世界人居

中房報(bào)記者 苗野 北京報(bào)道

中國(guó)資產(chǎn)管理公司（AMC）紓困房企的動(dòng)作正在提速。

12月9日，北京，信達(dá)中心·東外39號(hào)開(kāi)盤(pán)30分鐘即完成選房，官宣成交168套，總成交金額約57億元。東外39號(hào)售罄的背后，是中國(guó)信達(dá)通過(guò)“收購(gòu)+投資+債務(wù)重組+開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)”的方式盤(pán)活爛尾樓資產(chǎn)的典型案例。

2022年年初以來(lái)，在監(jiān)管層多次發(fā)聲支持下，AMC加速推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

截至目前，四大全國(guó)性AMC中有3家發(fā)布了紓困房企數(shù)據(jù)。中國(guó)華融、中國(guó)東方資產(chǎn)、中國(guó)信達(dá)已累計(jì)推動(dòng)及已落地的房企紓困項(xiàng)目65個(gè)，帶動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1500億元；融創(chuàng)、世茂、奧園、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、建業(yè)地產(chǎn)等房企都出現(xiàn)在AMC的紓困名單上。

從全國(guó)性AMC到地方性AMC的進(jìn)場(chǎng)，政策層面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的紓困自上而下，逐步精細(xì)化落實(shí)。

“金融16條”就積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置問(wèn)題提出，鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，提高資產(chǎn)處置效率。

在市場(chǎng)人士看來(lái)，政策上明確鼓勵(lì)A(yù)MC聯(lián)合各方加快風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置，成效也較為明顯，各地實(shí)質(zhì)性復(fù)工復(fù)產(chǎn)的樓盤(pán)項(xiàng)目逐步增多。AMC通過(guò)購(gòu)買(mǎi)債權(quán)、“接管+代建”、與地方國(guó)企設(shè)立紓困基金等方式參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，對(duì)于提振市場(chǎng)信心，盤(pán)活化解重點(diǎn)問(wèn)題樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)起到了積極作用。

記者從某家AMC相關(guān)人士處了解到，目前頭部AMC正充分運(yùn)用金融工具全力助推房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，從盤(pán)活出險(xiǎn)房企爛尾樓、債務(wù)重組等方面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。從全國(guó)性AMC到地方性AMC，紛紛加入到地產(chǎn)行業(yè)的這場(chǎng)集體幫扶中。

聚焦項(xiàng)目層面紓困

從AMC動(dòng)作來(lái)看，聚焦項(xiàng)目層面的紓困依然是行業(yè)共識(shí)。

最近，融創(chuàng)中國(guó)完成轉(zhuǎn)讓上海董家渡項(xiàng)目近90%股權(quán)的消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。這一次主體股權(quán)變更是由“中國(guó)華融+6家銀行組成銀團(tuán)+中信信托”共同注資，新增融資量超過(guò)120億元，資金用于董家渡項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

此次股權(quán)設(shè)計(jì)為信托收益權(quán)方式，由華融聯(lián)合銀團(tuán)、信托機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模融資，操盤(pán)方依然是融創(chuàng)，并保留使用融創(chuàng)品牌，華融行使監(jiān)管職能。退出時(shí)，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部?jī)斶€后回購(gòu)股權(quán)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次AMC聯(lián)合銀行財(cái)團(tuán)通過(guò)股權(quán)融資紓困融創(chuàng)的模式具有典型意義。

在此之前的8月5日，中國(guó)華融已與陽(yáng)光城母公司陽(yáng)光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，還將50億元資金“輸血”中南建設(shè)。

在參與問(wèn)題房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目紓困上，中國(guó)信達(dá)聯(lián)合深圳華建組成的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，正式進(jìn)場(chǎng)交接佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”，這次是采用“信達(dá)收購(gòu)債權(quán)+華建出資+信達(dá)地產(chǎn)代建”的合作模式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)活。此外，中國(guó)信達(dá)聯(lián)合河南中豫建投設(shè)立規(guī)模100億元的房地產(chǎn)紓困基金已于12月9日完成注冊(cè)，專(zhuān)項(xiàng)用于投資河南省問(wèn)題樓盤(pán)紓困。

東方資產(chǎn)在紓困房企方面也有新動(dòng)作。冠城大通于9月9日公告，由東方資產(chǎn)為公司代為償付“20冠城01”債券17.3億元本金，并簽署《代償協(xié)議書(shū)》、《債權(quán)債務(wù)確認(rèn)協(xié)議暨還款協(xié)議》。長(zhǎng)城資產(chǎn)與中交集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將通過(guò)市場(chǎng)化方式，在國(guó)企改革重組、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，不良資產(chǎn)盤(pán)活等領(lǐng)域開(kāi)展合作。

此外，東方資產(chǎn)和長(zhǎng)城資產(chǎn)于2022年上半年分別發(fā)行金融債券，募集資金主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置，開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

自去年房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后，頭部AMC在各地充當(dāng)“白武士”紓困房企。

天風(fēng)證券地產(chǎn)分析師韓笑表示，AMC 的多種紓困模式能從債務(wù)化解、流動(dòng)性釋放、資產(chǎn)盤(pán)活多方面打通房地產(chǎn)行業(yè)資金的正向循環(huán)，有利于防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，抑制銷(xiāo)售下滑。

截至10月末，中國(guó)華融正在推動(dòng)中的房企紓困項(xiàng)目有16個(gè)，帶動(dòng)256.89億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)；中國(guó)東方已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目29個(gè)，投放金額137.47億元，帶動(dòng)935.79億元房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。截至8月末中國(guó)信達(dá)已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目20個(gè)，投放金額102.85億元，帶動(dòng)326.29億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

以此計(jì)算，3家AMC帶動(dòng)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1519億元。

中國(guó)華融相關(guān)人士介紹，針對(duì)重點(diǎn)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目主要通過(guò)“債權(quán)+股權(quán)”、“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+實(shí)施重組”、“信托隔離+代建盤(pán)活”等方式化險(xiǎn)，以重點(diǎn)項(xiàng)目為突破口，已使93%以上的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)隔離。

中國(guó)信達(dá)則提出了通過(guò)“傳統(tǒng)債權(quán)收購(gòu)+增量資金投入+地產(chǎn)公司代管代建”的集團(tuán)協(xié)同模式，以項(xiàng)目為導(dǎo)向分類(lèi)施策，以封閉運(yùn)作為核心隔離風(fēng)險(xiǎn)。

“針對(duì)面臨流動(dòng)性困境房企，主要提供債權(quán)收購(gòu)及重組、附回購(gòu)條件的收購(gòu)反委托、市場(chǎng)化收并購(gòu)等紓困救助方案，幫助其恢復(fù)正常‘造血’功能；針對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)的房企，采取重整重組、項(xiàng)目收并購(gòu)等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處置?！敝袊?guó)信達(dá)相關(guān)人士表示。

新一輪紓困舉措正在推進(jìn)

除“國(guó)家隊(duì)”AMC外，地方AMC也在地產(chǎn)紓困中發(fā)揮著重要作用。

7月28日，招商蛇口發(fā)布公告與深圳市招商平安資產(chǎn)已簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方擬在推動(dòng)困境地產(chǎn)項(xiàng)目等方面進(jìn)行合作。7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理有限公司計(jì)劃聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，幫助盤(pán)活地方房企資金，救助大量邊緣房企。8月5日消息，鄭州市已經(jīng)下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》，規(guī)模暫定100億元。8月23日，3家南寧國(guó)企攜手成立南寧房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，為一批已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或?yàn)l臨風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)紓困解難，基金首期規(guī)模30億元，已完成繳付。同日，湖北省資產(chǎn)管理與浙商資產(chǎn)管理聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對(duì)全省不良資產(chǎn)的收購(gòu)、處置力度。

據(jù)記者從相關(guān)人士處獲悉，隨著“保交樓”緊迫性提升，目前各大AMC都在推進(jìn)新一輪紓困舉措，但在具體對(duì)接項(xiàng)目沒(méi)確定之前不會(huì)對(duì)外公布。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認(rèn)為，AMC在介入方式上除在地方政府主導(dǎo)下共同成立專(zhuān)項(xiàng)紓困基金外，也會(huì)直接主導(dǎo)與房企的合作。在項(xiàng)目層面，一般由AMC出資，引入第三方代建來(lái)主導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)；在企業(yè)層面，AMC主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式，也會(huì)參與部分較小房企的破產(chǎn)重整，但這種情況在本輪房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)中相對(duì)較少。目前，參與企業(yè)層面紓困的基本是全國(guó)性AMC，每家企業(yè)可動(dòng)用的資金達(dá)數(shù)百億元。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，四大AMC化解出險(xiǎn)項(xiàng)目主要有三種形式，即“AMC接管+增量資金投入+代建”協(xié)作模式；AMC通過(guò)“債權(quán)+股權(quán)”工具箱，直接或聯(lián)合其他銀團(tuán)提供增量資金，繼續(xù)由房企操盤(pán)；AMC+地方國(guó)資合作成立地產(chǎn)紓困基金或平臺(tái)。地方AMC的操作歸納起來(lái)主要包括與地方國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)合作設(shè)立紓困基金、承接項(xiàng)目以及收并購(gòu)項(xiàng)目。合作集中但不限于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建、資源重組并購(gòu)出清等。

“即使在保交樓大勢(shì)下，并不意味著所有出險(xiǎn)企業(yè)都將得到有效的紓困?！?IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，大量的民營(yíng)房企還是需要通過(guò)市場(chǎng)出清的方式進(jìn)行重整，AMC參與重整更多只是從風(fēng)險(xiǎn)更可控、更具操作性的項(xiàng)目層面上進(jìn)行。大多數(shù)AMC更重視地產(chǎn)項(xiàng)目層面的紓困，包括在地方政府引導(dǎo)下，專(zhuān)為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供支持的地方性紓困基金，以及AMC和代建企業(yè)合作，在全國(guó)范圍內(nèi)篩選紓困項(xiàng)目。

在政策鼓勵(lì)之下，AMC或?qū)⒗^續(xù)加速介入房地產(chǎn)行業(yè)，成為加快風(fēng)險(xiǎn)出清的又一抓手，這對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)釋放出了積極信號(hào)，隨著房地產(chǎn)紓困逐漸進(jìn)入“深水區(qū)”，未來(lái)一段時(shí)間AMC與房企合作的案例或?qū)⒆兊酶映Ｒ?jiàn)。