世界人居

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

8月8日，陽光城集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“陽光城”，000671.SZ）股票開盤即漲停。

漲停背后，是陽光城自去年10月末爆發(fā)流動性危機(jī)后，債務(wù)紓困迎來一絲曙光。8月5日，中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“中國華融”）在其官方微信平臺宣布，已與陽光龍凈集團(tuán)有限公司（以下簡稱“陽光集團(tuán)”）簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。陽光城即為陽光集團(tuán)旗下房地產(chǎn)上市平臺。

從該公司公開透露的消息可看出，中國華融總裁助理高敢出席會議、陽光集團(tuán)董事局主席林騰蛟以視頻連線方式出席會議，此外，中國華融并購重組部、福建分公司、陽光集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人均參加了此次會議。

中國華融表示，為貫徹落實(shí)國家關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保交樓、穩(wěn)民生的有關(guān)要求，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，中國華融全面推動與相關(guān)市場主體的紓困合作。

林騰蛟表示，面對經(jīng)濟(jì)下行和新冠疫情等因素引發(fā)的流動性困難及債務(wù)風(fēng)險，陽光集團(tuán)積極開展自救，此次合作將為陽光集團(tuán)的未來發(fā)展增添更強(qiáng)大的動力與信心。

據(jù)接近陽光城的內(nèi)部人士表示，此次紓困合作由中國華融主導(dǎo)進(jìn)行，進(jìn)展也以中國華融公布的消息為準(zhǔn)。

中國華融紓困陽光集團(tuán)

根據(jù)普華永道發(fā)布的《中國不良資產(chǎn)管理行業(yè)改革與發(fā)展白皮書》，近年來我國不良資產(chǎn)整體規(guī)模大幅增加，2020年中國不良資產(chǎn)整體規(guī)模較2019年增長9000億元（約增長21%）至5.21萬億元。

截至2021年年末，中國華融的不良資產(chǎn)總額分別為4908億元 ，其中收購重組類不良資產(chǎn)總額分別為3109億元，若按最終債權(quán)人所屬行業(yè)劃分，則來自房地產(chǎn)行業(yè)的為1441億元，占比約為46.3%。

可見，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)處置已經(jīng)成為AMC（Asset Management Companies，即資產(chǎn)管理公司）當(dāng)下的重要業(yè)務(wù)之一。在中國華融2021年度業(yè)績發(fā)布會上，對于公司目前業(yè)務(wù)重心，中國華融總裁梁強(qiáng)就曾表示，會聚焦“大不良”領(lǐng)域，其中就提到在繼續(xù)加大金融不良資產(chǎn)收購處置力度的基礎(chǔ)上，積極參與問題房企和問題資產(chǎn)重組盤活。

今年4月，央行更是召集多家銀行及5大全國性資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)（AMC）開會，圍繞出險房企紓困問題進(jìn)行商討，并給出了12家紓困房企名單，陽光城就在這份名單中。

此次中國華融與陽光集團(tuán)簽訂紓困戰(zhàn)略協(xié)議，實(shí)際上也是落實(shí)黨中央及有關(guān)部門關(guān)于化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險工作要求的具體舉措。

中國華融也表示，將充分發(fā)揮自身在問題企業(yè)紓困和不良資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，助力陽光集團(tuán)紓困化險、浴火重生。

中國華融總裁助理高敢表示，中國華融作為五家全國性資產(chǎn)管理公司之一，始終立足不良資產(chǎn)行業(yè)主力軍定位，發(fā)揮逆周期救助性功能，積極服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防范化解金融風(fēng)險，大力開展保交樓、爛尾樓盤活、問題資產(chǎn)并購重組等項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險化解和問題房地產(chǎn)企業(yè)市場出清，深度參與產(chǎn)業(yè)升級，維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定。

在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來，中國華融紓困陽光城母公司，說明當(dāng)前資產(chǎn)管理公司在解決房企債務(wù)問題方面發(fā)揮了積極的作用。

去年10月，陽光集團(tuán)旗下上市平臺陽光城暴發(fā)流動性危機(jī)，為了自救，老板林騰蛟四處奔走并押上了全部身家，不僅轉(zhuǎn)讓了其在興業(yè)銀行的股權(quán)，辭去興業(yè)銀行董事職務(wù)，同時還將自己擁有的另一上市公司福建龍凈環(huán)保股份有限公司部分股權(quán)低價轉(zhuǎn)讓給紫金礦業(yè)。

即使如此，陽光城的債務(wù)危機(jī)仍未解除。截至2022年2月，陽光城累計(jì)償還超450億元債務(wù)，但今年以來，陽光城依然出現(xiàn)了債務(wù)違約。

根據(jù)公開資料顯示，截至6月24日，陽光城已到期未支付的債務(wù)（包含金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開市場相關(guān)產(chǎn)品等）本金合計(jì)376.88億元，其中，公開市場方面，境外公開市場債券未按期支付本息累計(jì)1.65億美元，境內(nèi)公開市場債券未按期支付本息累計(jì)133.91億元。

此次中國華融對陽光集團(tuán)的紓困終于為陽光城解決債務(wù)危機(jī)帶來一絲曙光。畢竟母公司發(fā)展好了，下屬公司也“背靠大樹好乘涼”。

不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，此類資產(chǎn)管理公司的運(yùn)作明確了化解不良資產(chǎn)、發(fā)揮逆周期救助性功能、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的定位和導(dǎo)向。在實(shí)際紓困過程中，這類資管公司的專業(yè)度高，確實(shí)是當(dāng)前化解爛尾樓問題和促進(jìn)保交付工作的重要市場力量。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類紓困的操作，也說明各類扶持工作進(jìn)入到實(shí)質(zhì)階段。今年上半年此類債務(wù)化解的工作推進(jìn)略顯滯后和遲緩。隨著當(dāng)前中央層面對于保交付的明確指示，各地的緊迫感會增強(qiáng)，相關(guān)資產(chǎn)管理公司和出險企業(yè)的合作情況會增加，也有助于促進(jìn)問題樓盤的風(fēng)險減少，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

AMC紓困房企范圍、力度加大

行業(yè)頹勢仍未改變，房企的經(jīng)營狀況也仍處于水深火熱之中。7月以來，鑫苑置業(yè)、俊發(fā)地產(chǎn)、景瑞控股、寶龍地產(chǎn)紛紛宣告?zhèn)鶆?wù)違約，房企仍然面臨嚴(yán)重的債務(wù)問題。

在此背景下，AMC機(jī)構(gòu)下場救市的消息時有發(fā)生。尤其是今年4月份央行召集銀行和AMC機(jī)構(gòu)召開紓困房企的專題會議之后，AMC與房企合作也不斷增多。

中銀證券研究部在其報(bào)告中指出，房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)受到AMC的關(guān)注，一方面是因?yàn)樾袠I(yè)貸款權(quán)重相對較高，因而產(chǎn)生的不良貸款、不良資產(chǎn)相應(yīng)較高，在行業(yè)下行、資金緊張的情況下，容易產(chǎn)生資金流斷裂或資不抵債的情況，該領(lǐng)域的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較大；另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)由于抵押物價值相對高，其中主要包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等。

從目前雙方合作路徑來看，多是AMC聯(lián)合第三方共同幫扶出險房企或是AMC對出險房企一對一幫扶。

在前一種模式中，典型案例已有長城資產(chǎn)聯(lián)合招商蛇口紓困佳兆業(yè)，三方共同成立合作平臺或并購重整基金，在這種模式中，AMC的主要角色是通過已有債權(quán)或收購債權(quán)掌握一定的主動權(quán)和決策權(quán)，實(shí)力地產(chǎn)央國企提供技術(shù)支持和資源，幫助復(fù)工。

華融資產(chǎn)幫扶中南建設(shè)也屬于此類，即引入地方國資等有實(shí)力的合作伙伴，AMC相當(dāng)于資金方，地方國資相當(dāng)于資源方，各方互相配合、融合。

后一種模式的典型案例有信達(dá)資產(chǎn)幫扶佳源國際控股等，在這些案例中，AMC主要角色就是出資，提供不良資產(chǎn)處置的技術(shù)支持，最終達(dá)到盤活項(xiàng)目的目的。

不過，中銀證券研究部也提出，在本輪房企債務(wù)風(fēng)險化解中，AMC參與的范圍和力度有所加大。

隨著本輪周期房企暴雷不斷且多點(diǎn)爆發(fā)，地方性AMC也將更多地參與其中解決省內(nèi)出險房企的流動性問題，與全國AMC一起為行業(yè)的“出清”與風(fēng)險化解起到提振市場信心的作用。

過去，AMC主要是從銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和出險房企處收購不良資產(chǎn)，其中出險房企更多為流動性問題較為嚴(yán)重的中小型房企，AMC主要起到處置、重組、破產(chǎn)處理的作用。而在這一輪中，AMC將會更直接、更大范圍地參與出險房企風(fēng)險化解，出險房企中不乏一些規(guī)模房企，主要起到緩解其資金壓力的作用。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然這些出險房企找到了合作方，但多數(shù)企業(yè)與紓困方的合作仍處于簽約階段，還并未有較大實(shí)質(zhì)進(jìn)展。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨就表示，即使有AMC和大型房企參與，但企業(yè)層面的紓困難度都比較大，因?yàn)閷Τ鲭U企業(yè)而言，最難解決的其實(shí)是信用崩塌問題。

此外，AMC在參與出險房企的債務(wù)化解過程中也存在一些問題，例如承擔(dān)資產(chǎn)減值損失的問題、債務(wù)盤活后的受償問題等?？偠灾夥康禺a(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險是一個系統(tǒng)性工程，其中涉及的問題和方面廣而復(fù)雜，需要AMC、房企以及牽扯其中的各方綜合衡量確認(rèn)。

原標(biāo)題：AMC加速紓困房企 陽光集團(tuán)牽手中國華融化解債務(wù)難題