世界人居

高拯坤/發(fā)自北京

當(dāng)下，全球正面臨新冠肺炎疫情、俄烏軍事沖突、通貨膨脹等一系列負面因素，多國經(jīng)濟遭遇供應(yīng)鏈安全等困難。中國經(jīng)濟亦面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。

面對復(fù)雜局面，中國高層有力應(yīng)對困難挑戰(zhàn)，強調(diào)用好各類貨幣政策工具，有效管控重點風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線，用改革的辦法解決發(fā)展中的問題。

新發(fā)展環(huán)境下，如何更好地利用政策工具，推進中國經(jīng)濟發(fā)展，推動中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，成為普遍關(guān)注話題。

6月30日，一場重磅論壇開啟，中國房地產(chǎn)報、中國城市與區(qū)域治理研究院以“開新局再出發(fā)”為主題舉辦“2022中國城市高質(zhì)量發(fā)展智庫論壇”，論壇圍繞中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展進行了深入探討。

參加此次論壇的演講嘉賓都是重磅級人物，他們曾是政策制定者或影響者，現(xiàn)在依然是政策諫言者和把脈者。他們是十三屆全國政協(xié)常委、經(jīng)濟委員會副主任楊偉民，國際歐亞科學(xué)院院士、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長、中國城市科學(xué)研究會理事長仇保興，財政部原副部長朱光耀，中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長、商務(wù)部原副部長魏建國，中國城鎮(zhèn)化促進會常務(wù)副主席、中央政策研究室原副主任鄭新立等等。

他們認為，中國經(jīng)濟走高質(zhì)量發(fā)展之路是當(dāng)務(wù)之急，是迫切任務(wù)；疫情短期沖擊不會改變中國經(jīng)濟長期向好趨勢。對于房地產(chǎn)業(yè)亦認為，房地產(chǎn)業(yè)在中國仍然有必要，仍然有剛性需求，并不是一個夕陽產(chǎn)業(yè)；促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展有利于我國經(jīng)濟長遠可持續(xù)健康發(fā)展。

楊偉民：中國仍有住房需求，房地產(chǎn)不是夕陽產(chǎn)業(yè)

會上，十三屆全國政協(xié)常委、經(jīng)濟委員會副主任楊偉民表示，房地產(chǎn)業(yè)在中國仍然有必要，仍有剛性需求，并不是一個夕陽產(chǎn)業(yè)，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展有利于我國經(jīng)濟長遠可持續(xù)健康發(fā)展。

楊偉民說，房地產(chǎn)和建筑業(yè)占國民經(jīng)濟的比重很大，兩者合計約占14%。今年一季度，受基建投資拉動，建筑業(yè)GDP同比增幅轉(zhuǎn)正為1.4%，并不高；房地產(chǎn)業(yè)GDP同比下降2%。這種情況下，靠其他行業(yè)很難彌補占比達14%的房地產(chǎn)和建筑業(yè)的增長缺口。結(jié)合目前情況，楊偉民分析說，“很難指望今年房地產(chǎn)對經(jīng)濟有正向拉動作用，但至少要減少負向拉動的程度?！?/p>

房地產(chǎn)政策和一線城市房價走勢，也是楊偉民關(guān)心的問題。他認為，當(dāng)前房地產(chǎn)問題主要出在預(yù)期上。目前居民需求端購房預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，但供給端預(yù)期并沒有改善。長此以往，會給房價比較高的一線城市帶來新一輪房價上漲。

楊偉民呼吁，多部門配合協(xié)調(diào)制定出臺綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)政策文件，明確房地產(chǎn)未來的新體制、新模式到底是什么樣的，明確房地產(chǎn)稅收、信貸、土地、限售等政策大方向，給房企和居民一個可靠預(yù)期。“如果現(xiàn)在能出臺這樣一個文件，也有利于解決當(dāng)前各地出現(xiàn)的一些不規(guī)范的房地產(chǎn)刺激政策。”

仇保興：深度城鎮(zhèn)化是解決前40年所累積問題的解藥

“我國城鎮(zhèn)化拐點已經(jīng)出現(xiàn)，從現(xiàn)在開始，每年不可能有很多農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市中來。住房需求拐點正在形成，住房回歸居住功能的拐點也正在形成。”國際歐亞科學(xué)院院士、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長、中國城市科學(xué)研究會理事長仇保興表示。

“但存在的問題還是比較多的，主要問題就是住房空置率較高，以及土地財政失控。在我國財政體制下，土地財政失控會造成一部分空城、鬼城出現(xiàn)，這是我們要關(guān)注的，所以住房必須回歸居住功能，不能繼續(xù)炒下去了?！背鸨Ｅd強調(diào)。

仇保興認為，從住房需求來看，在大部分城市住房已經(jīng)過剩，還要大量投資建設(shè)保障房就沒有什么道理了。他建議，一方面，出臺遏止房地產(chǎn)投資的一些工具，比如消費稅、空置稅、周轉(zhuǎn)稅、物業(yè)稅等；另一方面，對造成空城、鬼城的黨政人員進行處理。更重要的是對那些超級規(guī)模、人口不斷增加、房價還在高速上漲的城市，一方面要調(diào)控，另一方面要解決好剛剛?cè)肼毜拇髮W(xué)生居住問題。

“城市已經(jīng)是經(jīng)濟增長發(fā)動機，集聚了80%以上的GDP、95%以上科創(chuàng)成果、85%的稅收，它是財富聚集器，又是文化的容器。城市建得好，城市的財富就隱藏在空間結(jié)構(gòu)中，城市就能真正保值增值；如果建得不好就是一堆建筑垃圾，會很快貶值。深度城鎮(zhèn)化是我們前40年所累積的城市化問題的解藥，城市的問題還要由城市自己來解決?！背鸨Ｅd說。

朱光耀：全球經(jīng)濟快速下行需認真應(yīng)對四項挑戰(zhàn)

會上，財政部原副部長朱光耀表示，當(dāng)前全球經(jīng)濟面臨較大下行壓力，需要認真應(yīng)對：第一，應(yīng)對新冠肺炎疫情繼續(xù)蔓延對全球經(jīng)濟的沖擊；第二，由于全球供應(yīng)鏈受阻，特別是美國等西方國家以價值觀、意識形態(tài)劃線，人為地試圖割裂重要技術(shù)產(chǎn)品，導(dǎo)致芯片供應(yīng)鏈的完整和可持續(xù)出現(xiàn)問題，并對全球經(jīng)濟產(chǎn)生沖擊；第三，美國貨幣政策急轉(zhuǎn)彎，美聯(lián)儲利率急劇上調(diào)對美國經(jīng)濟和全球經(jīng)濟的影響；第四，地緣政治沖突對全球能源和糧食供應(yīng)沖擊及其價格不斷上漲的挑戰(zhàn)。

全球經(jīng)濟快速下行，各個國家都面臨巨大挑戰(zhàn)，該如何應(yīng)對？朱光耀認為，當(dāng)前最急需的就是政策協(xié)調(diào)，首先需要內(nèi)部先協(xié)調(diào)；其次需要全球各國，特別是主要經(jīng)濟體要回到相互尊重、合作共贏的軌道上，進行強有力的、建設(shè)性的宏觀經(jīng)濟政策協(xié)調(diào)。這是應(yīng)對全球經(jīng)濟快速下行，使經(jīng)濟回歸正軌應(yīng)有的政策選擇。遺憾的是，當(dāng)前世界仍缺乏有效的宏觀經(jīng)濟政策協(xié)調(diào)機制。

魏建國：高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急

“現(xiàn)在，一些地方政府、官員、企業(yè)家對中國經(jīng)濟走高質(zhì)量發(fā)展之路已有共識，但仍然存在誤區(qū)?！敝袊鴩H經(jīng)濟交流中心副理事長、商務(wù)部原副部長魏建國表示，一是認為現(xiàn)在提高質(zhì)量發(fā)展是不確定性因素很多，是臨時性措施，這是錯誤的，高質(zhì)量發(fā)展是我國走向強國的必經(jīng)之路，也是我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的必由之路。二是認為經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展是因外部因素導(dǎo)致，特別是外資撤出、原材料上漲等因素下只能走高質(zhì)量發(fā)展道路。實際上，這是實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興和兩個百年奮斗目標的必須要求。三是個別人認為高質(zhì)量發(fā)展是沿海地區(qū)的事情，中西部地區(qū)可以慢慢來，這引發(fā)了很多人對高質(zhì)量發(fā)展目標、時間表、路線圖的誤解。

在魏建國看來，中國經(jīng)濟走高質(zhì)量發(fā)展之路是當(dāng)務(wù)之急，是迫切任務(wù)，必須要提高政治站位，要看到我國現(xiàn)在正是重要轉(zhuǎn)軌期，要用新的動力、新的思想明確高質(zhì)量發(fā)展概念。

魏建國還判斷，疫情短期沖擊不會改變中國經(jīng)濟長期向好趨勢。一是疫情過后，中國經(jīng)濟會走出一條高質(zhì)量發(fā)展道路。地方省市政府認識得越早，抓得越主動，整個經(jīng)濟就會有新的變化。二是疫情過后，中國經(jīng)濟會實現(xiàn)一個高水平的對外開放。加大對外開放的力度最首要的事情是要實現(xiàn)全球最佳的營商環(huán)境。三是疫情過后，中國經(jīng)濟要從消費大國走向消費強國。在保障疫情控制的情況下做好消費工作，讓整個市場轉(zhuǎn)起來、活起來、動起來。

“每個企業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把握這三大趨勢，排兵布局，將長遠安排和短期布置結(jié)合，跟上中國經(jīng)濟發(fā)展步伐?！蔽航▏f。

鄭新立：經(jīng)濟增長應(yīng)靠提高中低居民收入和消費拉動

會上，中國城鎮(zhèn)化促進會常務(wù)副主席、中央政策研究室原副主任鄭新立認為，經(jīng)濟增長應(yīng)當(dāng)主要靠居民收入的提高和消費的增長來拉動。其中，消費的增長主要靠收入水平的提高。提高居民收入的主要途徑就是增加就業(yè)，就業(yè)增加主要又依靠經(jīng)濟增長，保持經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定中高速增長，是增加就業(yè)、提高居民收入的前提條件。在這個過程中，重點要增加中低收入者收入，特別是農(nóng)民收入。

“現(xiàn)在，我國農(nóng)村還有5億多人口，他們的收入水平比較低，全國城鄉(xiāng)居民收入的差距是2.5：1。農(nóng)民收入水平低嚴重制約著農(nóng)村市場規(guī)模的擴大，所以盡快提高農(nóng)民收入是實現(xiàn)共同富裕必須解決的重大課題，也是實現(xiàn)消費驅(qū)動的一個必須解決的重大課題。”鄭新立表示。

他建議，要盡快完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一、全國統(tǒng)一的要素市場，促進生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間自由流動，這是實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重要機制。要把農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、鄉(xiāng)村建設(shè)、縣城和特色小鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)民工市民化四件事結(jié)合起來，協(xié)調(diào)發(fā)展。

陸銘：全國統(tǒng)一大市場生產(chǎn)要素要一體化配置，不能各自為政

會上，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院特聘教授、中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘表示，實現(xiàn)經(jīng)濟增長要從生產(chǎn)要素積累和全要素生產(chǎn)率增長兩個方面考慮。其中，生產(chǎn)要素積累可以理解為“量的增長”，從這個角度看生產(chǎn)要素積累已經(jīng)沒有新動能，接下來要寄望于全要素生產(chǎn)率提高，將其理解為經(jīng)濟增長質(zhì)量的提高。

從未來尋找經(jīng)濟增長新動能的角度來看，陸銘認為，通過全國統(tǒng)一大市場建設(shè)來提高人口、土地、資本等生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)間和地區(qū)間配置效率，是非常重要的一種經(jīng)濟增長動能來源，有助于推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

陸銘分析稱，在構(gòu)建統(tǒng)一大市場過程中還面臨一些挑戰(zhàn)，如部分地方政府采取有利于當(dāng)?shù)毓卜?wù)、經(jīng)濟增長、稅收和招商引資政策，引導(dǎo)勞動力和人口流入，這種做法會導(dǎo)致全國各地稅收有差異，這對于一個大國來講它的生產(chǎn)要素配置很難達到全國統(tǒng)一的效率最大化。建議在推進全國統(tǒng)一大市場過程中，生產(chǎn)要素要實現(xiàn)一體化配置，要更好地發(fā)揮市場功能和政府功能間的協(xié)調(diào)和配合。如果各個地方都各自為政，每個地方都有自己的市場準入或者監(jiān)管標準，并不可行?！坝斜匾柚醒霗?quán)威在監(jiān)管準入等方面建設(shè)統(tǒng)一標準，推進市場經(jīng)濟完善?！?/p>

連平：流動性不足仍是房企當(dāng)前面臨最大困難

“目前，流動性不足、債務(wù)壓力較大等是導(dǎo)致房企出現(xiàn)困局的核心原因，所以解決房企困局是重中之重?！敝残磐顿Y首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長連平表示，最近召開的金融委會議發(fā)聲，對房地產(chǎn)領(lǐng)域要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案。

“2022年這種政策信號在進一步明確，包括央行要求商業(yè)銀行對首次購房家庭提供足夠的貸款投放；地方政府積極發(fā)力突出重點因城施策實現(xiàn)穩(wěn)樓市目標，通過租購并舉加快發(fā)展長租房市場，推進保障房建設(shè)，以及改善房地產(chǎn)企業(yè)短期融資環(huán)境等，均是在應(yīng)對下行風(fēng)險的方案?！边B平表示，現(xiàn)在困難房企已成為房地產(chǎn)市場需要解決的核心問題，接下來我認為金融、財政部門都會把房地產(chǎn)市場尤其是房企問題作為重點工作來解決。

“進入2022年下半年，針對房地產(chǎn)市場推出的政策會進一步落地，整個市場會在下半年企穩(wěn)回升?！边B平說，包括房價、土地出讓、銷售和房地產(chǎn)投資都會呈現(xiàn)這樣的總體趨勢。

對于宏觀的經(jīng)濟走勢，連平判斷，基建投資是2022年中國經(jīng)濟穩(wěn)增長首要抓手。中國經(jīng)濟長期向好趨勢未變，未來5年增長速度保持在6%上下。

李文杰：居民貸款需求信心已出現(xiàn)正面恢復(fù)

會上，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰表示，今年4月～5月，政府相關(guān)部門召開了多次會議，央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門亦進行了政策調(diào)整，使得房地產(chǎn)市場從強力去杠桿轉(zhuǎn)到促進市場良性循環(huán)上來。

隨著金融信貸政策進一步寬松，居民信心出現(xiàn)恢復(fù)。李文杰分析稱，貨幣中M2同比增速加大，重回兩位數(shù)；到今年4月底，主流的首套房貸利率已經(jīng)降到了4.42%，達到了2019年以來新低；當(dāng)前放款周期已經(jīng)縮短到23天。這是政府在政策方面給出的積極信號。

“從信貸層面來看，信貸需求信心正在恢復(fù)，居民新增貸款中長期貸款的當(dāng)月值在5月份已經(jīng)開始正增長，這意味著居民愿意去貸款購房，居民貸款需求信心已經(jīng)出現(xiàn)正面恢復(fù)。”李文杰稱。

柴鐸：大部分企業(yè)經(jīng)營情況未改觀

會上，中央財經(jīng)大學(xué)副教授、中國城市與區(qū)域治理研究院執(zhí)行院長柴鐸表示，A股房地產(chǎn)企業(yè)2021年主營業(yè)收入上升的共有65家，下降的共35家。同比增長率為正的企業(yè)中，增長率最高的為京能置業(yè)（554.86%），最低為華發(fā)股份（0.46%）。

2021年A股上榜房企平均收入增長率為26.66%，較2020年7.02%上升幅度較大；中位數(shù)為16.42%，較2020年6.22%上升幅度較大。僅從數(shù)據(jù)展現(xiàn)情況來看，2021年A股房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)收入整體增速較高。

盡管出現(xiàn)增長，柴鐸認為這恰恰是一個危險信號。“行業(yè)整體數(shù)據(jù)已經(jīng)和大多數(shù)企業(yè)實際情況出現(xiàn)背離，這很有可能給監(jiān)管層釋放出一個錯誤信號；目前，行業(yè)大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營情況不容樂觀，主營業(yè)務(wù)收入指標較為一般?！?/p>

對于當(dāng)下市場，柴鐸認為，雖然全國各地都出臺了不同政策扶持或促進市場回暖，但這些政策目前實際執(zhí)行效果在不同城市間差別較大，效果有待觀察。房產(chǎn)市場已經(jīng)從普漲狀態(tài)，步入到了區(qū)域分化和城市分化階段，未來甚至可能出現(xiàn)片區(qū)分化、社區(qū)分化、項目分化。

原標題：事關(guān)經(jīng)濟、房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化、統(tǒng)一大市場：這場高級論壇釋放重要信號