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“2021年公司結(jié)算業(yè)績(jī)階段性承壓,但長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒(méi)有變。”5月6日,在金科股份(000656.SZ)召開(kāi)的2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上,金科股份董事長(zhǎng)周達(dá)表示,穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)會(huì)是公司2022年的核心目標(biāo),公司將結(jié)合內(nèi)外部實(shí)際情況,量入為出、穩(wěn)中求進(jìn),科學(xué)謀劃各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,探索新的發(fā)展模式。

預(yù)計(jì)三四季度市場(chǎng)會(huì)有明顯改善

2021年,金科股份全年實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1123億元,同比增長(zhǎng)28.05%;結(jié)算面積1201萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)18.44%,凈利潤(rùn)66.88億元,歸屬母公司凈利潤(rùn)36.01億元,分別同比下降31.08%和48.78%。

對(duì)于業(yè)績(jī)的階段性承壓,周達(dá)在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋,主要有幾個(gè)原因。一是地價(jià)售價(jià)比提高。2021年結(jié)算的項(xiàng)目主要為2018-2019年前后拿地和銷(xiāo)售,這些項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)的比重上升。并表項(xiàng)目上,導(dǎo)致報(bào)告期毛利潤(rùn)下降9.74億元,結(jié)算毛利率由2020年的23.16%下滑至17.22%,同比下降5.94個(gè)百分點(diǎn)。二是投資收益下降。前幾年,公司合資合作項(xiàng)目增加較多,在市場(chǎng)波動(dòng)等因素影響下,聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益較2020年減少了5.09億元,同比下降39.06%。三是存貨計(jì)提減值準(zhǔn)備。公司按照謹(jǐn)慎原則,審慎研判房地產(chǎn)調(diào)控和項(xiàng)目所在市場(chǎng)變化,并且聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)報(bào)告期內(nèi)公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了系統(tǒng)性評(píng)估,針對(duì)存在預(yù)期減值的存貨等資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備,計(jì)提金額21.62億元,同比增長(zhǎng)427%。四是滯重物業(yè)去庫(kù)存。2021年三四季度,公司為搶抓現(xiàn)金回款,針對(duì)部分滯重物業(yè),主要為尾房、車(chē)位、底商等開(kāi)展了專(zhuān)項(xiàng)去庫(kù)存,有200億元左右的去化項(xiàng)目,這對(duì)當(dāng)年度的結(jié)算利潤(rùn)造成了一定的折損。

對(duì)于2022年的推盤(pán)計(jì)劃,金科股份管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,2022年四個(gè)季度的供貨節(jié)奏大致按照2:2:3:3實(shí)施,今年一季度總體推盤(pán)量較小,后期隨著市場(chǎng)企穩(wěn)回升,推盤(pán)增加,銷(xiāo)售額的差距將逐步縮小。同時(shí),隨著全國(guó)多地在樓市政策調(diào)控上逐步放松,金科股份預(yù)計(jì)在三四季度市場(chǎng)會(huì)有明顯改善。

對(duì)于公司今年的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃,金科股份管理層表示,公司將堅(jiān)持做有回款的銷(xiāo)售,要堅(jiān)定信心,踩準(zhǔn)節(jié)奏。公司研判2022年市場(chǎng)將呈現(xiàn)前低后高的翹尾走勢(shì),公司對(duì)下半年的市場(chǎng)走勢(shì)充滿(mǎn)信心;持續(xù)推動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)體系化建設(shè),堅(jiān)持現(xiàn)金為王;產(chǎn)銷(xiāo)同頻,今年公司的供貨節(jié)奏要與市場(chǎng)變化匹配,市場(chǎng)觸底去庫(kù)存,市場(chǎng)回暖多供貨。

積極應(yīng)對(duì),妥善處理即將到期的債務(wù)兌付

業(yè)績(jī)會(huì)上,金科股份管理層對(duì)5月份即將到期的“20金科03”的兌付情況也進(jìn)行了回應(yīng)。

按照管理層的表述,2021年四季度,公司先后兩次完成超短融18億元的發(fā)行;今年一季度又先后完成了一筆15億元公司債的發(fā)行工作,實(shí)現(xiàn)一筆ABS兌付8.8億元,兩筆公司債兌付約24億元。

針對(duì)5月底到期回售的債券“20金科03”,公司明確的表態(tài)是“積極應(yīng)對(duì),妥善處理”,并制定了兩條腿走路的策略:一是公司尚有剩余可發(fā)行的債券額度25.5億元,公司正在籌備發(fā)行20億元小公募,分別為歸還5月28日回售到期的債券“20金科03”本金12.5億元,和7月8日到期債券“19金科03”本金6.96億元,這兩筆債券本金合計(jì)19.46億元;目前正在與主承券商、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、交易所、潛在投資者進(jìn)行密切的溝通。二是經(jīng)營(yíng)端積極推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn),通過(guò)搶抓銷(xiāo)售回款,盤(pán)活預(yù)售監(jiān)管資金,優(yōu)化項(xiàng)目公司股權(quán),催繳應(yīng)收賬款,處置沉淀輜重物業(yè),溝通金融機(jī)構(gòu)加快放款,嚴(yán)控非必要開(kāi)支等各種方式沉淀資金,保障到期債務(wù)的兌付工作。

另外,對(duì)于今年下半年到期的公開(kāi)債。金科股份表示將積極做好發(fā)行安排,通過(guò)新發(fā)還舊方式、籌措自有資金、預(yù)售監(jiān)管資金盤(pán)活等方式,公司慈溪愛(ài)琴海6.9億元的ABS已經(jīng)取得交易所無(wú)異議函,同時(shí)也在推進(jìn)40億元中票的注冊(cè)工作,還會(huì)根據(jù)具體情況發(fā)起新的債券額度申請(qǐng)工作,總之,公司會(huì)最大限度通過(guò)經(jīng)營(yíng)資金做好到期債券的兌付工作,盡最大努力實(shí)現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)到期債券的兌付。

“四位一體、生態(tài)協(xié)同”,探索符合公司實(shí)際的新發(fā)展模式

對(duì)于探索行業(yè)新模式,周達(dá)從金科股份的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、智慧服務(wù)和代建四個(gè)方面進(jìn)行了剖析。

周達(dá)稱(chēng),實(shí)際上圍繞打造美好生活生態(tài)圈,公司在2018年便提出了“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略,探索符合公司實(shí)際的新發(fā)展模式,并在后續(xù)實(shí)施過(guò)程中不斷優(yōu)化和豐富,取得了積極成效。

在商業(yè)方面,目前金科商業(yè)已形成了大型城市綜合體金科中心、城市級(jí)購(gòu)物中心金科愛(ài)琴海、未來(lái)生活中心金·WALK三條差異化產(chǎn)品線,全方位賦能城市發(fā)展。截至2021年末,金科商業(yè)在管項(xiàng)目80個(gè),在管面積307萬(wàn)平方米,其中自持體量98萬(wàn)平方米;2021年,金科商業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)30%,EBITDA同比增長(zhǎng)32%。未來(lái)將進(jìn)一步向外輸出商業(yè)管理服務(wù),強(qiáng)化全流程商銷(xiāo)一體化輕資產(chǎn)管理輸出,目前已有多個(gè)項(xiàng)目在談判和陸續(xù)簽約之中。

產(chǎn)業(yè)方面,金科產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已布局22個(gè)城市,累計(jì)開(kāi)發(fā)和管理園區(qū)28個(gè),面積超過(guò)1300萬(wàn)平方米,入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過(guò)3000家,入園企業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)2000億元。建成和運(yùn)營(yíng)了成都青羊總部基地、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城等標(biāo)桿性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。同時(shí),金科產(chǎn)業(yè)深入探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),為重慶耐德工業(yè)智能中心、山西中小企業(yè)園、揚(yáng)州儀征光合造物社等多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目提供定位咨詢(xún)、代理招商及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

在智慧服務(wù)方面,金科服務(wù)作為金科股份的核心子公司,同時(shí)又是一家獨(dú)立的H股上市公司,既要為其快速發(fā)展賦能,又要為其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。截至2021年末,金科服務(wù)管理項(xiàng)目近1000個(gè),合約管理面積約3.6億平方米,其中獨(dú)立第三方占比約63%。2021年金科服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.68億元,同比增長(zhǎng)約77%;歸屬母公司凈利潤(rùn)10.57億元,同比增長(zhǎng)72%。未來(lái),金科服務(wù)要進(jìn)一步夯實(shí)業(yè)務(wù)鏈體系,持續(xù)提升綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。

在代建方面,周達(dá)稱(chēng),代建是房地產(chǎn)企業(yè)打造新增長(zhǎng)模式的重要內(nèi)容,近年來(lái)公司代建業(yè)務(wù)模式日趨成熟、業(yè)務(wù)拓展取得初步成效。2021年,金科新增代建儲(chǔ)備建筑面積160萬(wàn)平方米,代建儲(chǔ)備建筑面積586萬(wàn)平方米,其中一二線城市占比52%。該公司未來(lái)將依托主業(yè),做精業(yè)務(wù)、做實(shí)體系、做強(qiáng)品牌,尋求在政府代建、商業(yè)代建和資本代建等方面取得進(jìn)一步突破。

此外,金科股份管理層認(rèn)為,代建市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展。從客戶(hù)需求來(lái)看,投資減弱、改善增強(qiáng),將促使行業(yè)回歸對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的關(guān)注,激發(fā)代建市場(chǎng)需求。從開(kāi)發(fā)主體來(lái)看,政府保障性住房供應(yīng)增加,國(guó)企及城投拿地?cái)?shù)量增多,金融機(jī)構(gòu)不良業(yè)務(wù)頻發(fā),代建業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)明顯增多。從業(yè)務(wù)發(fā)展來(lái)看,目前代建業(yè)務(wù)在整個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的滲透率偏低,未來(lái)成長(zhǎng)空間大,但參與門(mén)檻要高于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),頭部品牌企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)。