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劉偉/發(fā)自北京

沉寂多時(shí)后，李嘉誠(chéng)家族選擇今年四季度在香港發(fā)力投資。

12月21日，香港地政總署公布，一幅位于九龍啟德第2A區(qū)4號(hào)地盤(pán)、5(B)號(hào)地盤(pán)及10號(hào)地盤(pán)的新九龍內(nèi)地段第6649號(hào)的用地，以87.03億元批予鋒城投資，其母公司為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)”，01113.HK），批租期為五十年。

2020年以來(lái)，李嘉誠(chéng)家族多次出售海外業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，涉及能源、通訊、房地產(chǎn)、電力、飛機(jī)租賃等業(yè)務(wù)板塊。

進(jìn)入2022年四季度，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)開(kāi)始轉(zhuǎn)變方向，先后有數(shù)筆地產(chǎn)投資落地香港。包括，10月5日的一筆46.01億港元投資和12月15日的一筆11.61億港元投資，合計(jì)超過(guò)140億港元。

匯生國(guó)際投資總裁黃立沖對(duì)記者稱(chēng)，后疫情時(shí)期，香港目前的政策是“大興土木”，比如大量建設(shè)新的項(xiàng)目來(lái)投放市場(chǎng)。所以，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商是有窗口指導(dǎo)的，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商從自身業(yè)績(jī)發(fā)展的角度出發(fā)也是要這樣做的。

接連投資香港市場(chǎng)

被市場(chǎng)譽(yù)為“啟德地王”的上述住宅地12月16日截標(biāo)，香港地政總署稱(chēng)，共接獲6份標(biāo)書(shū)。市場(chǎng)對(duì)該地皮估值介乎約113.4億至148.9億港元，樓面呎價(jià)介乎約8000至10500港元，較早前預(yù)測(cè)下調(diào)最多近兩成。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)為該地塊出價(jià)最高的投標(biāo)者。港地政總署資料顯示，該成交樓面呎價(jià)約6137.7港元。本次成交價(jià)大幅低于預(yù)期下限。

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事吳佳慶表示，對(duì)這次以相宜價(jià)錢(qián)投得啟德新區(qū)的大型地皮感到非常高興，指出項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，位處宋皇臺(tái)港鐵站上蓋，日后亦有地下購(gòu)物街連接九龍城傳統(tǒng)區(qū)域及啟德港鐵站，預(yù)料落成后的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來(lái)非常理想的回報(bào)。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)近期的投資還不止于此。12月15日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)全資附屬公司天洋企業(yè)有限公司以投標(biāo)金額11.61億港元投得西營(yíng)盤(pán)皇后大道西/賢居里發(fā)展項(xiàng)目合約。10月5日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司旗下彩浩投資有限公司以最高出價(jià)46.01億港元中標(biāo)位于新界的屯門(mén)青山公路—大欖段的屯門(mén)市地段第561號(hào)的用地。

除了投資新項(xiàng)目，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在今年9月底還打包出售香港西半山波老道一豪宅物業(yè)，預(yù)估收益63億港元。

黃立沖認(rèn)為，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)賣(mài)出的是成熟的建好的物業(yè)，買(mǎi)入的則是新近發(fā)展的項(xiàng)目，目前還不能判斷是凈買(mǎi)入還是凈賣(mài)出。香港這兩年，因?yàn)橐咔榈仍颍禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)稍微延誤了一些進(jìn)程。預(yù)計(jì)2023年，新拿項(xiàng)目將進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，2024年將有不少項(xiàng)目開(kāi)工，并逐漸進(jìn)入市場(chǎng)。

盡管受到美元加息，利率上浮等多重不利因素影響，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)依然表現(xiàn)出強(qiáng)勁的盈利能力。2022年上半年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)總收入476.2億港元，同比增長(zhǎng)44.03%；凈利潤(rùn)129.36億港元，同比增長(zhǎng)54.83%。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)與合營(yíng)企業(yè)的物業(yè)銷(xiāo)售總額203.97億港元，占比約42.83%。其中集團(tuán)物業(yè)銷(xiāo)售203.49億港元，同比增長(zhǎng)37.88%；合營(yíng)企業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售4800萬(wàn)港元，同比增長(zhǎng)60%。

從地區(qū)來(lái)看，今年上半年，長(zhǎng)實(shí)來(lái)自?xún)?nèi)地的收入為79.34億港元，同比減少45.77%，也是唯一錄得收入減少的地區(qū)；來(lái)自香港的收入為168.11億港元，同比增長(zhǎng)272.83%；來(lái)自英國(guó)地區(qū)的收入149.65億港元，同比增長(zhǎng)133.68%。

樓市存多重不確定性因素

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月底，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)售樓約套260億港元，2023年將有數(shù)個(gè)全新盤(pán)部署推售，涉及約2400個(gè)單位。以平均每1000萬(wàn)港元計(jì)，銷(xiāo)售金額將達(dá)到約240億港元。

當(dāng)中，首個(gè)項(xiàng)目將是屯門(mén)飛揚(yáng)2期，項(xiàng)目已取得預(yù)售樓花同意書(shū),可以隨時(shí)推售。另一個(gè)重頭項(xiàng)目則是黃竹坑站上蓋第3期，共有1200個(gè)單位，目前仍申請(qǐng)預(yù)售樓花同意，預(yù)計(jì)明年上半年可以推售。

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)選擇加倉(cāng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)正值當(dāng)下香港樓市表現(xiàn)不景氣的階段。11月28日，香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布最新樓價(jià)指數(shù)，香港10月份樓價(jià)報(bào)352.4點(diǎn)，按月再跌2.41%，是2018年11月后，四年來(lái)單月最大跌幅。

最新的樓價(jià)指數(shù)接近2017年12月的352.7點(diǎn)，重回五年前的水平。此前，香港樓價(jià)指數(shù)連跌5個(gè)月。

對(duì)比2021年9月歷史高位398.1點(diǎn)，樓價(jià)已連續(xù)13個(gè)月累跌約11.48%，這亦是2003年前后“非典”時(shí)期后最長(zhǎng)的一次下跌周期。

對(duì)于2023年的香港樓市走向，考慮到不同層面的因素，會(huì)得出不同的預(yù)期結(jié)論。

瑞銀此前發(fā)表報(bào)告，預(yù)料香港2023年樓價(jià)大致上持平介乎在降3%及升3%之間(市場(chǎng)預(yù)測(cè)為下跌10%至15%)，因該行看到不少令人鼓舞的數(shù)據(jù)，包括透過(guò)內(nèi)地專(zhuān)才計(jì)劃來(lái)港人數(shù)上升，預(yù)期加息周期到頂及私樓供應(yīng)下降。據(jù)入境處今年第三季數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地專(zhuān)才計(jì)劃及非本地畢業(yè)生簽證分別按季增34%及2.4倍，令今年年度數(shù)據(jù)按年升30%及76%，并分別超出2016年及2019年的水平。

該行指，港府放寬非本地居民首次置業(yè)印花稅，以及視內(nèi)地放寬防疫措施為正面信號(hào)，香港與內(nèi)地邊境或會(huì)重開(kāi)，亦利好香港地產(chǎn)行業(yè)。因此，該行重申，預(yù)期香港住宅樓價(jià)會(huì)在明年首季觸底反彈，并隨后逐步恢復(fù)。

不過(guò)，在仲量聯(lián)行香港主席曾煥平看來(lái)，明年影響香港樓市的負(fù)面因素仍會(huì)存在，即使息率停止上升，按揭利率維持高水平，通關(guān)也未必能為資本市場(chǎng)帶來(lái)資金流入香港樓市，原因是內(nèi)地外匯管制。

一位香港地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為，明年香港的按揭利率的走勢(shì)或?qū)?huì)處于一個(gè)平臺(tái)期，不會(huì)有太多波動(dòng)。在這樣一個(gè)市場(chǎng)下經(jīng)營(yíng)，盈利多少會(huì)受到影響，關(guān)鍵看地產(chǎn)商在出售價(jià)格上如何去做取舍。

“在香港這樣一個(gè)土地一直是非常稀缺資源的市場(chǎng)內(nèi)，短期內(nèi)的市場(chǎng)波動(dòng)或許影響不會(huì)太大，因?yàn)橄愀鄣禺a(chǎn)商的負(fù)債一直維持在相對(duì)健康的水平，重要的是先把土地拿到手再說(shuō)?！币晃蝗倘耸糠Q(chēng)。

2022年9月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以207.66億港元出售的香港西半山波老道一豪宅物業(yè)。該項(xiàng)目是2011年6月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以116.5億港元購(gòu)入的，每尺樓面地價(jià)為26763港元，創(chuàng)下當(dāng)年香港第二高價(jià)紀(jì)錄。

自從2011年被長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)買(mǎi)下，該項(xiàng)目經(jīng)歷10年才正式以現(xiàn)樓面市，和10年前地價(jià)相比，目前樓面均價(jià)上漲超過(guò)10倍。