世界人居

今年以來，房地產(chǎn)政策端暖風(fēng)頻吹，但市場端仍在不斷觸底，居民購房信心明顯不足。

4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度樓市多項指標(biāo)達(dá)到歷史低水平，市場下行程度可以比肩2020年一季度。

一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅0.7%，僅高于2020年一季度，創(chuàng)下有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來歷史次低水平。3月份單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速更是下滑至-2.4%。

從銷售端來看，一季度商品房銷售面積同比下降13.8%，較1-2月的-9.6%繼續(xù)放緩；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額同比下降22.7%，同樣弱于1-2月的-19.3%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

據(jù)此計算，一季度，全國商品住房均價為9552元/平方米，自2021年2月達(dá)到11030元/平方米歷史最高水平后，已連續(xù)14個月下降。

銷售不力的同時，房企資金來源創(chuàng)歷史最大降速。

一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%，這是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最大降幅，比2020年一季度還要低。其中，國內(nèi)貸款同比下降23.5%；定金及預(yù)收款同比下降31%；個人按揭貸款同比下降18.8%；自籌資金同比下降4.8%。這也從側(cè)面反映出，當(dāng)前，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的投放積極性仍然謹(jǐn)慎，投貸風(fēng)險偏好降到低點(diǎn)。

市場并不缺少流動性。來自央行數(shù)據(jù)顯示，3月末社會融資規(guī)模存量同比增長10.6%，3月單月新增社會融資4.65萬億元，同比多增1.27萬億元，這是一個超預(yù)期數(shù)字。但從結(jié)構(gòu)上看，新增融資主要靠企業(yè)短貸和票據(jù)貼現(xiàn)支撐，居民貸款和企業(yè)中長期貸款則非常疲弱。

其中，3月住戶部門中長期貸款為3735億元，同比減少2504億元。整個一季度，居民部門中長期貸款新增1.07萬億元，同比少增9100億元。居民中長期貸款主要構(gòu)成就是個人按揭貸款。這反映出，目前房地產(chǎn)銷售市場依舊萎靡，過去的房地產(chǎn)刺激措施收效尚微。

這直接影響了房企拿地積極性與開工速度。一季度，房企土地購置面積同比下降41.2%，這是歷史最低增速，比2020年一季度（-22.6%）還要低，也低于2015年去庫存時期水平。一季度，房屋新開工面積同比下降17.5%，較1-2月的-12.2%繼續(xù)回落，其中住宅新開工面積同比下降20.3%，房企新開工意愿仍然疲弱。

目前來看，房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)仍全面走弱。3月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)降至96.66，是2016年初以來最低水平，市場繼續(xù)處于“政策底”與“市場底”之間的過渡階段。

與此同時，擺在市場面前的一道難題是，如何消化不斷累積的房地產(chǎn)庫存？根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，3月末商品房待售面積5.61億平方米，同比增長8.2%。其中，住宅待售面積增長14.2%。

新一輪疫情沖擊下，同樣面臨壓力的還有經(jīng)濟(jì)增長。

一季度，我國GDP同比增長4.8%，高于去年四季度的4%；環(huán)比增長1.3%，略低于去年四季度的1.5%，但仍然高于去年前三季度的0.5%、1.2%、0.7%。

受新一輪疫情沖擊，居民消費(fèi)意愿低迷。3月份社會消費(fèi)品零售同比增長-3.5%，為2020年5月以來最低水平。其中，商品零售同比-2.1%，為2020年5月以來的最低水平；餐飲消費(fèi)同比-16.4%，為2020年6月以來最低水平。

央行一季度的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，一季度傾向于“更多消費(fèi)”的居民占比為23.7%，較上季度減少1個百分點(diǎn)；傾向于更多儲蓄的居民占比54.7%，較上季度增加2.9個百分點(diǎn)。兩者差距拉大至31個百分點(diǎn)，與2020年一季度持平。

3月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5%，低于1-2月的7.5%。國家統(tǒng)計局方面指出，受本輪疫情影響，局部地區(qū)部分企業(yè)臨時減產(chǎn)停產(chǎn)，且波及上下游相關(guān)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營。

固定資產(chǎn)投資成為“穩(wěn)增長”主要推動力。一季度，固定資產(chǎn)投資同比增長9.3%，低于1-2月的12.2%。其中，3月環(huán)比增長0.61%，較1-2月平均增速0.86%同樣有所回落。三大支柱中，基建投資增速回升，但制造業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)放緩，繼續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)增長。

市場也不應(yīng)過度“悲觀”。近期，政策逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度正在加大，來自政策面的利好加碼下，更多市場人士相信，房地產(chǎn)不會明顯“失速”。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但也要看到隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

他認(rèn)為，下階段各地堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉判斷，自上而下的各種紓困政策接踵而至，熱點(diǎn)城市也開始紓困開發(fā)商、激勵需求端，松綁外圍限購等，銀行信貸額度在增加，利率還在下降，疫情影響預(yù)計在4月份到5月初結(jié)束，二季度商品房銷售將呈現(xiàn)觸底穩(wěn)定的走勢。下半年，預(yù)計樓市將比上半年表現(xiàn)好一些。

植信投資研究院宏觀高級研究員羅奐劼表示，展望二季度，國內(nèi)疫情有望在四月底和五月初逐步被有效控制，消費(fèi)從階段性低點(diǎn)回升；房地產(chǎn)投資可能觸底，對投資和消費(fèi)的壓力逐步降低；積極財政政策效應(yīng)在貨幣政策的有力支持下，進(jìn)入發(fā)力的主要階段，推動內(nèi)需穩(wěn)步回升。

市場也在呼吁，要打通房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，還需要政策繼續(xù)發(fā)力支持。近日，中共中央、國務(wù)院提出加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)理應(yīng)成為統(tǒng)一大市場中的關(guān)鍵一環(huán)。房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量穩(wěn)定增長，亦是應(yīng)有之義。