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房地產(chǎn)市場從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代已經(jīng)成為業(yè)界共識，而存量市場最大的蛋糕莫過于城市更新。

“十四五”規(guī)劃綱要將城市更新上升為國家戰(zhàn)略，提出全面提升城市品質(zhì)，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造。

巨量市場將龍頭房企引向城市更新賽道，特別是在供地“兩集中”政策之下，越來越多的企業(yè)試圖通過城市更新項目獲取土地儲備。

城市更新大規(guī)模推進的同時，也暴露出地方政府和企業(yè)急功近利問題。有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。為此，住建部近日發(fā)布了《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》,按照文件要求，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；原則上更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不宜大于2；更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。雖然只是征求意見稿，但嚴控大拆大建將成為城市更新必須堅持的底線。

對于地方政府來說，大拆大建的沖動主要源于GDP至上和土地財政依賴。土地從征收、拆遷、整理、出讓到房地產(chǎn)開發(fā)，不僅為地方政府創(chuàng)造了GDP增長和政績，也為地方財政帶來豐厚的土地財政收入，這種土地財政依賴短期內(nèi)很難打破。相比大拆大建，以微改造為主的城市更新減少了土地整理和出讓環(huán)節(jié)，不僅失去了土地財政收入，反過來在城市更新過程中還需要政府在人力物力財力上的投入。在地方政府本就財政吃緊的情況下，城市更新的動力更顯不足。

對于開發(fā)商來說，影響最大的莫過于手持大量城市更新土地待開發(fā)的企業(yè)。按照文件要求，“督促對正在建設(shè)和已批待建的城市更新項目進行再評估，重新完善城市更新試點工作方案，對涉及推倒重來、大拆大建的要徹底整改”。這就意味著企業(yè)之前所獲得的城市更新項目將按照新的標準和要求進行調(diào)整，不僅利潤空間很可能被壓縮，規(guī)劃調(diào)整過程中也會延長項目的開發(fā)周期。

城市更新項目利潤空間有限，但是在項目實施過程中往往通過與地方政府協(xié)商調(diào)整規(guī)劃，增加拆遷面積、擴大容積率等方式提升獲利空間，隨著禁令的出臺，房企此類操作將被嚴格限制，盈利預期會受到較大影響。

此外，習慣了傳統(tǒng)開發(fā)模式的開發(fā)商轉(zhuǎn)而做微改造為主的城市更新，對其融資能力和運營能力也是巨大考驗，相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，城市更新的投資回收期更長，利潤也更微薄。

盡管城市更新對地方政府和房企帶來巨大挑戰(zhàn)，但是急功近利、大拆大建造成的惡果也必須引起足夠警醒。過度開發(fā)帶來的環(huán)境污染、土地資源和建筑材料浪費；大規(guī)模棚改拆遷帶來的房價和租金輪番上漲；無序的舊城改造造成城市歷史文脈和名勝古跡的破壞，拆遷安置引發(fā)的開發(fā)商、地方政府與民眾的糾紛，其中教訓可謂深刻。正是出于這幾方面考慮，所以必須給大拆大建套上“緊箍咒”。