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剛剛過去的一季度，房企依舊在經(jīng)歷自去年以來延續(xù)的下行周期。

4月1日，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，百強房企操盤金額為 14381.9 億元，同比下降 47%，全口徑銷售金額為 16279.2 億元，同比降幅也達到了 47.1%，業(yè)績表現(xiàn)不及 2020 年的同期水平。一季度有逾8成的百強房企累計業(yè)績同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。

今年1-3月，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；TOP100房企權(quán)益銷售額均值119.5元、權(quán)益銷售面積均值85.1萬平方米，同比分別下降47.6%和48.1%。

房企業(yè)績表現(xiàn)呈現(xiàn)下行態(tài)勢，只是當(dāng)前整個地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)的冰山一角。記者梳理相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，房企推盤積極性、投融資力度以及市場信心等均處于近年來的歷史低位。2022年一季度，行業(yè)面臨深度調(diào)整期，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，釋放維穩(wěn)信號，但從目前市場表現(xiàn)看，刺激效果并不明顯。

長三角一家房企高管告訴中國房地產(chǎn)報記者，今年一季度，國際形勢的不穩(wěn)定狀況，國內(nèi)各量級房企持續(xù)暴雷，以及疫情反復(fù)等不利因素的疊加，使得民眾對經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期持續(xù)受挫。市場信心的重建需要時間，這對短期內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)域的成交、投融資有較大影響。

“當(dāng)前，市場還將繼續(xù)筑底，但底部區(qū)間繼續(xù)下探的空間不會太大，真正能夠?qū)崿F(xiàn)企穩(wěn)回升需要到今年下半年乃至明年。”多位受訪者表示。

房企業(yè)績下行、商品房庫存創(chuàng)新高

總體來看，今年一季度，銷售額達到千億元的房企僅有兩家：碧桂園1328.9億元、萬科1045億元。與2021年一季度數(shù)據(jù)相比，“千億”房企減少了3家。TOP3房企合計銷售額同比下降了37.72%。除了“千億”房企較去年同期減少3家外，一季度“百億”房企僅為46家，較去年同期減少30家。

從剛剛結(jié)束的3 月單月業(yè)績表現(xiàn)看，房地產(chǎn)行業(yè)的下行壓力持續(xù)顯現(xiàn)。

根據(jù)機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，百強房企3月單月銷售操盤金額5115.4 億元，環(huán)比雖增長 27.4%，但增幅明顯低于往年同期。百強房企銷售業(yè)績同比降幅達到 52.7%，較 1、2 兩月進一步擴大，其中較 2 月降幅擴大 5.5 個百分點；相比 1 月業(yè)績規(guī)模降低 2.6%。

2022年3月，房地產(chǎn)市場整體依舊低迷，30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長48%，同比跌幅擴至47%。

其中，一線城市市場成交環(huán)比增長7%，同比跌幅擴至49%。各城市成交持續(xù)低位運行，同比跌幅都在50%附近。受制于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，上海、深圳房地產(chǎn)市場處于“半停擺”狀態(tài)，成交同比跌幅明顯擴大。北京、廣州成交同樣不及預(yù)期，3月上、中旬市場表現(xiàn)疲弱，新開盤項目平均去化率低至3成。

另外，26個二、三線城市市場盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比增長56%，同比跌幅擴至46%。受限于去年同期基數(shù)較高，疊加國內(nèi)疫情出現(xiàn)反彈，6成以上二、三線城市成交同比腰斬，長春、常州等同比跌幅超70%。

市場表現(xiàn)平淡，房企推盤的積極性也在降低。

據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年前2月，133個重點城市新增供應(yīng)3509萬平方米，同比下降48%，較2020年（新冠疫情武漢暴發(fā)）同期降幅達15%。其中，不同能級城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，僅一線城市保持了良好的供貨節(jié)奏，二三線城市穩(wěn)步回落，整體供應(yīng)量降至歷史低位。

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月末，我國商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米，辦公樓待售面積增加104萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少335萬平方米。

2022年增量突破6000萬平方米，創(chuàng)歷史新高，與樓市行情“急轉(zhuǎn)直下”和新冠疫情各地頻發(fā)密不可分。而這其中住宅待售面積增加5552萬平方米。

投融資延續(xù)低迷態(tài)勢

2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，在市場持續(xù)低迷、房企面臨危機的背景下，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，釋放強烈維穩(wěn)信號。

財政部明確今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件；全國兩會定調(diào)探索行業(yè)新發(fā)展模式，支持新市民等三類購房需求。

與此同時，房企融資、預(yù)售資金監(jiān)管適度松綁，并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”、全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺。居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率。15城出臺新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發(fā)布購房補貼、棚改貨幣化安置等。

壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續(xù)時間較短。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，下半月成交再度下滑，新開盤項目平均去化率低至20%。

一家中介機構(gòu)北京區(qū)域負責(zé)人對記者表示，除疫情反復(fù)外，去年下半年至今接連出現(xiàn)的房企暴雷，對市場信心的打擊是很大的，如果不少房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致項目停工，就不能指望購房者對充滿信心。最根本的問題，還在于這些房企如何落實債務(wù)重組，并且實現(xiàn)對數(shù)百萬家庭“保交房”的目標(biāo)，這樣市場才能利空出盡，購房者的信心才能恢復(fù)。

在企業(yè)的投融資端，下行周期同樣在繼續(xù)。

2022年一季度，房企投資延續(xù)去年下半年以來低迷的態(tài)勢，其中近七成百強房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)，銷售TOP50房企單月投資金額處在近兩年低位。一季度僅有頭部房企、規(guī)?；瘒?央企在核心城市率先拿地，其余以項目開發(fā)商和地方平臺公司為主。

從新增拿地金額、貨值、建面TOP100門檻來看，截至2月末，新增貨值百強門檻16.1億元，同比下降30%，新增拿地價值、建面百強門檻3.1億元、14.7萬平方米，同比分別減少56%和16%。

房企融資端也出現(xiàn)大幅下跌。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年一季度100家典型房企的融資額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%，特別是2-3月境外融資幾乎“停滯”。

從各個企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年有約75%的房企融資規(guī)模同比有所減少，規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過50%。

無錫市房地產(chǎn)協(xié)會副會長張斌認為：自去年綜合調(diào)控以來，下半年房地產(chǎn)市場急劇下降，在今年一季度各地頻發(fā)的新冠疫情影響下，不只是房地產(chǎn)業(yè)，各行業(yè)均表現(xiàn)出開工不足，居民收入等預(yù)期受影響的現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)回暖需要時間，在房住不炒的大背景下，居民住房消費也日趨成熟理性，所以回暖也是漸進式的和緩慢的，但長期看行業(yè)發(fā)展是平穩(wěn)的。