世界人居

劉偉/發(fā)自北京

世茂集團(tuán)正在抓緊解決當(dāng)務(wù)之急的流動(dòng)性問(wèn)題。

在合計(jì)約59.94億元的信托計(jì)劃首個(gè)到期日將近之際,2月16日下午,世茂集團(tuán)董事會(huì)副主席及總裁許世壇、執(zhí)行董事呂翼與該信托產(chǎn)品個(gè)人投資者進(jìn)行線(xiàn)上溝通,希望對(duì)債務(wù)進(jìn)行展期。不過(guò)結(jié)果如何,還有待投資人投票決定。

2月17日,記者向世茂集團(tuán)咨詢(xún)投票結(jié)果,得到回應(yīng)稱(chēng),兌付方案結(jié)果尚未出爐,以公告為準(zhǔn)。

債務(wù)展期之外,此前,著名的上海佘山深坑酒店“現(xiàn)身”中介朋友圈,讓本就在處置資產(chǎn)的世茂更加受到關(guān)注。

2021年年底以來(lái),有關(guān)世茂集團(tuán)對(duì)外拋售資產(chǎn)的消息不絕于耳,不過(guò)其中多數(shù)未能得到官方證實(shí)。

此前,市場(chǎng)上流傳的一份項(xiàng)目推介清單顯示,世茂集團(tuán)旗下全國(guó)共計(jì)35個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目(包括酒店、商業(yè)、文旅、住宅等)對(duì)外進(jìn)行出售,合計(jì)報(bào)價(jià)超過(guò)700億元。不過(guò),這則消息未得到世茂官方證實(shí)。

值得注意的是,目前已知世茂對(duì)外出售資產(chǎn)的接手者均為國(guó)資背景。一位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者,“當(dāng)前,地產(chǎn)環(huán)境吃緊,開(kāi)發(fā)商不得不賣(mài),又不好賣(mài),還賣(mài)不出價(jià)格,文旅、酒店和商業(yè)等類(lèi)型的資產(chǎn)不太可能讓地產(chǎn)商去接盤(pán)。這些只能變?yōu)閲?guó)有或基金或其它類(lèi)的資產(chǎn),通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)推出或沉淀?！?/span>

尋求信托債務(wù)展期

據(jù)了解,上述信托產(chǎn)品全名為“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”成立于2020年7月17日,規(guī)模共87億元,信托期限不超過(guò)36個(gè)月,分為ABCDE類(lèi)產(chǎn)品。

其資金是用于受讓福建世茂瑞盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的對(duì)深圳世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司的借款債權(quán),最終用于支持深圳龍崗深港國(guó)際中心綜合體項(xiàng)目項(xiàng)下地塊10二期公寓項(xiàng)目、地塊1一期商辦項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

截至2022年2月15日,該信托計(jì)劃余額59.94億元,2022年2月17日到期12.94億元,2022年4月至8月陸續(xù)到期約47億元。

在初步展期方案中,世茂方面提出,2022年全年歸還貸款本金的25%,此后兩年分別歸還本金的35%和40%。管理層表示,目前方案是保底方案,也會(huì)根據(jù)項(xiàng)目后續(xù)回款情況進(jìn)行修改。

當(dāng)日,世茂方面首次披露,該信托計(jì)劃涉及的項(xiàng)目深圳龍崗深港國(guó)際中心,擬引入國(guó)資戰(zhàn)投,正與深業(yè)、深投控、中建投和AMC等洽談。其還表示,深圳市政府很重視,市區(qū)兩級(jí)都是親自參與,正在跟多家國(guó)企進(jìn)行大量的調(diào)研探討及積極洽談各種可行方案。

不過(guò),有投資人在線(xiàn)上平臺(tái)上表示無(wú)法同意上述方案,他們認(rèn)為對(duì)債務(wù)進(jìn)行展期,不計(jì)罰息,而且不增加任何增信措施。

此外,會(huì)上,還有投資者質(zhì)疑世茂集團(tuán)的償債順序,認(rèn)為區(qū)別對(duì)待不同的投資人,呂翼表示,還款方案是依據(jù)融資對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)情況制定的。該項(xiàng)目的累計(jì)支出已達(dá)到328.4億元,截至目前項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款僅有80.7億元。

就在雙方溝通債務(wù)展期進(jìn)入關(guān)鍵階段時(shí),又有消息稱(chēng),世茂深圳龍崗項(xiàng)目二期178套商務(wù)公寓遭司法查封。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)備案信息顯示,該項(xiàng)目于2021年11月26日獲批預(yù)售,總計(jì)186套,截至目前只有8套網(wǎng)簽。

集中“甩賣(mài)”資產(chǎn)自救

2月16日的溝通會(huì)上,許世壇還向投資者表示,公司正和一些國(guó)企、央企在探討、推進(jìn)合作的方案,在廣州和上海實(shí)現(xiàn)了和一些國(guó)企的合作。

此前,2月13日,著名的上海佘山深坑酒店“現(xiàn)身”中介朋友圈,這是世茂對(duì)外進(jìn)行項(xiàng)目合作的最新消息。不過(guò),官方很快對(duì)消息進(jìn)行證偽。

2月14日,針對(duì)多個(gè)中介在朋友圈中轉(zhuǎn)發(fā)“上海佘山世茂深坑酒店現(xiàn)報(bào)價(jià)22.5億元對(duì)外出售”一事。世茂集團(tuán)方面表示:世茂集團(tuán)會(huì)進(jìn)一步平衡資產(chǎn)持有量,部分持有資產(chǎn)有處置計(jì)劃,但網(wǎng)傳世茂集團(tuán)委托中介銷(xiāo)售上海世茂深坑酒店以及掛牌售價(jià)22.5億元的信息不實(shí)。

上海一家中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者,“這個(gè)時(shí)期開(kāi)發(fā)商賣(mài)資產(chǎn)自救可以理解,不過(guò)像世茂這種大額的固定資產(chǎn),一般不需要中介的渠道,而且由于標(biāo)的影響力比較大,也不需要公開(kāi)拍賣(mài),買(mǎi)家基本都是圈內(nèi)人?！?/span>

2021年底以來(lái),世茂集團(tuán)已集中拋售多個(gè)高價(jià)值項(xiàng)目。其中包括,2021年12月17日,世茂集團(tuán)宣布出售香港維港匯項(xiàng)目22.5%的股權(quán)和對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售貸款,作價(jià)20.86億港元。

2022年1月21日,世茂集團(tuán)又以人民幣10.6億元出售上海市黃浦路一地塊,使用權(quán)面積為4988.5平方米;1月24日,世茂再次發(fā)布公告,出售其擁有的廣州亞運(yùn)城26.67%的股權(quán),作價(jià)人民幣18.445億元(可予調(diào)整)。

2022年1月底,一份世茂集團(tuán)資產(chǎn)包待售的資料在業(yè)界流傳,分布于北京、上海、杭州、南京、福州、武漢等17個(gè)區(qū)域,項(xiàng)目總報(bào)價(jià)約741億元,而剔除抵押融資和項(xiàng)目貸款余額531億元,世茂集團(tuán)可回款約210億元。

對(duì)于世茂集團(tuán)近期頻繁出售的行為,IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為,除地產(chǎn)項(xiàng)目外,像文旅、酒店這類(lèi)“難盤(pán)活、周期長(zhǎng)”的項(xiàng)目,不能算作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),一則流動(dòng)性太差,二則創(chuàng)造現(xiàn)金流能力太差。不過(guò)在近期銷(xiāo)售端遇阻的情況下,“遇險(xiǎn)”房企好像也沒(méi)什么更好的辦法補(bǔ)充現(xiàn)金流。

此前,世茂集團(tuán)發(fā)布的未經(jīng)審核運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示,與今年年初多數(shù)房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)下行表現(xiàn)一致,1月,公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額75.1億元,同比下降62.49%。

背后債務(wù)壓力顯現(xiàn)

如果從“三道紅線(xiàn)”的指標(biāo)來(lái)看,世茂集團(tuán)無(wú)疑是一家優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)。截至2021年6月,世茂集團(tuán)的凈負(fù)債率達(dá)到50.90%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到68%、現(xiàn)金短債比達(dá)到1.19,未踩三道紅線(xiàn)。

除三道紅線(xiàn)均未踩外,世茂系的另一個(gè)特征是融資成本相對(duì)比較低,2019年以來(lái)其綜合融資成本僅5.60%。

不過(guò),近年來(lái),世茂集團(tuán)巨大的債務(wù)壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。

2021年上半年報(bào)顯示,截至報(bào)告期內(nèi),集團(tuán)有息債務(wù)規(guī)模達(dá)到1645億元,其中長(zhǎng)期借款1200.71億元,以銀行借款和債券為主;短期借款444.43億元,其中非流動(dòng)借款的即期部分342.75億元。另有應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款1082.7億元,其中3個(gè)月內(nèi)需支付供應(yīng)商和承建商869.78億元。

不僅如此,美銀證券認(rèn)為,世茂的表外債和信托負(fù)債可能更為龐大。瑞銀的報(bào)告估算,世茂集團(tuán)的表外負(fù)債約為1200億元。

根據(jù)前述項(xiàng)目推介表,世茂集團(tuán)還有多個(gè)項(xiàng)目待售,合計(jì)報(bào)價(jià)超700億元。其中有占據(jù)不少比例的高星級(jí)酒店。根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)2014年后開(kāi)始掀起高星酒店出售潮,而大量高星酒店尋求出售的主要原因,也顯示出房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿困境,即地產(chǎn)商正在通過(guò)出售酒店資產(chǎn)來(lái)緩解杠桿壓力。

上海市光明律師事務(wù)所付永生律師告訴記者,在住宅限購(gòu)的大背景下,地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道無(wú)法為開(kāi)發(fā)商快速回籠資金。由于商業(yè)、酒店等資產(chǎn)的投資回報(bào)率較低,投資者寧愿把資金投入到股市基金金融市場(chǎng)。這樣一來(lái),即使商業(yè)、酒店項(xiàng)目打折出售,也難以徹底幫助房企完全“出險(xiǎn)”。

世茂集團(tuán)公布的資料顯示,該公司至少擁有30座超200米的地標(biāo)建筑。地標(biāo)建筑是把雙刃劍,提高世茂集團(tuán)影響力的同時(shí),在財(cái)務(wù)層面展現(xiàn)的則是掣肘。

在2020年世茂股份中期業(yè)績(jī)投資者溝通會(huì)上,世茂股份母公司世茂集團(tuán)總裁許世壇表示,盡管公司擁有貨值2000億元,但貨值多集中在幾個(gè)大型綜合體,導(dǎo)致公司整體的周轉(zhuǎn)速度不夠。會(huì)上,許世壇還表示將加快該類(lèi)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)。

拋售資產(chǎn)之外,世茂于近日也迎來(lái)好消息。2月10日,據(jù)媒體報(bào)道,世茂集團(tuán)已獲貸款行批準(zhǔn),將13.5億美元銀團(tuán)貸款中本周三應(yīng)付的2.02億美元分期付款,推遲至4月底償付。據(jù)悉,這筆總規(guī)模13.5億美元銀團(tuán)貸款于2019年8月9日簽署協(xié)議,為期4年,2022年8月9日還需支付2.7億美元,其余部分將在明年分兩期支付。