世界人居

連續(xù)下跌12個(gè)月后，全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)終于止跌。

2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.1%，三線(xiàn)城市則繼續(xù)下跌0.1%，但降幅較去年12月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

1月，70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0，同比漲幅為-2.3%，這是自2022年2月以來(lái)新房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。

另一個(gè)積極變化是，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量驟增。1月份，70個(gè)大中城市中，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比去年12月分別增加21個(gè)和6個(gè)。

上海、合肥、寧波、成都、湛江新房?jī)r(jià)格漲幅居前五，前3個(gè)城市均位于長(zhǎng)三角區(qū)域，這也意味著這一區(qū)域新房市場(chǎng)修復(fù)和回升動(dòng)力較強(qiáng)，已率先出現(xiàn)復(fù)蘇。

二手房市場(chǎng)亦出現(xiàn)回暖跡象。尤其是以北京、深圳、上海為代表的熱點(diǎn)城市，居民購(gòu)房熱情正逐漸煥發(fā)。

不過(guò)，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年1月70城房?jī)r(jià)也曾出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，但后續(xù)房?jī)r(jià)依然下跌。這次止跌能否持續(xù)，多位市場(chǎng)人士認(rèn)為，市場(chǎng)仍有待后續(xù)需求接力及政策進(jìn)一步利好支撐。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，三四線(xiàn)城市繼續(xù)下探

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)率先復(fù)蘇，而一線(xiàn)城市向來(lái)是全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)。

2022年12月份，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比變動(dòng)由11月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平?，F(xiàn)在，這種復(fù)蘇跡象進(jìn)一步夯實(shí)。1月份，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，其中，上海、北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別增長(zhǎng)0.7%、0.4%；廣州、深圳均環(huán)比下降0.2%。

最能反映市場(chǎng)真實(shí)供需情況的二手房市場(chǎng)，復(fù)蘇跡象更為明顯。1月份，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格由去年12月的下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，其中，北京、深圳、上海二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.9%、0.6%、0.4%；僅廣州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下滑0.2%。

去年12月份，北京、上海、廣州、深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下滑0.4%、0.5%、0.6%、0.5%。

近期，包括上海、深圳在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，二手住房市場(chǎng)已經(jīng)有了回升跡象。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2月前兩周，上海鏈家門(mén)店成交量較此前增長(zhǎng)50%~60%，帶看量增長(zhǎng)30%~40%。

北京樓市成交數(shù)據(jù)也在攀升，2月4日和2月5日，鏈家實(shí)時(shí)成交400套、477套；2月11日和2月12日，鏈家實(shí)時(shí)成交538套、652套，合計(jì)破1000套。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2月份前15日，深圳共成交1217套二手住宅，是近年來(lái)新高。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在深圳已實(shí)現(xiàn)交易的二手房中有一半是低于參考價(jià)成交的，這說(shuō)明自2021年5月深圳二手住房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌20個(gè)月后，二手房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了擠泡沫，這是需求回升的主要支撐。再加上首套房利率已降至歷史最低，國(guó)家和各地積極紓困樓市，剛需和換房人群的預(yù)期開(kāi)始改變了。

二線(xiàn)城市新房市場(chǎng)也出現(xiàn)止跌跡象。1月份，70個(gè)大中城市中，二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，去年12月份還是環(huán)比下降0.3%；二線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，降幅較去年12月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

廣大的三四線(xiàn)城市，新房和二手房?jī)r(jià)格仍處于下跌態(tài)勢(shì)。1月份，三線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅較去年12月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與去年12月相同。

人口高能級(jí)城市新房需求基礎(chǔ)較大

70個(gè)大中城市中，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，較去年12月份分別增加21個(gè)和6個(gè)。

其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居前的城市是：上海、合肥、寧波、成都、湛江、南充、西寧、北京、杭州、青島、北海、蚌埠，漲幅均不低于0.4%。其中，上海、合肥以0.7%漲幅領(lǐng)先；其次是寧波、成都、湛江，漲幅均為0.6%。

二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有13個(gè)，分別是北京、深圳、西安、成都、南京、上海、三亞、寧波、福州、長(zhǎng)沙、西寧、徐州、煙臺(tái)。其中，北京環(huán)比漲幅最高，達(dá)到0.9%；其次是深圳和西安，漲幅均為0.6%。

新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均上漲的城市有10個(gè)，較去年12月增加了7個(gè)，分別是北京、西安、成都、上海、三亞、寧波、福州、長(zhǎng)沙、西寧、徐州。其中，北京新房、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.4%、0.9%；西安亦分別上漲0.2%、0.6%；成都則分別上漲0.6%、0.5%。

從這些房?jī)r(jià)上漲的城市名單可以看出，在這波行情中，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市已率先回暖，這類(lèi)城市人口高能級(jí)城市，新房需求基礎(chǔ)較大。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“量決定價(jià)”的邏輯在今年會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。房?jī)r(jià)指數(shù)是否有回穩(wěn)的可能，關(guān)鍵看市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)。2月份各地市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，明顯有較好的交易態(tài)勢(shì)。還有重要一點(diǎn)是疫情對(duì)于樓市交易的干擾沒(méi)了，這一確定性因素使得房?jī)r(jià)回穩(wěn)的基礎(chǔ)非常牢固。

另一面，東北區(qū)域及三四線(xiàn)、弱二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌幅仍居前。

例如，長(zhǎng)春新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比下跌0.5%、1%；同比分別下跌5%、6.8%；哈爾濱新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比下跌0.4%、0.7%；同比分別下跌7%、9.1%；貴陽(yáng)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降2.1%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，同比下降4.1%；牡丹江新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比下跌0.2%、0.7%；同比分別下跌3%、11%。

不過(guò)，從我國(guó)以往房?jī)r(jià)啟動(dòng)的一般規(guī)律看，往往先從一線(xiàn)城市率先啟動(dòng)，接下來(lái)強(qiáng)二線(xiàn)城市接力，最后向三四線(xiàn)城市傳遞。

政策利好的不斷釋放，是市場(chǎng)重拾信心的重要支撐。

2月10日，央行在召開(kāi)2023年金融市場(chǎng)工作會(huì)議時(shí)表示，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際變化，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務(wù)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，有近30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，與之前房貸利率高點(diǎn)相比，部分城市存量房貸利差在200個(gè)基點(diǎn)以上。

不過(guò)，“由于目前居民加杠桿情緒比較弱，收入和工作前景預(yù)期并不很樂(lè)觀，后續(xù)樓市企穩(wěn)還有待政策進(jìn)一步紓困和居民收入修復(fù)，但這是一個(gè)較長(zhǎng)過(guò)程。整體看，今年市場(chǎng)會(huì)弱勢(shì)回升?！崩钣罴晤A(yù)計(jì)。