世界人居

2月初，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在2022年會(huì)的內(nèi)部講話(huà)中提出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”。講話(huà)一經(jīng)流出，立刻成為房地產(chǎn)行業(yè)的重磅新聞熱點(diǎn)。從去年下半年開(kāi)始，“三道紅線(xiàn)”讓房地產(chǎn)哀鴻一片，房企縮表出清成為趨勢(shì)。今年穩(wěn)增長(zhǎng)的寬松政策大環(huán)境給行業(yè)帶來(lái)了一絲暖意，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的金融“緊箍咒”略有放松，最近多家房地產(chǎn)公司的股價(jià)逆勢(shì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)有了回暖跡象。

其實(shí)不然。由于行業(yè)鏈條長(zhǎng)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)多，房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)被視為“宏觀經(jīng)濟(jì)晴雨表”。我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)早已跨過(guò)了中高速增長(zhǎng)周期，進(jìn)入中低速增長(zhǎng)軌道。房地產(chǎn)持續(xù)多年的高景氣逐漸走向尾聲，需要找到行業(yè)第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)。目前由住建部推行的數(shù)字家庭建設(shè)有望給行業(yè)帶來(lái)又一個(gè)春天。

國(guó)家宏觀視角：房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性頂峰已過(guò)

恒大集團(tuán)前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平提煉出了房地產(chǎn)行業(yè)研究框架“短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口”。也就是說(shuō)促使房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的最根本因素是龐大的人口。而我國(guó)人口出生率自2016年開(kāi)始就年年下跌，結(jié)婚率更是接連創(chuàng)出新低。沒(méi)有了足夠數(shù)量的代際人口補(bǔ)充，房子的潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量將逐漸萎縮已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

從國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)視角來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，人口普查城鎮(zhèn)化率從1982年的20.91%提升至2020年的63.89%?？紤]到要解決14億人口的口糧問(wèn)題，需要相當(dāng)一部分的農(nóng)林牧副漁等廣義農(nóng)業(yè)人口，再結(jié)合西方發(fā)達(dá)國(guó)家相關(guān)指標(biāo)，最終我國(guó)的城鎮(zhèn)化率應(yīng)該會(huì)定格在70%-75%，繼續(xù)大規(guī)模造城的空間所剩無(wú)幾。

從我國(guó)經(jīng)濟(jì)體的特性來(lái)看，至今仍然沒(méi)有擺脫“原材料和消費(fèi)兩頭在外”的中低端制造格局，上游要承受石油、天然氣、金屬礦石等資源價(jià)格上漲，下游要遭受西方用品牌溢價(jià)和流量平臺(tái)構(gòu)建起的定價(jià)權(quán)打擊，例如去年亞馬遜針對(duì)中國(guó)賣(mài)家的所謂“合規(guī)整治運(yùn)動(dòng)”使得深圳跨境電商行業(yè)受到重創(chuàng)。

所以，國(guó)家近幾年三令五申“房住不炒”，甚至直接限定銀行向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比例，要把房地產(chǎn)這個(gè)資金黑洞里沉淀的海量資金驅(qū)趕至實(shí)業(yè)投資、科技投資、研發(fā)投資，提升產(chǎn)業(yè)建設(shè)和居民消費(fèi)能力，促使我國(guó)制造業(yè)升級(jí)。

綜上所述，人口增長(zhǎng)快速放緩甚至下降、城鎮(zhèn)化建設(shè)即將見(jiàn)頂、金融受限、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換升級(jí)，各種因素疊加在一起，房地產(chǎn)行業(yè)一片紅利的機(jī)遇期已經(jīng)永久性結(jié)束，進(jìn)入郁亮所說(shuō)的“黑鐵時(shí)代”并非危言聳聽(tīng)。

新能源電動(dòng)車(chē)的啟示：制造轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)守長(zhǎng)期主義

他山之石，可以攻玉?！昂阼F時(shí)代”來(lái)臨，房地產(chǎn)公司該如何應(yīng)對(duì)，看看如今蓬勃發(fā)展的新能源電動(dòng)車(chē)行業(yè)或許能帶來(lái)一些啟示。從2012年開(kāi)始，國(guó)家以產(chǎn)業(yè)政策規(guī)劃為主，輔以大量財(cái)政補(bǔ)貼，直接拉動(dòng)新能源電動(dòng)車(chē)行業(yè)從無(wú)到有、從弱到強(qiáng)，至今已經(jīng)發(fā)展成繼高鐵、太陽(yáng)能發(fā)電、特高壓之后又一大強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，在汽車(chē)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了換道超車(chē)。

由燃油車(chē)變成電動(dòng)車(chē)并不只是汽車(chē)動(dòng)力方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。更重要的是，汽車(chē)的核心部件從齒輪變?yōu)樾酒?、核心參?shù)由馬力變?yōu)樗懔Γ?chē)從一個(gè)機(jī)械工業(yè)產(chǎn)品變成了可以運(yùn)行操作系統(tǒng)和各種應(yīng)用app的電子信息產(chǎn)品。在以往的代理經(jīng)銷(xiāo)模式下，汽車(chē)制造廠(chǎng)只有品牌，沒(méi)有用戶(hù)。如今通過(guò)app，汽車(chē)品牌商們可以精準(zhǔn)地知道每一輛車(chē)的用戶(hù)是誰(shuí)。不僅便于做用戶(hù)調(diào)研以支持下一代的車(chē)型研發(fā)，還可以采用互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)早已成熟的用戶(hù)運(yùn)營(yíng)方法論來(lái)與用戶(hù)互動(dòng)，將用戶(hù)運(yùn)營(yíng)成粉絲。汽車(chē)數(shù)字化之后的本質(zhì)性變化給車(chē)廠(chǎng)帶來(lái)了時(shí)代性的紅利。

另外，隨著算力的提升，自動(dòng)駕駛會(huì)把車(chē)主從汽車(chē)駕駛的重任上解放出來(lái)，汽車(chē)變成了繼家庭、公司之后的第三空間，將衍生出一個(gè)以智能座艙為核心的車(chē)載數(shù)字服務(wù)經(jīng)濟(jì)。理論上，現(xiàn)在手機(jī)上承載的所有服務(wù)都可以在汽車(chē)上實(shí)現(xiàn)。而由于汽車(chē)獨(dú)有的空間私密性，有些活動(dòng)更有利于在汽車(chē)上展開(kāi)，如遠(yuǎn)程商務(wù)會(huì)議等。

也就是說(shuō)，對(duì)于汽車(chē)品牌商，汽車(chē)制造環(huán)節(jié)反而越來(lái)越不重要。依托汽車(chē)的電動(dòng)化和數(shù)字化，汽車(chē)品牌商們逐漸轉(zhuǎn)向以用戶(hù)運(yùn)營(yíng)為主的商業(yè)模式，會(huì)與用戶(hù)建立長(zhǎng)期而緊密的互動(dòng)關(guān)系。比如蔚來(lái)至今沒(méi)有自有的工廠(chǎng)，由江淮代工，自己只管產(chǎn)品研發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、用戶(hù)運(yùn)營(yíng)。

汽車(chē)品牌商的營(yíng)收從以往的賣(mài)車(chē)一次性收入升級(jí)到長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)性收入，而且隨著電動(dòng)車(chē)智能化水平、信息化水平不斷提高，汽車(chē)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的潛力就越大。這也是特斯拉的汽車(chē)年銷(xiāo)量不及豐田的零頭，但市值是豐田好幾倍的本質(zhì)原因。

國(guó)家數(shù)字家庭戰(zhàn)略：開(kāi)啟家庭空間的數(shù)字化升級(jí)改造

從汽車(chē)的例子可以看到數(shù)字化改造對(duì)一個(gè)行業(yè)具有顛覆性的意義。如果房地產(chǎn)行業(yè)要從從房屋銷(xiāo)售的一錘子買(mǎi)賣(mài)，升級(jí)到運(yùn)營(yíng)服務(wù)的長(zhǎng)期收益，居住空間的數(shù)字化改造就是必由之路。而這一動(dòng)作其實(shí)已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始了，同樣也具有明顯的國(guó)家頂層設(shè)計(jì)的行政意味。

2021年4月7日，住建部聯(lián)合工信部、科技部、公安部等16個(gè)部委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展數(shù)字家庭提高居住品質(zhì)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“指導(dǎo)意見(jiàn)”），正式拉開(kāi)國(guó)家數(shù)字家庭戰(zhàn)略的序幕。指導(dǎo)意見(jiàn)中提出“到2022年底，基礎(chǔ)條件較好的省（區(qū)、市）至少有一個(gè)城市或市轄區(qū)開(kāi)展數(shù)字家庭建設(shè)，基本形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)和生活服務(wù)模式。到2025年底，構(gòu)建比較完備的數(shù)字家庭標(biāo)準(zhǔn)體系；新建全裝修住宅和社區(qū)配套設(shè)施，全面具備通信連接能力，擁有必要的智能產(chǎn)品；既有住宅和社區(qū)配套設(shè)施，擁有一定的智能產(chǎn)品，數(shù)字化改造初見(jiàn)成效；初步形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等有序發(fā)展的數(shù)字家庭產(chǎn)業(yè)生態(tài)；健康、教育、娛樂(lè)、醫(yī)療、健身、智慧廣電及其他數(shù)字家庭生活服務(wù)系統(tǒng)較為完善?！?/p>

該文件規(guī)劃了一個(gè)由家庭空間數(shù)字化改造為基礎(chǔ)，以各種智能化硬件產(chǎn)品為承載的家庭數(shù)字生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)從一個(gè)傳統(tǒng)的基建行業(yè)升級(jí)為融合智能設(shè)備制造、網(wǎng)絡(luò)通信、電子信息、數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)、生活服務(wù)等多種業(yè)態(tài)的家庭數(shù)字產(chǎn)業(yè)，助力房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式從房產(chǎn)銷(xiāo)售到服務(wù)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

遵照文件精神，受住建部主管部門(mén)委托，全國(guó)智標(biāo)委及智慧住區(qū)分委會(huì)正在組織業(yè)界各方力量在產(chǎn)業(yè)研究、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、平臺(tái)建設(shè)、試點(diǎn)應(yīng)用等多個(gè)方面加緊開(kāi)展工作。借助全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和行政力量推動(dòng)，有望解決業(yè)內(nèi)呼喚多年的智能設(shè)備跨品牌互聯(lián)互通難題，配合搭建的數(shù)字家庭互聯(lián)互通平臺(tái)，將為房地產(chǎn)公司提供住戶(hù)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的軟硬件基礎(chǔ)。

按照住建部的規(guī)劃，數(shù)字家庭采用地方試點(diǎn)方式，先探索出行之有效的落地方案和經(jīng)驗(yàn)，再推廣復(fù)制。據(jù)了解，住建部已下發(fā)通知開(kāi)展數(shù)字家庭試點(diǎn)工作，房地產(chǎn)公司可向當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)參與申報(bào)數(shù)字家庭試點(diǎn)項(xiàng)目，形成政府引領(lǐng)、房企主導(dǎo)的建設(shè)格局。中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、深圳人才安居、招商蛇口等大型房地產(chǎn)央企國(guó)企都已明確表示參與國(guó)家數(shù)字家庭試點(diǎn)工作。

近幾個(gè)月，山東、安徽、江西、遼寧、吉林等多個(gè)省份陸續(xù)出臺(tái)數(shù)字家庭配套政策，多地都積極顯露出抓住國(guó)家數(shù)字家庭建設(shè)的戰(zhàn)略機(jī)遇，提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)實(shí)力的強(qiáng)烈意愿。例如：山東省住建廳去年12月23日發(fā)布了《關(guān)于推動(dòng)數(shù)字家庭發(fā)展的若干措施》，提出“到2025年底,新建全裝修住宅和社區(qū)配套設(shè)施全面具備通信連接能力”。2022年3月，深圳市龍崗區(qū)宣布已按程序遞交數(shù)字家庭建設(shè)試點(diǎn)申報(bào)材料，力爭(zhēng)成為數(shù)字家庭建設(shè)、乃至智慧建筑升級(jí)的典范城區(qū)。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)因承載了國(guó)民幸福生活的希望而備受關(guān)注。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，傳統(tǒng)高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、重營(yíng)銷(xiāo)的模式難以為繼。當(dāng)下正在進(jìn)行的數(shù)字家庭建設(shè)將為家庭空間裝上一個(gè)數(shù)字底座，全面開(kāi)啟家庭、社區(qū)、社會(huì)“三位一體”的運(yùn)營(yíng)模式，有望為房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)啟一個(gè)新時(shí)代。