世界人居

　　“從目前的情況來看，‘樓市火熱’四個字和西安沒啥關(guān)系了。”一直在關(guān)注西安房地產(chǎn)市場的張鑫(化名)感嘆。

　　新房供應(yīng)增多、價格漲幅收窄，部分在售二手房報價下降，市場觀望情緒增加，在系列政策作用下，西安樓市開始降溫。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，最近一年，西安先后發(fā)布9個政策文件規(guī)范房地產(chǎn)市場。最近一次是8月30日，政策內(nèi)容包括擴大限購、限售范圍，加強限購，規(guī)范土地出讓等。

　　陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當前西安的房地產(chǎn)政策主要從需求端進行調(diào)控，對市場已經(jīng)產(chǎn)生一定影響，接下來還應(yīng)在供給端推出相應(yīng)調(diào)控措施，以緩解供不應(yīng)求這一根本性問題。

　　樓市調(diào)控持續(xù)加碼

　　21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，圍繞限購、限售、限貸、限價、提高預(yù)售標準、規(guī)范土地出讓、監(jiān)管二手房價格、整治市場秩序、推進保障性住房建設(shè)等內(nèi)容，最近一年西安先后9次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策(不包括租房)。

　　其中去年11月30日加強預(yù)售和差別化信貸管理；3月30日規(guī)范土地出讓，加強限購、限售(后簡稱“330調(diào)控”)；7月8日正式推出二手房成交參考價；8月30日擴大限購、限售范圍，加強限購等(后簡稱“830調(diào)控”)等政策內(nèi)容影響范圍很大。

　　統(tǒng)籌調(diào)控內(nèi)容，“五限”相關(guān)措施被認為是能夠在短期內(nèi)看到調(diào)控效果的重要政策手段。

　　在限購方面，330調(diào)控明確新落戶家庭需落戶1年且連續(xù)繳納1年社?；騻€稅方具備購房資格。在此基礎(chǔ)上，830調(diào)控為二套購房、人才購房和離異購房打上限購“補丁”。

　　在限售方面，330調(diào)控明確限購區(qū)域限售5年。830調(diào)控進一步擴大限購、限售范圍。

　　在限貸方面，去年11月30日，西安提高二手房首付比例至40%-70%，落實差別化信貸政策。

　　在限價方面，330調(diào)控規(guī)定，除少部分區(qū)域外，西安商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓。

　　此外，去年11月30日，西安提高商品房預(yù)售許可工程形象進度要求，規(guī)定申請預(yù)售證前，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；7層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于7層。

　　在土地出讓方面，除前述房地聯(lián)動措施外，西安規(guī)定宅地供應(yīng)總量年均增長20%以上。830調(diào)控進一步提出土地競買“禁馬甲”、嚴控溢價率、不得以競配建等方式變相提高地價等要求。

　　二手房成交參考價是今年全國房地產(chǎn)調(diào)控的重要方向，西安7月8日正式推出二手房成交參考價，隨后公布首批交易活躍度較高的小區(qū)名單。830調(diào)控明確銀行發(fā)放二手房貸款需參考區(qū)域二手房成交參考價等因素。

　　二手房價量齊跌

　　在多面向系列調(diào)控措施作用下，近期西安樓市調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)。

　　新房價格方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年3月以來，西安新房價格保持與上月持平或上漲狀態(tài)已達65個月，其中僅2020年2月環(huán)比持平，其余64個月均持續(xù)上漲。7月西安新房價格環(huán)比繼續(xù)上漲0.7%，但漲幅較6月收窄0.3個百分點。

　　新房供應(yīng)方面，中指研究院西安分院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年西安(城六區(qū)、臨潼、長安、灃東)共128個樓盤開展意向登記。21世紀經(jīng)濟報道記者查閱西安商品住房銷售公示平臺發(fā)現(xiàn)，7月至今(9月2日13時，下同)西安城六區(qū)共76個樓盤開展意向登記，占上半年意向登記樓盤數(shù)量的近60%。

　　張鑫向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，近期樓盤集中入市，更多是受西安提高商品房預(yù)售許可工程形象進度要求影響，“本來能賣的樓盤都繼續(xù)往上蓋了，今年上半年就成了空窗期，很多都堆到了下半年開盤，看起來就多了，實際上新增供應(yīng)也不太多”。

　　王圣學(xué)表示，當前西安新房放量有限，仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，政策調(diào)控應(yīng)在擴大土地、房源供給量等方面繼續(xù)加碼。

　　事實上，西安市住房供應(yīng)問題長期備受關(guān)注?！捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示，西安2020年常住人口1295.29萬人，較2010年增加448.51萬人。人口急劇增長帶來巨大住房需求的同時，也增加了樓市供應(yīng)壓力。

　　中指研究院西安分院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，西安市已出現(xiàn)11個“萬人搖”樓盤。21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)8月2個樓盤登記申請組數(shù)破萬，3個樓盤人房登記比高于30：1，中簽難度較大。

　　二手房方面，西安正式推出成交參考價政策后，二手房市場已有所降溫。

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，7月至今，西安二手房價格從1.37萬元/平方米，下降到1.36萬元/平方米；據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，7月二手房成交環(huán)比減少超1700套，下滑22%。

　　西安房屋經(jīng)紀人向志忠(化名)向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，二手房成交參考價與銀行貸款掛鉤，對購房者首付提出更高要求。其所負責(zé)的華遠君城小區(qū)發(fā)布參考價后成交明顯下滑，“8月成交量不超10套，之前每個月在25套左右”。

　　市場觀望情緒增加也對業(yè)主報價產(chǎn)生反向影響，華遠君城此前售價可達1.6萬元/平方米，目前部分同等房源降至1.5萬元/平方米左右。“但整體而言，降價業(yè)主不多，目前絕大部分房源掛牌價仍高于參考價?！毕蛑局艺f。

　　“二手房參考價能把掛牌價往下壓一壓，但很多不著急用錢的房東也不愿意按參考價賣，現(xiàn)在購房者和業(yè)主的交易意愿都在下降?！睆場谓衲瓯居袚Q房打算，目前也轉(zhuǎn)向觀望狀態(tài)。

　　王圣學(xué)指出，新房供應(yīng)不足也是二手房價格難降的原因之一，“當前一二手房價格倒掛較為嚴重，在局部地區(qū)實施二手房成交參考價格機制仍有必要，但如果未從根源上解決供需難題，二手房限價機制難以發(fā)揮長期作用”。