世界人居

中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

一筆2億美元永續(xù)債回購風(fēng)波,讓正榮地產(chǎn)遭遇“股債雙殺”。

2月15日,正榮地產(chǎn)報(bào)0.88港元,跌幅15.385%;正榮服務(wù)報(bào)1.31港元,跌幅12.081%。這已是“正榮系”股價(jià)連續(xù)三個(gè)交易日下跌。債券市場上“正榮系”多只美元債也頻繁跌蕩,其中境內(nèi)公司債“20正榮03”接連兩日下跌后于15日跌逾20%,觸發(fā)臨時(shí)停牌。

前一天,正榮地產(chǎn)曾發(fā)布公告,對之前有關(guān)正榮重組及拋售境外債的相關(guān)傳言進(jìn)行否認(rèn),稱關(guān)于公司及控股股東歐宗榮離岸債券的報(bào)道“不實(shí)且虛假”,集團(tuán)營運(yùn)仍屬正常。

但從正榮地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)公司的股債走勢來看,該澄清公告并未打消市場的疑慮。上周五暴跌66%的正榮地產(chǎn)仍未止跌,市值僅剩38.87億港元,正榮服務(wù)市值余13.7億港元。

2月14日,穆迪將正榮地產(chǎn)的公司家族評級由“B1”下調(diào)至“B3”,將其高級無抵押評級由“B2”下調(diào)至“Caa1”,評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示:“評級下調(diào)反映出正榮地產(chǎn)的再融資和違約風(fēng)險(xiǎn)加劇,原因是該公司業(yè)務(wù)疲軟、融資渠道惡化以及未來12個(gè)月的大量債務(wù)到期。負(fù)面展望反映出正榮地產(chǎn)在未來6-12個(gè)月內(nèi)解決債務(wù)到期問題的能力存在不確定性?！?/span>

Wind數(shù)據(jù)顯示,正榮地產(chǎn)當(dāng)前有15筆處于存續(xù)期的境外債,余額合計(jì)約48.92億美元。2022年有5筆境外債到期,金額合計(jì)23.33億美元。另有9筆境內(nèi)信用債,合計(jì)存量規(guī)模為57.9億元,其中2022年有3筆到期。還有一筆10億元的公司債于9月14日進(jìn)入回售期。

截至目前,是否重組美元債,正榮并沒有給出確切答案。但據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者從知情人士處獲悉,正榮地產(chǎn)內(nèi)部正在就此進(jìn)行討論,暫時(shí)未有落地信息。針對市場消息稱正榮地產(chǎn)已經(jīng)聘請鐘港資本作為財(cái)務(wù)顧問,協(xié)助處理債務(wù)問題,該知情人士予以否認(rèn)。

股債大跌,源起美元債

這一場“股債雙殺”,源于一則市場傳聞。

據(jù)業(yè)內(nèi)流出的消息稱,正榮將不按此前計(jì)劃在3月5日贖回一筆2億美元的永續(xù)債,同時(shí)公司實(shí)控人歐宗榮要求香港公司清空全部“正榮系”債券,宣布重組美元債,且已失去償債意愿,打算“躺平”。

隨即,“正榮系”兩家上市公司股價(jià)于2月11日午間突遭大幅跳水,短短兩個(gè)小時(shí)內(nèi)兩家上市公司股價(jià)暴跌近9成,合計(jì)市值蒸發(fā)超130億港元。其中正榮地產(chǎn)創(chuàng)下最大跌幅紀(jì)錄,最高跌幅81.42%,截至當(dāng)日收盤跌幅收窄至66.39%,報(bào)1.23港元/股,市值半日蒸發(fā)超過百億港元。正榮服務(wù)更是一度跌逾85%。

某股票平臺里哀嚎一片。有股民虧損50%發(fā)帖尋找同伴求安慰,有網(wǎng)友戲稱:“我不敢看!”

事實(shí)上,針對這筆2億美元的永續(xù)債,正榮此前曾在投資人會議中表示,由于永續(xù)債跳息后費(fèi)用過高,從10.25%的票息跳至15%,因此計(jì)劃在近期贖回其2億美元規(guī)模的永續(xù)債。1月4日即正式公告稱,將于2022年3月5日贖回2億美元的永續(xù)債,且已告知委托人和債券持有人。

公開資料顯示,這筆永續(xù)美元債的ISIN編碼為XS2013512608,通用代碼

為201351260,證券代碼為4596.HK,發(fā)行于2019年6月19日,總規(guī)模為2億美元,票息為10.25%,將于2079年6月3日到期。

就在永續(xù)債官宣贖回后的第二天,正榮地產(chǎn)美元債還上漲了超6%,這筆美元債的價(jià)格也穩(wěn)定在了90美分以上。緊接著1月5日,正榮對外稱,于2021年底獲得中國銀行91.4億元的授信額度;1月7日,正榮償還1300萬美元的境外債利息。整體正向的行情一直持續(xù)到2月10日。

“市場傳言難辨真假,股價(jià)崩盤是投資者對正榮地產(chǎn)的信心不足。高杠桿是正榮履遭詬病的地方,規(guī)模、財(cái)務(wù)安全、盈利無法均衡且長期依靠融資性現(xiàn)金流,資金緊張的傳聞一直都有,此刻爆發(fā)也是出于正榮的一系列動作,未來正榮的降債取決于整個(gè)市場表現(xiàn)和窗口期?！蹦撤康禺a(chǎn)觀察人士認(rèn)為。

對于傳聞,正榮地產(chǎn)予以否認(rèn),稱公司將按照原計(jì)劃贖回2億美元永續(xù)債,股價(jià)大跌或由于有機(jī)構(gòu)惡意做空再買入,公司正在進(jìn)一步了解股價(jià)下跌原因。

公告無利于市場表現(xiàn)。2月14日,在上一個(gè)交易日已閃崩66%的正榮地產(chǎn)股價(jià)放量下跌15.45%報(bào)1.04港元,兩個(gè)交易日崩跌71.5%。有12筆美元債價(jià)格跌幅普遍在41%-65%,目前價(jià)格均維持在20美分左右?！?0正榮03”在兩個(gè)交易日價(jià)格從80元左右跌到54元,累計(jì)跌幅32%。

積極應(yīng)對,力求化解償債隱憂

突如其來的股債大跌,讓市場對正榮地產(chǎn)的償債能力愈發(fā)擔(dān)憂。

穆迪認(rèn)為,正榮地產(chǎn)獲得資金的渠道將大大削弱。因此,該公司不太可能以合理的成本籌集新資金,為未來6-12個(gè)月到期的債務(wù)再融資。正榮對其合資企業(yè)的敞口也很高,這可能會限制其控制現(xiàn)金流的能力。因此穆迪將其對正榮流動性狀況的評估,從“充足”調(diào)整為“較弱”。

以“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)來看,到去年中期,正榮剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%,凈負(fù)債率為57.2%,現(xiàn)金短債比2.19,踩中一條紅線歸為“黃檔”房企。

業(yè)內(nèi)人士提出,房企陷入流動性困局最根本的原因在于過去高周轉(zhuǎn)、高杠桿的模式,與當(dāng)下強(qiáng)監(jiān)管的市場形勢相違背導(dǎo)致的。加之樓市遇冷,購房者預(yù)期被扭轉(zhuǎn),巨額到期債務(wù)疊加去化難題加速了企業(yè)出險(xiǎn)。

標(biāo)普日前發(fā)布報(bào)告稱,2022年,116家樣本企業(yè)年內(nèi)國內(nèi)債券到期金額約2300億元,其中3月和7月是相對到期高峰。如果考慮到海外美元債,房企面臨的債務(wù)重壓將更大。

正榮在公告中稱,最近三個(gè)月沒有到期公司債券,僅有三筆合計(jì)規(guī)模10.04億元的ABS到期。相比其他到期債務(wù),正榮最棘手的還是美元債,6筆將于年內(nèi)到期的美元債,利率均在5.98%-9.15%。

“如果正榮無法切實(shí)有效執(zhí)行銷售和現(xiàn)金回款計(jì)劃,其償債能力或?qū)⑹艿较魅??！蹦橙谭治稣J(rèn)為,這對正榮的投融資和資金使用效率提出了更高的要求,短暫的信用風(fēng)險(xiǎn)事件對債券投資熱情的打擊會持續(xù),正榮按計(jì)劃在2022年上半年完成“轉(zhuǎn)綠”還是有挑戰(zhàn)的。

實(shí)際上,正榮也一直在為降杠桿和即將到來的償債高峰而努力。融資方面,2021年正榮共發(fā)行5筆美元債,年末還順利獲得5.5億港元雙邊貸款額度及中國銀行91.4億元授信額度。為了防范“暴雷”和提振市場信心,正榮多次提前贖回債務(wù),僅去年11月,正榮先后四次回購優(yōu)先票據(jù),回購規(guī)模合計(jì)2555萬美元。去年四季度,正榮于天津、蘇州、南京等多個(gè)城市進(jìn)行打折促銷,加快搶收速度,截至2021年年末,累計(jì)合約銷售金額實(shí)現(xiàn)1465億元,同比增長3%。

今年1月,正榮陸續(xù)開始出售項(xiàng)目股權(quán)回籠資金。1月30日,正榮(廈門)

置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán),平安信托有限責(zé)任公司接盤。同期,成都正榮置業(yè)也出質(zhì)了成都榮惠煜1530萬元股權(quán)權(quán)益數(shù)額,該項(xiàng)目為去年10月取得預(yù)售許可的正榮潤錦府。

“在房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道有所松動的當(dāng)下,正榮地產(chǎn)要重拾市場信心,采取‘外科手術(shù)’和‘定向爆破’等多手段并用籌集新資金度過短暫困難期后,就會有喘息的機(jī)會?！鄙鲜瞿撤康禺a(chǎn)觀察人士說。

正如正榮地產(chǎn)董事會主席兼行政總裁黃仙枝一直強(qiáng)調(diào)的“財(cái)務(wù)安全、利潤提升和規(guī)模增長”這個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的三角是正榮要實(shí)現(xiàn)的。而眼下正榮最先要解決好的就是債務(wù)問題,資金能力能否助力正榮順利度過即將到來的償債高峰期已成焦點(diǎn)。

原標(biāo)題：正榮地產(chǎn)陷回購風(fēng)波,美元債重組尚未落地