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綠色可持續(xù)發(fā)展前景下，越來(lái)越多房企開(kāi)始制定綠色金融框架，主動(dòng)參與到綠債發(fā)行中。

4月7日，中國(guó)海外發(fā)展發(fā)行全國(guó)目前規(guī)模最大的綠色（碳中和）CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模50.01億元，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

這只碳中和產(chǎn)品具體名稱(chēng)是，“中信證券-上海中海國(guó)際中心綠色資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（專(zhuān)項(xiàng)用于碳中和）”，債券期限為18年，優(yōu)先評(píng)級(jí)AAA級(jí)，票面利率3.35%。

本期CMBS產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)位于上海市黃浦區(qū)黃陂南路838弄，由8.4萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓——上海中海國(guó)際中心和2.9萬(wàn)平方米的開(kāi)放式街區(qū)型購(gòu)物中心——上海中海環(huán)宇薈組成，獲得WELL-HSR認(rèn)證及LEED金級(jí)認(rèn)證。

這不是中海地產(chǎn)第一次發(fā)行碳中和債券產(chǎn)品。2021年6月，中海發(fā)展發(fā)行了房地產(chǎn)行業(yè)首單綠色+碳中和CMBS，項(xiàng)目規(guī)模21億元，期限為18年，票面利率3.6%，該利率也是當(dāng)時(shí)后疫情時(shí)期同類(lèi)產(chǎn)品最低。項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)位于成都金融城核心商務(wù)區(qū)的中海國(guó)際中心。

近兩年，綠色債券不斷走熱，涉房綠色債券融資熱情高漲。2022年1月，綠城中國(guó)發(fā)行三年期4億美元備用信用證增信綠色美元債券，票息為2.3%。這是綠城中國(guó)在其新設(shè)立的綠色金融框架下發(fā)行的首筆綠色債券。

此外，在過(guò)去的2021年，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括華潤(rùn)置地、世茂集團(tuán)、大悅城地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、佳源國(guó)際、五礦地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、陽(yáng)光城、弘陽(yáng)地產(chǎn)、中梁控股、旭輝、當(dāng)代置業(yè)、正榮地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、合景泰富、華發(fā)集團(tuán)等都發(fā)行過(guò)綠色債券（綠色票據(jù)、綠色貸款、ESG貸款、可持續(xù)債券）。

相比普通債券，綠色債券有一定利率優(yōu)勢(shì)。所謂綠色債券，是指將所得資金專(zhuān)門(mén)用于為符合規(guī)定條件的“綠色項(xiàng)目”進(jìn)行融資或者再融資的債券工具?！疤贾泻汀眰蔷G色債券的一種，其募集的資金用于經(jīng)認(rèn)證具有碳減排效益的綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、收購(gòu)或償還碳中和項(xiàng)目的貸款。

從已發(fā)行綠色債券的房企來(lái)看，目前涉及“碳中和”專(zhuān)項(xiàng)的開(kāi)始增多。除中海地產(chǎn)，2021年4月，華發(fā)集團(tuán)發(fā)行2021年度第一期綠色中期票據(jù)（碳中和債），發(fā)行規(guī)模3億元，票面利率4.17%，發(fā)行期限為3+2年。

另外，2021年4月，位于廣州知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)有限公司發(fā)行了城投債“21知識(shí)城MTN001（碳中和債）”，首期發(fā)行規(guī)模5億元，期限3年，票面利率3.75%。此后，還發(fā)行了規(guī)模為10億元的第二期中期票據(jù)“21知識(shí)城MTN002”。

目前來(lái)看，房企綠色債券項(xiàng)目募投方向主要是綠色節(jié)能建筑，并開(kāi)始多維度深入發(fā)展。

2021年4月，中國(guó)人民銀行、國(guó)家發(fā)展改革委和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的最新版《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2021年版）》，并于2021年7月1日正式實(shí)施。一位來(lái)自第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)人員表示，從2021年7月起，各類(lèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)已按照《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2021）》開(kāi)始評(píng)級(jí)。新版目錄也將“超低能耗建筑建設(shè)”“綠色建筑”“建筑可再生能源應(yīng)用”“裝配式建筑”“既有建筑節(jié)能及綠色化改造”“物流綠色倉(cāng)儲(chǔ)”等建筑節(jié)能與綠色建筑收入其中，成為機(jī)構(gòu)ESG評(píng)級(jí)、綠債評(píng)級(jí)的參考。

“2021最新版目錄有效降低了綠色債券發(fā)行、交易和管理成本，提升了綠色債券市場(chǎng)的定價(jià)效率。”上述人員表示。

興業(yè)銀行綠色金融部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，2021年，國(guó)家發(fā)布“雙碳”政策之后，綠色金融支持綠色建筑領(lǐng)域出現(xiàn)了很多新進(jìn)展，其中城鄉(xiāng)建設(shè)碳達(dá)峰行動(dòng)是未來(lái)金融領(lǐng)域落實(shí)國(guó)家政策，作為四大技術(shù)路線開(kāi)展金融工作的聚焦點(diǎn)。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，碳中和債券是符合目前雙碳目標(biāo)并受到各項(xiàng)政策鼓勵(lì)與市場(chǎng)歡迎的融資方式，再加上中海本身優(yōu)異的企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、一流的品牌影響力、央企背景加持，更由于此筆債券位于上海核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的支持，因此獲得了非常好的發(fā)行條件以及超額認(rèn)購(gòu)。中海此筆碳中和綠色債券的成功發(fā)行，為房地產(chǎn)行業(yè)一些優(yōu)勢(shì)企業(yè)以及具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的項(xiàng)目利用雙碳政策發(fā)行綠色債券融資作出了表率，將發(fā)揮重要的示范引領(lǐng)作用。