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中房報記者 許倩 北京報道

關(guān)閘已久的涉房企業(yè)A股融資，終于迎來些許松綁。

10月20日，證監(jiān)會相關(guān)人士在接受媒體采訪時表示，對于涉房地產(chǎn)企業(yè)，證監(jiān)會在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。

“資本市場對于涉房企業(yè)的股權(quán)融資政策，既嚴格限制主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)股權(quán)融資，又合理保持資本市場融資功能的有效發(fā)揮，更好服務(wù)穩(wěn)定經(jīng)濟大盤。”證監(jiān)會相關(guān)人士表示。

對于當前房地產(chǎn)行業(yè)而言，這是一次能夠改善流動性的真真切切的重磅利好。

“這將有助于更多社會資金參與到保交樓或出險地產(chǎn)項目收并購中來，從而有助于房地產(chǎn)市場風險有序釋放和平穩(wěn)健康發(fā)展。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，無論是保交樓還是收并購，所需投入的資金體量都非常大，除專項借款、紓困基金，分散風險更強的資本市場股權(quán)資金也很重要。

消息發(fā)出第二日的10月21日，A股房地產(chǎn)股、建筑業(yè)股票紛紛上漲。截至當日收盤，建筑業(yè)股票整體上漲2.18%，浦東建設(shè)、高新發(fā)展、四川路橋、中裝建設(shè)、中巖大地、洪濤股份等漲幅均超5%；房地產(chǎn)股整體上漲1.07%，南山控股、數(shù)源科技、榮豐控股、順發(fā)恒業(yè)股票漲幅都在10%。

涉房企業(yè)融資開了一道口

A股資本市場大門對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉已久。2010年至今，僅招商蛇口和新城控股兩家房企在A股上市。

最早的限制政策是2010年國務(wù)院出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控十一項細則，業(yè)內(nèi)稱為“國十一條”，當年4月證監(jiān)會要求房地產(chǎn)公司首次公開募股（IPO）和再融資都需要征求國土資源部意見，“非房地產(chǎn)企業(yè)如果將融資用于房地產(chǎn)開發(fā)上，也要納入征求意見范圍”，從此房企IPO基本停止。

2018年，證監(jiān)會發(fā)布的《再融資審核財務(wù)知識問答》中又規(guī)定：“申報時主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)，但母公司或合并報表范圍內(nèi)子公司存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，需在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部清理完畢的基礎(chǔ)上推進?！?/p>

現(xiàn)在，據(jù)證監(jiān)會相關(guān)人士介紹，在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資，條件為：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤占企業(yè)當期相應(yīng)指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當期利潤的比例不超過10%。

這表明監(jiān)管部門對涉房企業(yè)A股融資不再一刀切，而是放松了限制。

李宇嘉置評道，當穩(wěn)定經(jīng)濟大盤的重要性提升以后，在保持“房住不炒”、服務(wù)實體經(jīng)濟大原則前提下，階段性調(diào)整既有政策具有一定必要性。特別是，在房地產(chǎn)風險繼續(xù)釋放而保交樓上升到重要地位后，需要多方資金參與才能調(diào)動各方積極性，同時又能最大程度降低各方風險。

他進一步表示，對于主業(yè)非房地產(chǎn)的上市公司，特別是其中一些地方國企、城投平臺或者其他實體企業(yè)，如果因為其（或子公司）參與了收并購和保交樓，從而導(dǎo)致“涉房”而無法在資本市場融資，這對于引入社會資本推進收并購和保交樓，進而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是非常不利的。允許這部分企業(yè)在資本市場融資，有利于鼓勵更多社會資金參與到保交樓或出險項目收并購，從而有助于房地產(chǎn)市場風險有序釋放和平穩(wěn)健康發(fā)展。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，這一舉措的主要目的是為了更好地支持實體企業(yè)融資，穩(wěn)定經(jīng)濟大盤。同時，所募集資金不能投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)定，既嚴格限制資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，體現(xiàn)了堅持“房住不炒”，又落實了支持實體經(jīng)濟融資，更好發(fā)揮了資本市場支持實體融資的作用。

誰將獲得融資入門券？

“房住不炒”仍是調(diào)控主基調(diào)，房地產(chǎn)融資“三道紅線”仍在，這也意味著并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能被允許在A股融資。

一位地產(chǎn)證券分析師認為，建筑業(yè)央企國企將更加受益，如中國中鐵、中國鐵建、中國交建、中國電建、中國能建、中國化學、中國中冶等，這些企業(yè)2021年相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入及利潤占比均低于10%。但由于此前涉房企業(yè)再融資被嚴控，導(dǎo)致此類企業(yè)喪失了加速增長的引擎。

劉水認為，有涉房業(yè)務(wù)但占比不高的企業(yè)，有望加快A股市場融資節(jié)奏，如中天金融、濟南高新、南山控股等。同時，因涉房收入、利潤占比低于10%的要求，一些企業(yè)為滿足該條件，充分利用政策進行融資，會加大對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離或資產(chǎn)出售，以降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比例。

由于尚未有細化政策出臺，亦有市場人士猜測，不排除部分涉房企業(yè)可能會把公司作拆分，簽好“抽屜協(xié)議”，然后融入各種即將上市的企業(yè)之中，從而借道上市。尤其是那些具有地方平臺背景的企業(yè)可能開始蠶食、吞并現(xiàn)有生存壓力大的民營房企，再與自有資產(chǎn)進行打包，去A股市場上市。

一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)也有望因政策利好回歸A股市場。

在這之前，“無論是物業(yè)管理企業(yè)還是房地產(chǎn)交易服務(wù)企業(yè)，由于涉房，都被迫赴港上市或遠赴美國上市，對于A股市場是優(yōu)質(zhì)上市資源的流失；對于內(nèi)地投資者是優(yōu)質(zhì)投資標的的流失，不利于行業(yè)與資本市場發(fā)展。在預(yù)期下行和保增長壓力加大、地產(chǎn)行業(yè)久未回暖的情況下，證監(jiān)會適當放寬涉房企業(yè)上市要求，為此類企業(yè)上市融資創(chuàng)造了政策條件，也為A股市場發(fā)展增添了新的活力源泉?！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示。

同時，“也有利于在境外上市的此類企業(yè)回歸A股或在A股再行上市，市場比較關(guān)注的萬達商管上市問題也可能借此契機得以解決?！卑匚南舱f。