(zhí)行的？有過合同詐騙犯罪行為的開發(fā)商開發(fā)省重點項目是否妥當(dāng)？記者分別致電廣漢市政府辦公室、廣漢商務(wù)經(jīng)合局、廣漢市住建局請求采訪。

廣漢市政府辦公室以不符合采訪流程為由拒接了采訪，廣漢商務(wù)經(jīng)合局電話始終無法打通，廣漢市住建工作人員則表示，“（劉某成此前合同詐騙一案）是公開的信息，是曾經(jīng)有這樣的問題?！?/span>

“只要他的企業(yè)合理合法，就可以投資，至于顧慮，這不是我思考的問題，我回答不了?！痹撊藛T補(bǔ)充道。

6月23日，記者收到受訪者提供的最新消息，廣漢市公安局在回復(fù)部分業(yè)主的信訪答復(fù)意見書中寫明，廣漢市目前已經(jīng)成立北新專班，廣漢市公安局已于今年4月2日對北新投資立案偵查。

（應(yīng)受采訪者要求 ，文中李蓉、劉安及趙明均為化名）