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進(jìn)入四季度，央企產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目明顯增多。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共有43起，其中，四季度產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目有33起。

此輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮中，國(guó)字頭房企產(chǎn)轉(zhuǎn)讓動(dòng)作頻頻，不乏華潤(rùn)、中國(guó)金茂、華僑城、招商蛇口、中信、電建地產(chǎn)等央企、國(guó)企房企身影。

多位受訪者表示，優(yōu)化現(xiàn)金流、緩解資金鏈緊張可能是近期央企國(guó)企出售項(xiàng)目的原因。

“這表明行業(yè)融資環(huán)境十分緊張，需要警惕行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！痹谥兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來，央企國(guó)企本來有融資優(yōu)勢(shì)，目前這些企業(yè)也缺乏資金，甚至通過出售項(xiàng)目緩解資金困難，表明整個(gè)行業(yè)融資環(huán)境十分緊張。央企國(guó)企都在“賣子求生”，其他民營(yíng)房企資金緊張會(huì)更加相當(dāng)嚴(yán)重。

劉水認(rèn)為，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不再只是個(gè)別房企問題，有可能加速蔓延，需要警惕行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，支持融資政策需要適度提速，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸。

密集轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)股權(quán)

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理今年以來部分央企、國(guó)企房企掛牌轉(zhuǎn)讓信息注意到，進(jìn)入四季度后，新增產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目明顯增多。

在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的43起房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中，不乏華潤(rùn)、中國(guó)金茂、招商蛇口、中信、電建地產(chǎn)等央企旗下地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目有的處于虧損狀態(tài)，有的資不抵債。

如招商蛇口，11月17日，136.94萬元底價(jià)轉(zhuǎn)讓北京礦融城置業(yè)有限公司30%股權(quán)；10月21日，擬為合肥招陽房地產(chǎn)尋求增資出讓其67%股權(quán)。此外，11月1日，招商蛇口旗下公司一口氣掛牌轉(zhuǎn)讓4個(gè)天津商業(yè)項(xiàng)目，包括天津和平招商津?yàn)程飙t、天津南開招商美倫輝盛坊國(guó)際公寓、天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正芯位置商業(yè)地塊、天津市武清開發(fā)區(qū)獨(dú)棟商業(yè)。

華僑城也是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)最為頻繁的國(guó)字頭房企之一。最近的一次交易是在11月12日，以底價(jià)15.39億元出售廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司42.4%股權(quán)，也是近期最大的一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年9月至今，華僑城已掛牌9起股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，涉及金額逾30億元。

“華僑城出售項(xiàng)目并不是現(xiàn)金流有壓力?！苯ㄈ谕顿Y咨詢分析師祝梓杰接受采訪時(shí)表示，盡管華僑城出售項(xiàng)目比較頻繁，但這是在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行情況下，賣掉一部分地段較差、流動(dòng)性較弱的項(xiàng)目，“華僑城主要是在優(yōu)化資源配置，進(jìn)一步聚焦主業(yè)?！?/span>

祝梓杰表示，按照融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，華僑城“三道紅線”均達(dá)標(biāo)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2021上半年,華僑城凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率及現(xiàn)金短債比分別為74.3%、69.2%及3.2倍,三道紅線指標(biāo)處于綠檔，持續(xù)“保綠”。

“資產(chǎn)置出是根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃前提以及業(yè)務(wù)發(fā)展需要作出的調(diào)整，這種做法有利于華僑城進(jìn)一步聚焦主業(yè)，保證企業(yè)有更多精力和資源集中到文旅產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)中，不斷提升文旅核心競(jìng)爭(zhēng)力?！?此前，華僑城方面曾向外界回應(yīng)關(guān)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原因。

中國(guó)金茂也在頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。11月17日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，中國(guó)金茂旗下寧波寧興房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓臺(tái)州環(huán)茂置業(yè)有限公司45%股權(quán)，底價(jià)為4.04億元。

在前一天，中國(guó)金茂發(fā)布公告稱，24.28億元向青島青悅匯轉(zhuǎn)讓青島方嘉置業(yè)90%股權(quán)。

11月8日，中國(guó)金茂還掛牌了武漢煜茂置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為2.14億元。

“這是提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的需求。”祝梓杰分析，華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、保利發(fā)展屬于“綠檔”房企，這些企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)多是分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)需求。

“年底回籠資金，財(cái)務(wù)報(bào)表更加好看?！眲⑺脖硎?，快到年底，部分央企國(guó)企對(duì)負(fù)債率及盈利水平有要求，現(xiàn)在出售項(xiàng)目回籠資金能降低負(fù)債水平，以增加收入及盈利能力。

頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)背后

“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)交易一直都存在?！敝袊?guó)銀行研究院研究員王梅婷告訴記者，近期房企密集出售房地產(chǎn)項(xiàng)目一個(gè)重要原因是，在今年一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和近期出現(xiàn)房企債務(wù)暴雷事件下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深化轉(zhuǎn)型期，行業(yè)發(fā)展環(huán)境變化、地產(chǎn)項(xiàng)目未來利潤(rùn)率將逐步下降，因此部分地產(chǎn)國(guó)企進(jìn)行戰(zhàn)略收縮，轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目。

今年以來，受“三道紅線”、貸款集中度管理、集中供地等房地產(chǎn)金融監(jiān)管措施影響，房地產(chǎn)各項(xiàng)融資指標(biāo)均受到?jīng)_擊。

從房地產(chǎn)貸款來看，前三季度主要金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款為30300.00億元，同比下降31.4%，增速創(chuàng)下2013年來新低。流動(dòng)性趨緊。

祝梓杰表示，在房地產(chǎn)融資受到全面限制情況下，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，企業(yè)外部融資面臨一致性收縮，現(xiàn)金流較好的國(guó)有房企也不能置身事外。

此外，優(yōu)化現(xiàn)金流、緩解資金鏈緊張也可能是一個(gè)原因。

王梅婷認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲概率較低，觀望心態(tài)下預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售增速可能會(huì)放緩，加重房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，因而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，緩解現(xiàn)金流壓力。

不過在祝梓杰看來，地產(chǎn)國(guó)企轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)原因不盡相同?！氨热缰袊?guó)金茂、保利發(fā)展屬于‘綠檔’房企，這些企業(yè)主要是為了提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。但也有仍然處在‘紅檔’‘橙檔’的區(qū)域房企，對(duì)于這部分房企來說，掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)可以優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，為后期融資預(yù)留空間?！?/span>

“還可以分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。”劉水補(bǔ)充道，一方面，出售股權(quán)，引進(jìn)合作者，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，有些項(xiàng)目本身可能存在問題，如項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不全去化困難，項(xiàng)目再投資收益有限等，企業(yè)也會(huì)出售項(xiàng)目進(jìn)而優(yōu)化投資。

對(duì)此，王梅婷預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯和發(fā)展階段開始轉(zhuǎn)變，以往高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)率運(yùn)營(yíng)模式將會(huì)退出，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入洗牌和分化階段，低負(fù)債率、資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更多生存空間。