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中房報記者 梁笑梅 北京報道

萬物云上市計劃正式官宣。

11月5日晚間，萬科發(fā)布公告稱，擬分拆子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）在港交所上市。截至當(dāng)日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%的股權(quán)。

當(dāng)天，萬科集團(tuán)合伙人、萬物云CEO朱保全在朋友圈發(fā)布公布截圖，并寫下“恰逢其時，合伙奮斗?！?/span>

關(guān)于為何選擇在此節(jié)點(diǎn)上市、上市的目的以及計劃等問題，萬物云方面人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，“萬物云上市時機(jī)已經(jīng)成熟，其上市有利于提高萬科、萬物云的持續(xù)運(yùn)營能力，實現(xiàn)萬科的轉(zhuǎn)型發(fā)展?！?/span>

隨著萬物云官宣要上市的消息后，大型物企中未提及上市的就只剩下龍湖物業(yè)了。龍湖物業(yè)方面人士告訴記者，“我們沒有上市計劃?！?/span>

今年以來，上市物企都是中小型物企，遞表物企中唯獨(dú)只有長城物業(yè)一家大型物企，截至目前還未通過上市聆訊。甚至，今年下半年物企上市的進(jìn)程變慢。今年 6 月份以來,新力服務(wù)、禹佳生活服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)、中南服務(wù)等招股書接連失效。

萬物云的到來會打破僵局？

從不上市到上市

前些年，上市是不在萬物云計劃中的。

2018年12月，萬科董事會主席郁亮曾表示，他們特意讓物業(yè)保持跟資本市場的距離，怕資本市場把他們引導(dǎo)壞了。

近兩年時間過去，郁亮的口氣有細(xì)微改變。關(guān)于上市計劃，2020年3月，郁亮再次回應(yīng)稱，萬科物業(yè)暫時沒有上市計劃，或者說在相當(dāng)長時間內(nèi)沒有上市計劃，請大家耐心等一等，等到人們認(rèn)為萬科物業(yè)是城市配套服務(wù)商的時候，他們才會考慮上市。

2020年10月，郁亮表示，萬科物業(yè)一定會上市，但時間還沒確定。

可以看出，從2020年開始，萬物云上市就是一個必然會完成的動作，但只是時間問題，還有就是等到城市配套商的角色被大家認(rèn)可的時候。

特別是今年以來，萬物云上市的消息每隔一段時間就會傳一次。

今年4月28日，物業(yè)圈曾傳出萬科正在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜，不過這則消息被萬物云方面否認(rèn)。

6月30日，在萬科2020年股東大會上，萬物云上市的時間節(jié)點(diǎn)再次被追問。郁亮表示，如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果他們以城市服務(wù)商的角色上市，就會變得很重要。

4個多月時間后，萬物云上市的計劃開始浮出水面。

11月5日公布的這份公告也就意味著萬物云上市計劃已經(jīng)提上日程。

根據(jù)公告，萬物云擬上市地點(diǎn)為港交所主板，本次發(fā)行方式為香港公開發(fā)售及國際配售。在發(fā)行規(guī)模方面，根據(jù)香港聯(lián)交所關(guān)于最低流通比例的規(guī)定和萬物云未來發(fā)展的資金需求，萬物云本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%（超額配售選擇權(quán)行使前），并授予承銷商不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權(quán)。

上市時機(jī)選擇

萬物云方面人士告訴記者，“目前萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，公司認(rèn)為上市時機(jī)成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。”

一位房地產(chǎn)資深評論員認(rèn)為，和去年相比，今年物業(yè)股價相對較低，此外，當(dāng)前上市物企的市值以及市盈率都縮水了不少。

截至11月5日收盤，碧桂園服務(wù)股價為55.05港元/股，市值為1771.591億港元，市盈率為41.33倍。華潤萬象生活股價為38.80港元/股，為885.61億港元，市盈率為56.48倍。保利物業(yè)股價為40.95港元/股，市值為226.591億港元，市盈率為23.82倍。

值得關(guān)注的是，碧桂園服務(wù)市值曾沖破了2000億港元大關(guān)，華潤萬象生活市盈率曾超過120倍。

有弊有利。另一位房地產(chǎn)分析師表示，萬物云倘若上市，可以更好地融資，通過收并購擴(kuò)大規(guī)模，還能為萬科提供充沛的現(xiàn)金流。

萬物云為何會上市？萬科方面表示，公司相信如果此次分拆上市得以實現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，提高公司及萬物云的持續(xù)運(yùn)營能力，釋放其內(nèi)在價值，同時有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

同時，通過本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬物云的資本實力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。

公告顯示，本次分拆上市后，萬科公司仍將繼續(xù)保持對萬物云的控股權(quán)，不會對公司其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)經(jīng)營運(yùn)作構(gòu)成任何實質(zhì)性不利影響，不影響公司獨(dú)立上市地位。

萬物云的野心

去年10月31日，萬科物業(yè)更名為萬物云。

萬物云的定位是一家以空間科技為先導(dǎo)，以空間服務(wù)為根基，以成長型生態(tài)鏈為助力的城市空間科技服務(wù)平臺型公司。

萬物云包括Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊含社區(qū)空間服務(wù)的萬科物業(yè)、樸鄰發(fā)展，以及商企空間服務(wù)的萬物梁行和城市空間服務(wù)的萬物云城；Tech模塊則包括萬?？萍?、第五空間，分別提供軟硬件服務(wù)能力、數(shù)字運(yùn)營和行業(yè)人工智能服務(wù)、搭建社區(qū)住戶&商戶線上服務(wù)平臺；Grow模塊的萬物成長將以科技連接空間，推動更多優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)完善空間服務(wù)。

2021 年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入 103.8 億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入 57.1 億元，占比 55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù) 31.6 億元，占比 30.4%；智慧城市服務(wù) 6.3 億元，占比 6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入 5.6 億元，占比 5.4%；萬物成長收入 3.2 億元，占比 3.1%。

在10月22日召開的南方區(qū)域交流會上，朱保全透露，“萬物云旗下住宅物業(yè)應(yīng)該靜心做品質(zhì)服務(wù)，控制增速在30%以內(nèi)，而商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在30%-60%的增速，城市物業(yè)應(yīng)該大于60%的增速。”

同時，萬物云還發(fā)布了“百城千街計劃”。朱保全表示，在全國100余個城市288條街道內(nèi)，萬科物業(yè)住宅市占率達(dá)到25%以上，預(yù)計到2021年底，可達(dá)到300條“高濃度”街道，未來3年，萬科物業(yè)、萬物梁行和萬物云城將共同完成“百城千街”目標(biāo)。

根據(jù)目前已披露數(shù)據(jù)，截至2020年底，萬物云在管面積5.66億平方米。

從規(guī)模上看，萬物云已經(jīng)屬于頭部物企業(yè)的陣營。

根據(jù)2021年半年報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)4家企業(yè)在管規(guī)模超過4億平方米。其中，碧桂園服務(wù)在管面積為6.44億平方米。

從財務(wù)實力上，萬物云也數(shù)一數(shù)二。2020年年報顯示，碧桂園服務(wù)實現(xiàn)收入約156億元，同比增長，凈利潤約27.82億元。萬物云實現(xiàn)收入約182億元，凈利潤約17.20億元。

一旦成功上市，萬物云就是一家可以和碧桂園服務(wù)抗衡的上市物企了，這對于正在摸索轉(zhuǎn)型的萬科也是一種動力。