世界人居

8月31日,世茂集團（股票代碼0813.HK）以13.36元收盤,相比前一個交易日上漲4.96%。9月1日，瑞銀發(fā)表報告，維持對合景泰富(股票代碼01813.HK) 買入評級，認為公司撇除物管后的估值部分被低估。這兩家民營房企均在8月30日發(fā)布了中期業(yè)績報告，資本市場和機構(gòu)的評級反饋，或許能體現(xiàn)目前市場對民營房企經(jīng)營現(xiàn)狀的矛盾心理。

“世茂今年會采取一個比較謹慎的防守型策略，多銷售、多回款，我們也在嚴控公司的投資，不去拿貴的土地，會引進更多的合作?！痹?月30日的中期業(yè)績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇對今年的投資策略定了調(diào)。上半年，該公司錄得了1528億元的銷售額，但只拿了總價201億元的土地。同一天，合景泰富的管理層也透露，只有看到相對來說利潤合理的資源和土地，公司才會跟進。今年上半年，該公司只通過招拍掛拿了2個項目，總地價13億元。

8月31日，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在業(yè)績發(fā)布會上直言，下半年的市場壓力會比較大，要給自己留出比較安全的邊界，預(yù)計下半年權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)。

危機感在不斷蔓延，上半年多家民營房企都捂緊了錢袋子，嚴控土地支出，投銷比遠遠低于40%的要求。按照富力地產(chǎn)董事長李思廉的說法，所有公司都在拼命地提高現(xiàn)金流。

中南建設(shè)總經(jīng)理陳昱含說，就拿地而言，從來沒有一個餓死的，只有撐死的。在行業(yè)競爭進入馬拉松階段時，“這個時候更講究配速，更講究自我的節(jié)奏”。

民營房企上半年買地少了

在“三道紅線”、集中供地等金融和土地政策的綜合影響下，上半年，房企的投資分化趨勢越發(fā)明顯，憑借健康的財務(wù)指標、較低的融資成本，央企、國企積極吸納土地，而民營房企則態(tài)度謹慎，有意放慢了擴張步伐。

根據(jù)世茂集團的業(yè)績報告，上半年，該公司實現(xiàn)合約銷售額1528億元，較去年同期上升38.3%，依然保持在“三道紅線”的綠檔，其中，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為68%，凈負債率50.9%，現(xiàn)金短債比為1.9倍。即便財務(wù)安全，銷售額大增，但世茂集團同期只拿了19宗地，新增土地儲備約301萬平方米，相比2020年上半年的1232萬平方米有著大幅的收縮。上半年，世茂集團新增土儲的總價為201億元，權(quán)益地價僅118.15億元，購地金額只占了銷售額的13%。

合景泰富買得更少，上半年只通過招拍掛在廣州、天津拿了2個新項目，新增總建筑面積51萬平方米，總土地款13億元。按72%的權(quán)益比計算，其權(quán)益土地支出只有9.36億元。同期，該公司上半年的預(yù)售額為562億元，實現(xiàn)了高達53%的增長。

2021年上半年，富力地產(chǎn)也只買了4塊地，新增權(quán)益土地儲備建筑面積僅為55.5萬平方米，同比下降77%，權(quán)益土地金額19.5億元，同比下降68%，權(quán)益投銷比僅有4%。

陽光城上半年的全口徑銷售金額同比增長12.56%至1013.14億元，權(quán)益銷售金額同比增長11.92%至648.80億元。期內(nèi)，該公司以權(quán)益對價123.72億元合計補充權(quán)益土地儲備約429.18萬平方米。按權(quán)益計算的投銷比約19%。而去年同期，陽光城是以權(quán)益對價327.95億元補充了權(quán)益土地儲備約404.63萬平方米，投銷比高達56.6%。

雅居樂在上半年新增了22個項目，預(yù)計總建筑面積約304.3萬平方米，總土地金額為216.35億元，占753.3億元銷售金額的28.7%。

上半年，中國奧園新購置107.1萬平方米土儲，總購地支出約70億元，與去年同期695萬平方米的新增土儲面積相比，投資力度大為減弱。據(jù)介紹，過去該公司都將合同銷售額的30%-40%用作購地預(yù)算，而今年的預(yù)算將控制在20%以內(nèi)。

在8月31日的業(yè)績會上，融創(chuàng)中國的管理層也透露，預(yù)計下半年權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比將控制在30%以內(nèi)。

“我們現(xiàn)在需要安全”

壓縮購地開支，與土地市場、銷售市場的現(xiàn)狀和開發(fā)商的資金狀況息息相關(guān)。不少公司是嫌上半年的土地太貴了，許世壇直言，22城集中供地土拍都特別貴，甚至60%可能要虧本的，“我覺得就沒有必要去拍一塊地要虧本或者是不賺錢”。據(jù)其透露，世茂集團參拍了杭州首批集中供地超過20個地塊，但是土地成本都超出了預(yù)期，最終空手而回。

寶龍地產(chǎn)總裁許華芳強調(diào)不拿貴地、不借貴錢。他表示，上半年在集中供地的城市，該公司一塊地都沒有拿，因為無法達到公司30%的毛利率要求?！八銇硭闳ミ€是上海最好，其他地方利潤都特別薄?！?/p>

中國奧園也密切關(guān)注了上半年集中供地的情況，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商獲取土地的積極性還是比較高，雖然成交的面積對比往年有所下降，但是土地的單方造價有了明顯的提高。

“對拿地來說，從來沒有一個餓死的，只有撐死的，對我們來說，審慎經(jīng)營會放在第一位?！标愱藕硎?，集中供地帶來很多不確定性，該公司將以規(guī)避熱點的方式，將投資重心轉(zhuǎn)向非兩集中的城市。

富力地產(chǎn)減少買地是為了保障充足的流動性。今年上半年，該公司的總負債已經(jīng)大幅減少了184億元，但“三道紅線”依然處于紅檔。未來1年，富力地產(chǎn)都將圍繞“三道紅線”的要求增加現(xiàn)金流、減少負債，減少購地支出便是其中一項舉措。

融創(chuàng)中國更多是從市場狀況來考慮當(dāng)下投資的風(fēng)險。該公司董事會主席孫宏斌在業(yè)績會上直言，下半年的市場壓力比較大，主要來源于兩個方面，一是因為有些企業(yè)壓力比較大就開始降價，另一個就是國家的政策比較堅決，讓大家對房價有了不上漲的預(yù)期，而且現(xiàn)在經(jīng)濟壓力也比較大，大家的購買力受到了影響。他解釋，基于下半年銷售壓力和融資壓力比較大的判斷，融創(chuàng)減少購地預(yù)算，給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地，會吞掉很多利潤。“我們現(xiàn)在需要安全。在這個目標下拿地就必須這樣，這就是選擇。”