世界人居

慣于“跑馬圈地”的京東集團，不斷刷新地產(chǎn)版圖規(guī)模。

11月16日，京東集團與無錫市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方對外宣稱，將在現(xiàn)代物流、電子商務(wù)、人工智能、智慧城市建設(shè)等領(lǐng)域，開展全方位、多層次、寬領(lǐng)域的深度合作。

“這將是京東深入布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式探索，一旦成功，或?qū)⒃谌珖秶鷥?nèi)展開復(fù)制模式。”11月22日，聯(lián)東U谷天津項目部負(fù)責(zé)人李月華向中國房地產(chǎn)報記者表示，這是繼蘇州拿地之后京東布局蘇南的又一落子項目，規(guī)劃開發(fā)規(guī)模與此前布局的蘇州項目體量相當(dāng)。

在一個月前，京東旗下兩家關(guān)聯(lián)公司（江蘇東茂商業(yè)發(fā)展有限公司、蘇州東軒商業(yè)發(fā)展有限公司）剛剛以47.31億元成功摘得蘇州相城區(qū)高鐵新城兩宗地塊，累計受讓面積24.3萬平方米，土地類別為住宅、商服和科教用地。是智谷系列中的產(chǎn)城項目——京東智谷。

事實上，京東智谷產(chǎn)業(yè)新城項目早已開始布局。此前，京東智谷產(chǎn)業(yè)新城在全國共簽約3家，分別位于蘇州、三亞和東莞。其中，蘇州項目已拿地，東莞項目（一期）已于今年完工。資料顯示，2018年3月，三亞市政府與京東集團現(xiàn)場簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，聯(lián)手打造“三亞京東智谷”小鎮(zhèn)。2019年6月，京東斥資10.6億元拿地約570畝，彼時，雙方宣布預(yù)計投資200億元用于打造的京東智慧小鎮(zhèn)（京東智谷、云谷）正式落地東莞市鳳崗鎮(zhèn)雁田村。京東智谷項目一期建筑總面積約180萬平方米,主要發(fā)展智能制造、人工智能研發(fā)等產(chǎn)業(yè)。

京東智谷僅是京東布局產(chǎn)業(yè)鏈地產(chǎn)的冰山一角。

據(jù)公開資料顯示，京東跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要依靠三大主力陣營，分別為“物流系”園區(qū)、“云系”數(shù)字經(jīng)濟園區(qū)和“智谷系”產(chǎn)業(yè)新城。“物流系”園區(qū)全國拿地貢獻(xiàn)率當(dāng)居榜首，以亞洲一號及綜合性物流電商園為例，單個園區(qū)占地規(guī)模從144畝到2000畝不等。據(jù)了解，低于200畝的亞洲一號及綜合性物流電商園為北京、天津東麗（一期）、福州、烏魯木齊；超過1000畝的物流園為京東（南京）電商園、亞洲一號昆山物流園、京東華中（武漢）電商產(chǎn)業(yè)園、京東重慶電商產(chǎn)業(yè)園。截至2019年上半年，京東在全國擁有37個亞洲一號及綜合性物流電商園，園區(qū)總占地面積超2萬畝。京東還在全國30余座城市獲得了土地使用權(quán)，以建設(shè)自有倉儲設(shè)施。

”無界之城“或成象征京東智慧小鎮(zhèn)未來發(fā)展標(biāo)簽

“攻城略地”加速線下布局

近年來，讓京東跨界地產(chǎn)布局的腳步從未停歇。從產(chǎn)業(yè)孵化器到產(chǎn)業(yè)新城，特色小鎮(zhèn)，包括電商園、物流園、數(shù)字經(jīng)濟園，幾乎串連起了多數(shù)地產(chǎn)門類。

有分析人士認(rèn)為,在電商行業(yè)中，京東擁有著豐富的電商資源、強大的物流優(yōu)勢，是一個具有較強綜合實力的電商巨頭。借助這種自身優(yōu)勢和影響力，京東開始涉足布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并向?qū)崿F(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善的產(chǎn)業(yè)新城模式發(fā)展。對實體產(chǎn)業(yè)企業(yè)來說，積極參與到產(chǎn)業(yè)新城項目，意味著更廣闊的發(fā)展空間。對于京東而言，土地儲備仍是配合主營業(yè)務(wù)的需求所在，這些土地將會給京東帶來不可小覷的升值空間和資產(chǎn)收益。京東拿地的核心還是拓展空間，有足夠的規(guī)模體量來配合其主營業(yè)務(wù)，提升物流的效率，以及承載新業(yè)態(tài)的發(fā)展。

今年初,京東在北京亦莊再度拿下一宗商辦地（作為京東的總部用地）。2012年至今，京東已經(jīng)4次在北京經(jīng)開區(qū)拿地，累計拿地金額63.31億元，用地類型覆蓋商業(yè)、金融、多功能用地，形成了規(guī)?；季?。

與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哀鴻遍野不同，今年下半年，京東集團逆勢而上，在各地加快了拿地節(jié)奏。

2021年6月18日，京東聯(lián)手深圳房企卓越在上海市中心拿下一宗重磅商住辦地塊，出讓宗地總面積約142.64畝，成交總價高達(dá)99.1億元；6月30日，京東在海口江東臨空經(jīng)濟區(qū)土拍出讓4宗倉儲用地中，以3127.43萬元競得其中一宗約65.79畝地塊，擬用于建設(shè)智能國際物流監(jiān)管和分撥中心；8月18日，?？诮瓥|新區(qū)起步區(qū)CBD土拍的兩宗土地約38.9畝，再度被京東以約3.98億元成交價收入囊中。

京東的地產(chǎn)圖謀遠(yuǎn)不止此。就在上海、海口頻繁拿地期間，京東與廣州花都區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略開發(fā)協(xié)議，擬開發(fā)“京東（大灣區(qū)）智慧城”，雙方協(xié)議約定在合作期內(nèi)，土地開發(fā)建設(shè)面積不少于1000畝、固定資產(chǎn)投資不少于1000億元、年產(chǎn)值營收1000億元。根據(jù)雙方協(xié)議，“京東（大灣區(qū)）智慧城”將分10年開發(fā)，共同構(gòu)建大灣區(qū)研發(fā)運營中心、航空貨運華南業(yè)務(wù)中心、京東大灣區(qū)先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園、京東大灣區(qū)商品集采集散基地、京東大灣區(qū)醫(yī)護康養(yǎng)社區(qū)。

“自涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以來，京東在全國擁有的土地已超2萬畝，估值數(shù)千億元，儼然成為一個體量驚人的‘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商’。不過，京東主業(yè)發(fā)展格局不會改變，土地儲備仍是配合主營業(yè)務(wù)的需求所在，但不除外謀求未來地產(chǎn)資產(chǎn)增值的可能?！崩钤氯A說。

京東智谷二期現(xiàn)場正在加緊施工

京東智谷的東莞模式

京東智谷執(zhí)行副總裁陳昱在接受媒體采訪時表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前是紅海也是藍(lán)海。紅海是因為有太多的傳統(tǒng)地產(chǎn)商、實業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。藍(lán)海是隨著片區(qū)未來的經(jīng)濟發(fā)展，如粵港澳大灣區(qū)，城市的轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，也存在對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的訴求和空間需求。

2019年7月15日，京東智谷項目在東莞鳳崗鎮(zhèn)雁田村啟動。該項目是廣東省人工智能特色小鎮(zhèn)建設(shè)核心，也是京東在東莞鳳崗鎮(zhèn)雁田村打造產(chǎn)業(yè)新城（“一鎮(zhèn)兩谷”（智慧小鎮(zhèn)、智谷、云谷））的一部分，其定位為人工智能小鎮(zhèn)，集智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新科技中心、產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、智能制造總部基地和企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)為一體。項目總投資約200億元，預(yù)計建成年產(chǎn)值280億元。項目建成后，將聚集1000家京東上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)和1500家配套企業(yè)，將打造一條AI全鏈條產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

至今雖未達(dá)到這一預(yù)期目標(biāo)，但產(chǎn)業(yè)集聚雛形已初現(xiàn)。至截稿前，京東智谷一期（竣工）已完成定制企業(yè)200余家，其中來自深圳的企業(yè)占比61%，以京東上下游企業(yè)、高新科技、智能制造、電商企業(yè)為主；日前，剛剛動工的京東智谷二期也迎來首批20家企業(yè)代表簽約，此外，二期意向入駐企業(yè)近百家。在已簽約的20家企業(yè)中，同樣是自京東上下游企業(yè)和高新科技型企業(yè)，從事智能制造、電子信息、供應(yīng)鏈管理、電商倉儲等。

陳昱表示，隨著項目二期開建，京東智谷再次將賦能升級，一方面是京東資源的深度導(dǎo)入，在區(qū)域內(nèi)，打造一個強產(chǎn)業(yè)集群。另一方面是將京東的資源與企業(yè)進(jìn)行深度對接，一對一、點對點，直接與京東專家面對面，分析問題，解決痛點，真真實實為企業(yè)做到降本增效，提質(zhì)賦能；在產(chǎn)品規(guī)劃上，通過深入調(diào)研企業(yè)需求，將產(chǎn)品進(jìn)行全新優(yōu)化創(chuàng)新，打造更適合企業(yè)發(fā)展、適合當(dāng)代人才辦公的創(chuàng)新空間，幫助企業(yè)做大做強。

“我們看中的正是京東的品牌和資源，我們希望將來入駐京東智谷，能比競爭對手更快一步、更近一些，享受到京東的資源和助力”。深圳一家有意向入駐京東智谷二期的企業(yè)負(fù)責(zé)人如是說。

東莞市鳳崗鎮(zhèn)委副書記、鎮(zhèn)長寧康表示，京東智谷作為人工智能小鎮(zhèn)核心建設(shè)項目，政府將充分發(fā)揮項目在高端企業(yè)招商、孵化培育、產(chǎn)業(yè)集聚、人才吸附等方面的引領(lǐng)作用，塑造高質(zhì)量發(fā)展優(yōu)勢，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新活力，構(gòu)建人才發(fā)展環(huán)境，打造粵港澳大灣區(qū)人工智能發(fā)展新高地。

“先把產(chǎn)業(yè)樹立起來，然后再融入?yún)^(qū)域。”李月華認(rèn)為，京東智谷的這一定位也正好契合京東跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展理念：先做產(chǎn)業(yè)，再做地產(chǎn)。

京東智谷產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，帶火“小鎮(zhèn)”項目銷售。

早在2020年7月底，京東智谷一期推出的產(chǎn)業(yè)大廈、工業(yè)4.0廠房、獨棟辦公樓，可售面積銷售去化率就已接近90%。不僅如此，該項目二期也迎來不少消費者咨詢和認(rèn)購。

11月12日，中國房地產(chǎn)報記者走訪位于東莞鳳崗鎮(zhèn)的京東智谷賦能中心和京東智谷運營服務(wù)中心時發(fā)現(xiàn)，項目所推房源招商成為“兩中心”當(dāng)前工作重點，租售場面異常火爆，前去咨詢的人群中以創(chuàng)業(yè)的年輕人居多。

京東智谷招商代表田小林向中國房地產(chǎn)報記者表示，京東智谷現(xiàn)推出房源涵蓋辦公、廠房、住宅及企業(yè)獨棟，其中，單套辦公房產(chǎn)面積從300余平方米至上千平方米，價格從8000余元至1.3萬余元每平方米不等，住宅房產(chǎn)售價最高接近1.4萬元/平方米，產(chǎn)權(quán)期限均為40年。值得一提的是，有部分所售房源為無產(chǎn)權(quán)房，屬于企業(yè)自持產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)不可分割)售價相對低廉。該項目一期因去年下半年開始發(fā)售，現(xiàn)所剩房源不多，目前主推二期期房。

田小林還告訴記者，部分房源是獨立產(chǎn)權(quán)的商品房，可簽訂《商品房買賣合同》；對于無產(chǎn)權(quán)房源，為保障購房者權(quán)益，可與開發(fā)商簽訂一紙長租協(xié)議，也就是通過一次性長租變項實現(xiàn)房產(chǎn)買賣交易。記者從田小林提供的一份研發(fā)用房電子租賃協(xié)議中看到，該“協(xié)議”是以“京東都市科技金融創(chuàng)新中心”（京東智谷一期9號樓）名義對外租賃研發(fā)、辦公用房，租賃方為廣東京東都市智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展限公司（京東控股），租賃期限可一次性長租20年或根據(jù)承租方需求自由訂制期限，需交納10萬元定金?！昂炗喸撟赓U協(xié)議，就是為了給購買無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)者一個保障。來京東智谷投資置業(yè)，主要還是要做事業(yè)。正如項目所宣傳的宗旨：‘來京東智谷，和京東一起把生意做大’”。田小林說。

陳昱認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來，一定是真正以服務(wù)企業(yè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、盤活區(qū)域經(jīng)濟為主，同時也承載著城市發(fā)展的未來。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，京東希望做出有效的探索，走出一條新路。

重倉地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)邏輯

京東線下布局主要包括京東云創(chuàng)新空間、電商產(chǎn)業(yè)園、亞洲一號、數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、京東智谷5個系列。其中，電商產(chǎn)業(yè)園、亞洲一號、數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園數(shù)量最多，云創(chuàng)新空間和京東智谷尚處于起步階段。

其中，京東“物流系”園區(qū)占地規(guī)模的龐大與發(fā)展迅猛的勢頭密不可分。據(jù)京東2021年第三季報顯示，截至2021年9月30日，京東物流運營約1300個倉庫。包含京東物流管理的云倉面積在內(nèi)，倉儲總面積超過2300萬平方米。而在2019年上半年，京東運營約600個倉庫，包括約250萬平方米的云倉面積在內(nèi)，倉儲總面積超過1500萬平方米。相比之下，2年多時間內(nèi)，京東物流運營的倉庫數(shù)量已實現(xiàn)翻番。

通過其擴展軌跡可發(fā)現(xiàn)，未來京東“物流系”園區(qū)的擴張，從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市下沉趨勢明顯。京東物流宣布，自2020年始，擬投用12座亞洲一號倉，全部面向二到五線城市，另外，還將新建擴建城市倉和轉(zhuǎn)運倉13座，繼續(xù)升級“千縣萬鎮(zhèn)24小時達(dá)”時效提升計劃，面向低線城市及重點縣鎮(zhèn)繼續(xù)布局物流新基建。

其次是，“云系”數(shù)字經(jīng)濟園區(qū)。京東云系列產(chǎn)業(yè)園起步雖晚但擴張迅猛。首座京東云數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園誕生于2017年安徽滁州，此后迅速開疆?dāng)U土。2018年簽約、開園的有7座。2019年勢如破竹，已擴張15個，增長速度成功趕超京東“物流系”園區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國范圍內(nèi)京東“云系”數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園40余個。

根據(jù)版圖分布，京東云系列產(chǎn)業(yè)園分布于20省41城，其中，山東最多，目前已有6個京東數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園。其次是山西、河北、河南、安徽與福建，除山西已布局4個外，其余四省均各占3席。

數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園，是指以培育數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，主要運用云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、5G等技術(shù)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)化、基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化、功能服務(wù)精準(zhǔn)化和運營發(fā)展智能化的智慧園區(qū)。而京東云系列數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園則是利用京東集團旗下的京東云，以技術(shù)推動產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，部分園區(qū)由其合作伙伴龍觀集團運營。

該類園區(qū)與“物流系”園區(qū)不同的是，以租賃為主。不過，京東“云系”數(shù)字經(jīng)濟園區(qū)近年也有了拿地跡象。開工建設(shè)始于2019年的昆山京東數(shù)字產(chǎn)業(yè)園，正是由京東在江蘇昆山市千燈鎮(zhèn)拿地288畝，總投資20億元，自建30萬平方米廠房的產(chǎn)物。

如果說京東“物流系”和京東“云系”兩大陣營的產(chǎn)業(yè)園是京東電商的所必然的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局，那么“智谷系”產(chǎn)業(yè)新城項目則充當(dāng)了京東跨界產(chǎn)業(yè)新城的“試金石”。截至目前，京東以高投資、重資產(chǎn)押寶的智谷系列特色小鎮(zhèn)全國共有3處，分落東莞、蘇州和三亞。

“京東跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是在對產(chǎn)業(yè)生態(tài)未來價值重構(gòu)，旨在刷新產(chǎn)業(yè)發(fā)展新高度，重塑地產(chǎn)發(fā)展新格局?！崩钤氯A向記者表示，重塑房地產(chǎn)發(fā)展格局的底氣來自于京東自身。

按照“不斷提升規(guī)模和效率”這一邏輯發(fā)展的京東，或已清楚地意識到地產(chǎn)，尤其是裝著產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)圈的地產(chǎn)，仍是未來極具升值空間的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。