世界人居

“兩家開發(fā)商為了土地問題糾纏多年,被裹挾其中的業(yè)主們亦覺得土地是澳洲山莊的最后一根救命稻草?！?/span>

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

“你在山莊那邊啊?現(xiàn)在房子怎么樣了?”2021年末的一個(gè)午后,得知何叔正在澳洲山莊,他98歲的父親在電話中忙不迭的問道。掛下電話后,何叔對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,父親一直在問何時(shí)能過來住,但他也沒有答案。

1998年,何叔開車?yán)赣H繞廣州跑了一圈,想給他買套房子養(yǎng)老,老人家一眼就相中了澳洲山莊,“有山有水,風(fēng)景好。”當(dāng)時(shí)廣州市中心的五羊新城,新房價(jià)格是3000元/平方米-4000元/平方米,但距離市中心有近一個(gè)小時(shí)車程的澳洲山莊也賣到了這個(gè)價(jià)格。何叔最后一次性付款買下了一套三房單位,希望父母退休后能在依山傍水的山莊里安度晚年。沒想到澳洲山莊自1999年開始大面積停工、爛尾,至今已停擺20多年,“我今年已經(jīng)71歲了,別說我爸爸,估計(jì)我自己養(yǎng)老都指望不上了?！?/span>

何叔平時(shí)住在廣州最南端的南沙區(qū),此次特地回澳洲山莊是為了簽名,聯(lián)署《強(qiáng)烈要求政府還我土地、立即啟動(dòng)重建》等請求函。經(jīng)過多年的抽絲剝繭,業(yè)主們逐漸厘清了影響澳洲山莊盤活重建的核心原因——土地,這些年他們一直在為找回自己家園的土地而奔忙。

業(yè)主提供的資料顯示,澳洲山莊售出的房屋超過3000套,其中有2483戶業(yè)主的整套購房資料在政府的監(jiān)管部門辦理了鑒證、登記手續(xù)并備案,還有1000來戶業(yè)主未登記備案,因爛尾而受影響的業(yè)主過萬人。2013年,澳洲山莊被廣州市定性為“廣州最大的爛尾樓”,相關(guān)部門曾直言該項(xiàng)目“爛尾時(shí)間長、情況復(fù)雜、歷史遺留問題眾多、重建難度大”。為解決這個(gè)重大歷史遺留問題,2017年8月,黃埔區(qū)專門成立了由區(qū)長任組長的處理“澳洲山莊”爛尾樓問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組,經(jīng)過4年的調(diào)研、摸查,2021年7月,這個(gè)小組形成了一份3萬多字的匯報(bào)材料提交給了廣州市政府。

“現(xiàn)在就盼著政府能給我們一個(gè)時(shí)間表,盡快解決澳洲山莊的土地權(quán)屬問題,拿出重建方案,還山莊一片明朗天空。”63歲的業(yè)主孫建偉說這是他最大的心愿。

從目前來看,情況難言樂觀。1月24日,一位接近黃埔區(qū)政府的知情人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,2017年8月以來,黃埔區(qū)開展了大量的敦促協(xié)調(diào)等相關(guān)工作,但由于項(xiàng)目兩家開發(fā)商的利益分歧較大,相關(guān)協(xié)調(diào)工作目前仍在持續(xù)進(jìn)行中。

歸國華僑的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目

1991年,在澳洲經(jīng)商的潮汕商人胡耀智受廣州市政府邀請,決定在廣州市開辦一家制衣廠。這個(gè)工廠是中外合資的,中方的代表是吳楷明,也是胡耀智的老鄉(xiāng)。回國不久,胡耀智萌生了進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的想法,1992年11月,廣州澳美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“澳美公司”)成立,注冊資本為9200萬港元。經(jīng)吳楷明牽線,胡耀智在1993年、1995年以6萬元/畝的價(jià)格買下了廣州市廣汕公路金坑路段旁的10個(gè)地塊共986畝地。

胡耀智買下的地塊,毗鄰金坑水庫和金坑森林公園,自然環(huán)境頗為優(yōu)美,他打算把自己的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目打造成廣州第一的山水宜居樓盤。據(jù)了解,該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約202990平方米,分為A、B、C、D、E和別墅區(qū)6個(gè)組團(tuán),還配套狩獵區(qū)、娛樂世界、野營培訓(xùn)中心、水上度假村、貴族學(xué)校等。雖然此前并未有任何房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn),但胡耀智躊躇滿志,并未采用當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)主流的滾動(dòng)開發(fā)方式,而是決定同時(shí)開工項(xiàng)目規(guī)劃的6期產(chǎn)品。

1995年,這個(gè)名為澳洲山莊的項(xiàng)目開始對(duì)外銷售,主打大自然、零污染的概念,澳美公司還扮演了銀行的角色,給業(yè)主提供了“20年免息分期付款,首期3.8萬元,月供488元”的優(yōu)惠付款方式,吸引了大批向往山水生活的廣州人。據(jù)了解,在銷售的高峰期,每隔兩個(gè)小時(shí)就有一輛往返廣州市區(qū)與項(xiàng)目的樓巴,載滿了看房的客戶。

按照業(yè)主提供的資料,澳洲山莊整個(gè)項(xiàng)目可提供上萬套住宅,但在賣出3000多套的時(shí)候就出了問題。1998年,澳美公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)何氏兄弟卷走了上億元的公款,該公司資金鏈因此而斷裂。胡耀智沒有辦法,只能請求業(yè)主向銀行辦理按揭貸款,以此緩解資金壓力,但他承諾澳美公司將承擔(dān)業(yè)主的貸款利息。

然而,到了2000年,澳美公司也無力支付業(yè)主的貸款利息,導(dǎo)致大量業(yè)主被銀行起訴。不少業(yè)主也因此起訴澳美公司違約,直到2021年仍有不少相關(guān)的立案信息。從裁判文書來看,法院對(duì)于業(yè)主要求澳美公司返還墊付的房屋貸款利息的訴求,均予以支持,只是澳美公司早在2016年就被列為失信被執(zhí)行人。

在澳美公司資金鏈斷裂的當(dāng)年,業(yè)主們就發(fā)現(xiàn)澳洲山莊的有些工程開始停工,到了1999年,該項(xiàng)目就近乎全面停擺了。

胡耀智在澳洲山莊爛尾后曾接受媒體采訪,他坦言是野心太大和用人不當(dāng)導(dǎo)致了自己的失敗,表示如果按早期規(guī)劃的那樣,建好一個(gè)小區(qū),賣一個(gè)小區(qū),再蓋另一個(gè)小區(qū),如果不被財(cái)務(wù)總監(jiān)卷走上億元、資金鏈斷裂,就不會(huì)陷入困境。

錯(cuò)綜復(fù)雜的三角合作關(guān)系

澳洲山莊爛尾的初期,胡耀智遍尋合作伙伴,希望能夠讓項(xiàng)目盡快回歸正常開發(fā)的軌道。緊要關(guān)頭,在外另立山頭的吳楷明又出現(xiàn)了,他當(dāng)時(shí)跟李嘉誠合作了廣州國際玩具禮品城,表示可以幫助胡耀智與李嘉誠搭上線,還借了一筆資金給胡支付水電費(fèi)和員工工資。胡耀智緊緊抓住了這根“救命稻草”,2004年,他把澳洲山莊規(guī)劃范圍內(nèi)的增國用(1995)字特第018號(hào)、022號(hào)、024號(hào)、026號(hào)4個(gè)土地證、約340畝土地轉(zhuǎn)讓給吳楷明旗下的廣州方興房地產(chǎn)建設(shè)有限公司(以下簡稱“方興公司”)。方興公司后來以這些土地入股,引入和記黃埔,在地塊上開發(fā)了御湖名邸項(xiàng)目。

賣掉這4塊地后,胡耀智依然沒能徹底解決債務(wù)問題,吳楷明也有自己的算盤,認(rèn)為既然緊挨著李嘉誠的項(xiàng)目,那么澳洲山莊的土地應(yīng)該還有升值潛力。于是,二人開始籌備共同開發(fā)澳洲山莊,并在2006年成立了合作公司。

2007年至2011年,澳美公司以無力清償債務(wù)為由,陸續(xù)將澳洲山莊項(xiàng)目中的增國用(1993)字第特0021、增國用(1995)字第特020、增國用(1993)字第特017號(hào)地通過廣州仲裁委仲裁給了方興公司。

仲裁生效之后,020號(hào)地塊和0021號(hào)地塊被過戶給了方興公司,017號(hào)地塊則暫被擱置,原因是這塊地上沒有建筑物,雙方商定用來做項(xiàng)目的重建安置房。

2013年,在澳洲山莊爛尾十余年后,廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《廣州市處理“爛尾樓“專責(zé)小組關(guān)于印發(fā)澳洲山莊盤活重建工作方案的通知》(簡稱“491號(hào)文”),其中提到,由于澳洲山莊房屋產(chǎn)權(quán)資料存在諸如地名和門牌未辦審批手續(xù),消防未驗(yàn)收、部分報(bào)建審核資料丟失,建筑物未按當(dāng)時(shí)用地紅線內(nèi)建設(shè),缺少報(bào)建圖紙和竣工圖紙等問題,通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的方案并不可行。將該項(xiàng)目重新規(guī)劃,將不符合規(guī)劃的房屋整體拆除重建,是解決該項(xiàng)目問題的較好辦法。

2015年7月,黃埔區(qū)批復(fù)的《關(guān)于“富璟名邸”項(xiàng)目(原澳洲山莊盤活重建項(xiàng)目)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的審查意見》指出,澳美公司及方興公司選擇各自名下產(chǎn)權(quán)明晰、現(xiàn)狀條件較好的地塊,完成相關(guān)審批手續(xù)后,即可開工建設(shè)。

澳美公司被確認(rèn)為澳洲山莊重建的首期開發(fā)建設(shè)主體,負(fù)責(zé)啟動(dòng)開發(fā)017號(hào)地塊。但當(dāng)該公司提交報(bào)建資料時(shí)卻發(fā)現(xiàn),017號(hào)地塊在2016年5月已被吳楷明申請了強(qiáng)制過戶。胡耀智認(rèn)為是吳楷明背叛了當(dāng)初的承諾,而吳楷明則聲稱是胡耀智翻臉在先。

按吳楷明的說法,未經(jīng)其同意,胡耀智在啟動(dòng)017號(hào)地塊前悄悄的為澳美公司引入了新股東——佛山廣東宏宇集團(tuán)有限公司(以下簡稱“宏宇集團(tuán)”),為了保障自己的利益,他才申請了該地塊的強(qiáng)制過戶。

宏宇集團(tuán)也是奔著澳洲山莊的土地來的,該公司與胡耀智的訴求一樣,就是拿回此前仲裁給了方興公司的3塊地。因?yàn)楹敲碌?塊地已經(jīng)蓋了樓,無法作為重建的啟動(dòng)區(qū)。據(jù)了解,在宏宇集團(tuán)進(jìn)入后,胡耀智多次以債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議違法無效、債權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方惡意串通損害國家利益等為由申請撤銷仲裁裁決,但均未得到法院支持。

在胡耀智為了拿回3塊地使勁渾身解數(shù)的同時(shí),吳楷明再度出擊,于2018年8月買入了澳美公司的債權(quán)資產(chǎn)包,成為其債權(quán)人,因?yàn)闊o力償債,方興公司申請查封了澳美公司旗下僅剩的3塊土地。2019年8月,方興公司向廣州市中級(jí)法院申請宣告澳美公司破產(chǎn)清算。在吳楷明看來,只有澳美公司破產(chǎn)清算、澳洲山莊才有重建的可能。他在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)曾表示,破產(chǎn)清算后,法院會(huì)將澳美公司的3塊地拿出來拍賣,設(shè)置一個(gè)前置條件,買家必須先安置業(yè)主,如果沒人出手,他會(huì)買下來。只不過,廣東省高級(jí)人民法院認(rèn)為澳美公司尚有若干財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行,而且價(jià)值遠(yuǎn)超方興公司所主張的債務(wù)數(shù)額。因此,方興公司申請澳美公司破產(chǎn)清算的計(jì)劃便落了空。

“無土之屋”的謎題

兩家開發(fā)商為了土地問題糾纏多年,被裹挾其中的業(yè)主們亦覺得土地是澳洲山莊的最后一根救命稻草。有業(yè)主曾表示,房子爛了不值錢,但土地值錢,當(dāng)初澳美公司拿下澳洲山莊的土地不到6萬元/畝,現(xiàn)在的價(jià)格是880萬元/畝-1200萬元/畝,漲了200倍-250倍,土地是澳洲山莊重建的希望所在。

孫建偉告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者,澳洲山莊原有的10塊土地有7塊已經(jīng)被非法轉(zhuǎn)移,剩下的3塊地蓋了房子賣給小業(yè)主,處于被法院查封的狀態(tài)。“蓋了房子的土地肯定是不能動(dòng)的,我們也不會(huì)同意先拆掉房子后重建。”他表示,最起碼應(yīng)該有一幅100畝左右土地的才足以安置已購房屋的業(yè)主,“政府的安置標(biāo)準(zhǔn)就是1:1.1,大概需要11.7萬平方米的安置面積,100畝地能建14萬平方米?！?/span>

問題是土地從哪里來?“澳美公司愿意先安置業(yè)主再重建,但沒有空置的土地,方興公司手里有3塊地,但他跟我們業(yè)主沒有法律關(guān)系?！睂O建偉說,吳楷明只同意安置自己地塊上的業(yè)主,或者滾動(dòng)安置,建好4棟樓拿1棟出來安置業(yè)主,“我們沒法接受,滾動(dòng)安置是有風(fēng)險(xiǎn)的,先安置誰后安置誰不說,項(xiàng)目萬一又停工爛尾了呢?”

據(jù)了解,一部分業(yè)主支持以澳美公司為主體啟動(dòng)澳洲山莊的重建工作,另一部分業(yè)主則對(duì)胡耀智失去了信心,認(rèn)為澳美公司應(yīng)委托資金實(shí)力較為雄厚的方興公司進(jìn)行重建。“最合適的方法自然是雙方合作統(tǒng)一規(guī)劃,但現(xiàn)在靠他們雙方談合作不大可能了,要政府出面才行?！睒I(yè)主高生認(rèn)為。

2021年7月,就澳洲山莊的重建進(jìn)展,黃埔區(qū)政府曾在領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)業(yè)主,表示由于“澳美公司”“宏宇公司”與“方興公司”之間的嚴(yán)重分歧,致使“澳洲山莊”重建工作未取得突破性成效。

而根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲得的信息,截至目前,黃埔區(qū)的主要工作仍放在協(xié)調(diào)開發(fā)商之間的關(guān)系上。

澳美公司與方興公司再度合作的機(jī)會(huì)微乎其微,胡耀智曾直言再不相信吳楷明說的任何話。新進(jìn)入的宏宇公司也曾對(duì)業(yè)主表示自己心有余而力不足,因?yàn)椤扒蓩D難為無米之炊”。一位曾供職于宏宇公司的業(yè)內(nèi)人士表示:“澳洲山莊暫時(shí)動(dòng)不了,宏宇原來有個(gè)副總裁守在這個(gè)項(xiàng)目上,因?yàn)楹献鞣降膯栴},一直啟動(dòng)不了,估計(jì)兩三年之內(nèi)都沒戲?！?/span>

開發(fā)商們的互不相讓令澳洲山莊的重建陷入了一個(gè)僵局,經(jīng)歷了20多年的風(fēng)風(fēng)雨雨,業(yè)主們也對(duì)開發(fā)商的承諾不再抱有期望。據(jù)了解,從1994年起,胡耀智就住在澳洲山莊的一棟山頂別墅里,至今未搬離?！八衲暌?0歲了,爛尾之后沒有跑路,說想看山莊什么時(shí)候能夠重建,但他現(xiàn)在已經(jīng)沒有能力,徹底出局了?！睂O建偉說。

開發(fā)商指望不上,業(yè)主們只能循著蛛絲馬跡、勉力自救。因?yàn)榘拿拦緦?塊地仲裁給了方興公司,從2019年開始,陸續(xù)有業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己所購房屋下面的土地被注銷,過戶到方興公司名下,成了“無土之屋”。他們表示,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,開發(fā)商一旦將房子出售,便只是項(xiàng)目土地及公共設(shè)施的共有人,沒有任何權(quán)利將廣大業(yè)主房子、公建配套設(shè)施下面的土地進(jìn)行買賣和交易。而從廣州仲裁委對(duì)澳洲山莊三塊地出具的《裁決書》可看出,整個(gè)仲裁過程中都沒有對(duì)3塊地的權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查。實(shí)際上,其中2個(gè)地塊已經(jīng)蓋起了商品樓,并銷售了437套房子,不少業(yè)主還辦理了房產(chǎn)證。業(yè)主們認(rèn)為,廣州仲裁委無權(quán)將這2塊地上屬于業(yè)主的房子吊起來,把下面的土地仲裁走。為此,他們希望相關(guān)部門對(duì)3塊地的仲裁案件進(jìn)行立案調(diào)查,依法予以糾正。

在業(yè)主奔忙的過程中,一絲曙光出現(xiàn)了。2021年5月,廣州相關(guān)部門向澳美公司下發(fā)了《解除合同通知書》,指出澳美公司“未經(jīng)發(fā)包方審批、備案,擅自將承包范圍內(nèi)的388.732畝土地私自轉(zhuǎn)讓給第三方廣州方興房地產(chǎn)建設(shè)有限公司開發(fā),造成國有資產(chǎn)重大流失?！?/span>

這388.732畝土地正是胡耀智早年賣給方興公司用于開發(fā)御湖名邸項(xiàng)目的4塊地。業(yè)主張齡豐表示,這份《解除合同通知書》是官方首次對(duì)澳洲山莊相關(guān)土地問題涉嫌違法的公開確認(rèn),相信后續(xù)會(huì)有連串的追究、糾錯(cuò)及處罰。這讓業(yè)主們重新燃起了希望。據(jù)介紹,業(yè)主代表準(zhǔn)備的最新材料已提交給廣州的相關(guān)部門,希望能夠找回本屬于澳洲山莊的土地,盡快啟動(dòng)重建工作。

“這次征集了200多名業(yè)主的簽名,正在等待有關(guān)部門的回復(fù)。”1月25日,業(yè)主勞生對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

當(dāng)天是北方的小年,再過一個(gè)星期便是春節(jié)。按照廣州人的習(xí)俗,入伙的第一個(gè)春節(jié)是要在新房里過的,而3000多戶業(yè)主盼著住進(jìn)新房已經(jīng)盼了20多年,至今依然遙遙無期。

記者觀察

困在爛尾樓里的老人們

文/曾冬梅

從廣州地鐵21號(hào)線的金坑站B出口往右走幾百米,穿過廣汕公路,便到了澳洲山莊的大門口,除了門口崗?fù)さ?位保安,大門內(nèi)目力所及范圍再無人煙。中國房地產(chǎn)報(bào)記者沿著小區(qū)內(nèi)的主干道,爬了15分鐘的山到了半山腰,才在一處泉眼看到幾位開著摩托車來取水的村民。上山的道路兩旁樹木蔥蘢、雜草叢生,偶爾響起幾聲清脆的鳥叫聲,一條流浪狗堂而皇之的躺在路中間,若非遠(yuǎn)處的樓房若隱若現(xiàn),這里與一般的森林公園無異。正如業(yè)主們形容的那般,“好山好水好風(fēng)景”。

到了山上,建筑密集了起來,但依舊靜謐。遠(yuǎn)觀外表還算光鮮的樓房,近看卻是破敗不堪,在20多年風(fēng)雨的侵襲下,外墻的馬賽克逐漸剝落,露出灰黑色的墻體,一些樓棟已爬滿了藤蔓植物,成為野生植物的家園。不少只建好主體結(jié)構(gòu)的樓房,依然保持著爛尾前的樣子,有些連窗戶都還沒來得及裝上。

在業(yè)主們的眼里,這里的風(fēng)景跟20多年前一樣,只是他們買的房子日益殘舊,千瘡百孔,而自己的青絲也變成了華發(fā)。劉叔今年75歲,當(dāng)初在澳洲山莊買了兩套房,想著給母親和自己養(yǎng)老住,項(xiàng)目爛尾后,他們搬了進(jìn)來,至今已經(jīng)住了20多年。老母親沒能等到重建之日,100歲時(shí)在山莊內(nèi)離世。

目前在澳洲山莊常住的業(yè)主有四五十戶,因?yàn)槟昃檬?無人看護(hù),山莊內(nèi)缺水少電是常事,業(yè)主們在小區(qū)里行走還要帶上一根棍子,防止蛇蟲襲擊。孫建偉偶爾也會(huì)回山莊小住,他說回去可以種菜、養(yǎng)花,時(shí)不時(shí)跟山莊的業(yè)主聚聚,日子過得也挺愜意,只要把要求放低一點(diǎn)就好了。

張齡豐說,澳洲山莊第一代業(yè)主的平均年齡已近七旬,很多人都擔(dān)心自己等不到住進(jìn)新房的那一天。

3000多戶業(yè)主各有各的心酸故事,有的收了房、辦了登記備案但拿不到房產(chǎn)證,有的收了房沒有登記備案,還有的連房都收不了。為了住進(jìn)夢寐以求的新家,他們想盡了辦法,有業(yè)主統(tǒng)計(jì)過,僅僅是2014年2月9日到2016年11月3日,業(yè)主們找政府就找了103次。人生一世草木一秋,看到老業(yè)主們?yōu)榱艘粋€(gè)渺茫的希望耗費(fèi)20多年時(shí)光,不少年輕人難以理解,常勸他們放棄。然而,這些“山一代”總想著再努努力,說不定再過幾年就能看到自己的家園迎來新生。

1996年買下澳洲山莊房子時(shí)勞生30多歲,如今已年近六旬,他直言,維權(quán)已經(jīng)占據(jù)了自己全部的身心與精力?！澳軋?jiān)持這么久是不想沒了這間房子?！?/span>

雖然澳洲山莊爛尾的原因錯(cuò)綜復(fù)雜,但不可否認(rèn),當(dāng)時(shí)預(yù)售資金監(jiān)管制度的缺失是一個(gè)重要因素。2021年,因?yàn)榱鲃?dòng)性緊張和債務(wù)壓力,不少房企的在建項(xiàng)目被迫停工或緩建,如何防止樓盤爛尾成為了不少地方政府關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計(jì),截至2021年末,該機(jī)構(gòu)重點(diǎn)監(jiān)測的24個(gè)城市尚未交付的問題項(xiàng)目總建筑面積約2468萬平方米,占2021年商品住宅成交總面積比重的10%。為了保交樓,最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益,有33個(gè)省市相繼加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,全部購房款需直接存入專用監(jiān)管賬戶,并實(shí)行全額、全程監(jiān)管。

然而,在未被關(guān)注到的角落,還有為數(shù)不少的業(yè)主在為過去的監(jiān)管缺位買單,至今仍被困在一棟棟的爛尾樓里。他們的合法權(quán)益也應(yīng)該得到保障。

原標(biāo)題：3000多戶業(yè)主苦等20余年 廣州“最大”爛尾樓重生路漫漫