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劉偉/發(fā)自北京

在經(jīng)濟(jì)下行，特別是各地樓市新政密集發(fā)布時(shí)期，政府和企業(yè)的互動(dòng)更為“密切”起來(lái)。

8月16日，據(jù)吉林省政務(wù)信息平臺(tái)“吉林發(fā)布”微信公眾號(hào)內(nèi)容顯示，吉林省委書(shū)記景俊海在長(zhǎng)春會(huì)見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮一行。

根據(jù)會(huì)見(jiàn)內(nèi)容，雙方聚焦吉林全面實(shí)施“一主六雙”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略、大力發(fā)展“六新產(chǎn)業(yè)”、加快建設(shè)“四新設(shè)施”，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、城市更新改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、現(xiàn)代文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展、物流體系運(yùn)營(yíng)等方面合作進(jìn)行了深入交流。

省委書(shū)記會(huì)見(jiàn)龍頭房企董事長(zhǎng)自然離不開(kāi)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的合作，而這背后是吉林省長(zhǎng)春市不盡如人意的樓市表現(xiàn)。

長(zhǎng)春樓市此前跌勢(shì)已久。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年長(zhǎng)春新建商品住宅成交13696套，同比下跌56.44%；成交均價(jià)為9261元/平方米，同比下跌4.49%。為刺激市場(chǎng)成交，6月17日～30日，長(zhǎng)春舉辦了線上、線下房交會(huì)，使得6月長(zhǎng)春新建商品房成交面積環(huán)比大幅上漲。不過(guò)，從成交量上來(lái)看，長(zhǎng)春新建商品住宅7月數(shù)據(jù)環(huán)比繼續(xù)走低。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期郁亮在吉林、青海、江西、貴州等地會(huì)見(jiàn)地方政府官員，這些大多屬于土地出讓金收入邊際下降省份。地方政府希望房企加大投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展在情理之中，但在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，一個(gè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)是，各家房企的投資力度已經(jīng)大幅放緩。例如，2022年1月~7月，萬(wàn)科拿地面積同比縮減超過(guò)80%。

就相關(guān)問(wèn)題，記者聯(lián)系了萬(wàn)科集團(tuán)相關(guān)人士，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

一位長(zhǎng)期研究地方政府財(cái)政的人士對(duì)記者表示，當(dāng)前，不少地方政府的財(cái)政壓力非常大，在沒(méi)有新的稅源出現(xiàn)的情況下，不得不走以往土地財(cái)政的老路，但地方政府通過(guò)吸引房企投資拿地增加收入，維持財(cái)政穩(wěn)定的難度越來(lái)越大了。

“從目前來(lái)看，局部政策的帶動(dòng)作用還不足以拉動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)房意愿和地產(chǎn)商投資力度。”一位房企前高管對(duì)記者稱，另一方面，隨著市場(chǎng)的持續(xù)低迷，許多房企本身的生存壓力也會(huì)越來(lái)越大，自然也會(huì)降低投資預(yù)期。

與多位地方官員會(huì)面

8月16日當(dāng)天，吉林省委常委、長(zhǎng)春市委書(shū)記張志軍，長(zhǎng)春市委副書(shū)記、市長(zhǎng)王子聯(lián)一起在長(zhǎng)春會(huì)見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮一行。

張志軍說(shuō)，當(dāng)前，長(zhǎng)春按照省、市黨代會(huì)部署，加快推進(jìn)“六城聯(lián)動(dòng)”發(fā)展，全力建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。希望雙方聚焦人民群眾的美好生活需要，圍繞城市更新改造、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展等深化合作，共建美麗幸福長(zhǎng)春。

郁亮表態(tài)，一定繼續(xù)深耕長(zhǎng)春，拓展合作領(lǐng)域，打造精品工程，為長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作貢獻(xiàn)。

最近一段時(shí)間，郁亮行動(dòng)的軌跡不止在東北。8月11日，江西省委常委、市委書(shū)記李紅軍會(huì)見(jiàn)了萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮一行。

8月9日，西寧市委副書(shū)記、市長(zhǎng)孔令棟會(huì)見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮一行，雙方就深化務(wù)實(shí)合作進(jìn)行深入交流。

會(huì)見(jiàn)中，孔令棟表示，希望萬(wàn)科集團(tuán)充分發(fā)揮行業(yè)龍頭作用，積極參與西寧城市發(fā)展，加大投資布局，拓展合作領(lǐng)域，努力實(shí)現(xiàn)互利共贏、共同發(fā)展。西寧市將持續(xù)打造一流營(yíng)商環(huán)境，當(dāng)好“有呼必應(yīng)、無(wú)事不擾”的“店小二”，讓企業(yè)在西寧實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。

郁亮說(shuō)，希望雙方在目前良好合作的基礎(chǔ)上，繼續(xù)開(kāi)展廣泛深入的合作，為西寧經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。

時(shí)間更久之前，6月19日，貴州省委書(shū)記、省人大常委會(huì)主任諶貽琴在貴陽(yáng)會(huì)見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮一行。

諶貽琴表示，希望雙方進(jìn)一步發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，拓展合作空間、提升合作層次，在城市更新、物業(yè)服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等領(lǐng)域深化務(wù)實(shí)合作，實(shí)現(xiàn)互利共贏、共同發(fā)展。貴州將持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，為企業(yè)在貴州投資發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

郁亮稱，萬(wàn)科集團(tuán)將深耕貴州，全力以赴推動(dòng)各個(gè)業(yè)務(wù)板塊在貴州落地，努力為貴州高質(zhì)量發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。

根據(jù)興業(yè)證券固定收益團(tuán)隊(duì)發(fā)布的結(jié)合2020年和2021年土地財(cái)政依賴度、最近四個(gè)季度（2021Q3-2022Q2）的土地出讓金收入的同比變動(dòng)數(shù)據(jù)，上述貴州省和江西省屬于土地財(cái)政依賴度較大且土地出讓金收入邊際惡化的省份；吉林省屬于土地財(cái)政依賴度較小，但土地出讓金收入邊際惡化的省份。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，地方政府現(xiàn)在要對(duì)土地出讓、土地財(cái)政、地方房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展，以及房地產(chǎn)金融等問(wèn)題重新認(rèn)識(shí)。應(yīng)該要將區(qū)域本身通過(guò)住房發(fā)展來(lái)帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)新市民住房需求，解決民生保障的問(wèn)題解決，通過(guò)“一籃子”統(tǒng)籌起來(lái)，使企業(yè)能夠盈利，新市民能夠得到低成本、體面的住房，地方的公共配套，民生保障設(shè)施能夠到位等幾方面結(jié)合起來(lái)才是合理的措施。

投資已呈收縮態(tài)勢(shì)

關(guān)于投資拿地，行業(yè)里萬(wàn)科從來(lái)都不是冒進(jìn)的那一家。但在當(dāng)下的行業(yè)形勢(shì)中，縮減投資已是主基調(diào)。

在中指研究院發(fā)布的2022年1月~7月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地top100排行榜中，萬(wàn)科以203億元和123萬(wàn)平方米分列權(quán)益拿地金額第10位和拿地面積第15位。其中，拿地面積同比縮減81.65%，拿地金額排名下降9位。

在2022年1月~7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜中，萬(wàn)科以1086.1億元新增貨值，排名第三位，僅次于濱江集團(tuán)和華潤(rùn)置地。

而在2021年，根據(jù)領(lǐng)先指數(shù)的數(shù)據(jù)，同期萬(wàn)科的新增土地貨值排名第4位，金額2748.7億元。兩相比較，新增貨值金額同比大幅減少。

縮減投資背后離不開(kāi)自身業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)透出的寒意。8月3日發(fā)布的萬(wàn)科公告顯示，2022年1月~7月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1507.2萬(wàn)平方米，合同銷售金額2489.8億元，同比下降38.7%。

2022年6月銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，萬(wàn)科新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2個(gè)，分別為廣州黃埔新城項(xiàng)目，需支付權(quán)益地價(jià)35.52億元；重慶中央公園145畝地塊項(xiàng)目，需支付權(quán)益地價(jià)11.3億元。

此外，萬(wàn)科新增2個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，分別位于上海及長(zhǎng)沙，需支付權(quán)益價(jià)款3.16億元。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)2021年下半年的多家房企暴雷，行業(yè)形勢(shì)走低后，萬(wàn)科已經(jīng)改變了自身的投資策略。

2022年3月31日，萬(wàn)科2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人兼CEO張海表示，萬(wàn)科投資拿地額度不再分大餅，以前我們是按照每個(gè)區(qū)域的回款做了一些投資額度分配，去年開(kāi)始我們就不再這樣做了，投資更加集中，向市場(chǎng)穩(wěn)定、安全邊際高、團(tuán)隊(duì)操盤能力強(qiáng)的地區(qū)傾斜。

在郁亮與上述省市官員會(huì)談后，萬(wàn)科是否在這些地方進(jìn)一步投資，還有待后續(xù)觀察。

不過(guò)，有地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，現(xiàn)在還具備資金實(shí)力的房企可以趁著價(jià)格低多拿下一些土地。他表示，像萬(wàn)科這樣體量的企業(yè)不能停擺，需要將項(xiàng)目一直做下去。即使拿地總量減少，但碰到價(jià)格低乃至利潤(rùn)低的土地也要做下去，這樣可以給操盤團(tuán)隊(duì)提供持續(xù)運(yùn)作下去的空間。