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過(guò)去幾天,深圳寶能城市公館一起車位糾紛最終演變成了社會(huì)廣泛關(guān)注的公共事件,頻上熱搜。圍繞事件的關(guān)鍵詞也從“賓利和勞斯萊斯車主大戰(zhàn)”“50輛賓利搶車位”發(fā)展到“深圳國(guó)企書(shū)記夫人涉車位糾紛”。

6月7日,深圳市國(guó)資委發(fā)布通報(bào)稱,工作專班進(jìn)行了核查,暫未發(fā)現(xiàn)深圳市振業(yè)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“深振業(yè)”)與涉事張某某及其名下企業(yè)有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和業(yè)務(wù)往來(lái)。

這一回應(yīng),為持續(xù)數(shù)天的身份討論畫(huà)上了休止符,但關(guān)于車位權(quán)屬的紛爭(zhēng)卻仍在持續(xù)。

此次事件的矛盾點(diǎn)在于,當(dāng)初開(kāi)發(fā)商為了推銷公寓,實(shí)施了買公寓送車位營(yíng)銷,將住宅區(qū)域部分停車位贈(zèng)送給了公寓業(yè)主;又因深圳停車位不可銷售,因此業(yè)主無(wú)權(quán)主張固定車位為己所用,引發(fā)矛盾。更深層次來(lái)看,則是城市停車位不足問(wèn)題的引發(fā)。

公開(kāi)資料顯示,深圳寶能城市公館開(kāi)發(fā)商為寶能地產(chǎn)股份有限公司,物業(yè)服務(wù)企業(yè)為寶能集團(tuán)下屬的深圳吉祥物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司寶能公館分公司。

6月9日,記者致電深圳吉祥物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司寶能公館分公司了解情況,接線工作人員告訴記者,事情發(fā)生后公司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)一直在跟政府部門就車位問(wèn)題進(jìn)行溝通和協(xié)商。不過(guò),具體進(jìn)展還需要等官方消息。

爭(zhēng)端始末

6月4日,寶能城市公館公寓業(yè)主張某某(女)與住宅業(yè)主龐某某因地下二層B2-464車位使用發(fā)生糾紛,龐某某認(rèn)為自己停在公共車位上,但張某某認(rèn)為該車位是開(kāi)發(fā)商贈(zèng)與自己的固定車位,雙方由此產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí),引發(fā)業(yè)主圍觀并拍攝。

事件發(fā)酵于6月5日。

有業(yè)主將車位爭(zhēng)執(zhí)的過(guò)程拍攝后發(fā)布于網(wǎng)絡(luò),視頻中張某某聲稱可以調(diào)來(lái)“50輛賓利車”等說(shuō)法引發(fā)輿論強(qiáng)烈反響。此后,網(wǎng)友開(kāi)始挖掘張某某身份,并發(fā)出其與深圳市振業(yè)(集團(tuán))股份有限公司高管疑似婚禮照片?！吧钲趪?guó)企書(shū)記夫人涉車位糾紛”的說(shuō)法也不脛而走。

當(dāng)天,深圳市國(guó)資委發(fā)布通報(bào)表示,針對(duì)網(wǎng)民反映“深圳國(guó)企書(shū)記夫人涉車位糾紛輿情”,我委高度重視,正在了解核實(shí)。

6月6日,深振業(yè)董事會(huì)秘書(shū)在接受媒體記者采訪時(shí)表示,根據(jù)公司初步調(diào)查,車位糾紛中的國(guó)企書(shū)記確實(shí)是深振業(yè)的高管張曉中,不過(guò)張曉中目前是離異單身狀態(tài),賓利女車主是張曉中正在交往的對(duì)象,不是家屬。

6月7日,深圳市國(guó)資委發(fā)布通報(bào)稱,經(jīng)民政部門核查和個(gè)人事項(xiàng)報(bào)告核對(duì),張曉中于2017年離異后未再進(jìn)行婚姻登記。經(jīng)工作專班核查,暫未發(fā)現(xiàn)深振業(yè)與涉事張某某(女)及其名下企業(yè)有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和業(yè)務(wù)往來(lái)。如后續(xù)發(fā)現(xiàn)張曉中存在其他問(wèn)題,將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理,并向社會(huì)公布。

張曉中在接受深圳特區(qū)報(bào)記者采訪時(shí)表示,其與張某某于2021年9月經(jīng)人介紹發(fā)展為情侶關(guān)系,寶能城市公館公寓和涉事車輛均是女方資產(chǎn)。

張某某則稱,“50臺(tái)賓利車”為糾紛過(guò)程中情緒失控下的氣話,并不是自己家里有,而是可以調(diào)50輛過(guò)來(lái)。

上述回應(yīng),為持續(xù)數(shù)天的身份討論畫(huà)上了休止符。另一個(gè)核心問(wèn)題卻再次引發(fā)爭(zhēng)議。在這次因“車主大戰(zhàn)”上熱搜之前,寶能城市公館就曾多次因車位權(quán)屬問(wèn)題引發(fā)糾紛。

據(jù)了解,寶能城市公館項(xiàng)目包括三種產(chǎn)品:商品住宅、公寓和保障性住房,建成后共1701戶。其中,住宅于2018年底交房入住,商務(wù)公寓在2020年下半年入市。

此次的車位糾紛就源于寶能方面在銷售公寓產(chǎn)品時(shí)“買公寓送車位”策略。

停車位權(quán)屬之辯

據(jù)寶能城市公館住宅區(qū)業(yè)主此前透露,該小區(qū)住宅、公寓兩個(gè)區(qū)域地下停車場(chǎng)是共通的,之前住宅區(qū)一直都是公共停車位,先到先停。寶能地產(chǎn)在出售公寓時(shí)卻附贈(zèng)車位使用權(quán),通過(guò)“買公寓贈(zèng)車位”方式共贈(zèng)出324個(gè)停車位,并在《車位使用權(quán)贈(zèng)與合同》中明確了附贈(zèng)停車位號(hào)碼。

同時(shí),有住宅區(qū)業(yè)主提出質(zhì)疑,在該項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中,2127個(gè)地下車位是被明顯劃分在了住宅部分,公寓部分整體上不包含地下停車位。

在“賓利與勞斯萊斯車主大戰(zhàn)”糾紛發(fā)生前,物業(yè)公司曾兩次封鎖部分停車位,并安裝地鎖作為僅供公寓區(qū)業(yè)主使用的“專用車位”,引起住宅區(qū)業(yè)主反對(duì),被住宅區(qū)業(yè)主拆除地鎖,這其中就包含涉事女車主車位。

住宅區(qū)業(yè)主也曾將車位使用權(quán)問(wèn)題訴諸法律。

據(jù)深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道,針對(duì)車位使用權(quán)問(wèn)題,此前已有業(yè)主就寶能地產(chǎn)附贈(zèng)停車位行為的合法性提起訴訟。福田區(qū)人民法院2021年12月23日判決原告敗訴,認(rèn)定開(kāi)發(fā)商簽訂《車位使用權(quán)贈(zèng)與合同》未侵權(quán)。

其依據(jù)為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款及《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條均規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租的方式約定。而雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同附件中補(bǔ)充約定,未列入共有建筑面積分?jǐn)偛糠秩畿噹?kù)、車位等所有權(quán)和收益權(quán)均屬于賣方,賣方有權(quán)自主確定上述物業(yè)出售、出租或附贈(zèng)。

依據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)出具的寶能城市公館項(xiàng)目《房屋建筑面積總表》和《公用建筑面積分層匯總表》,地下車庫(kù)未列入公用建筑面積分?jǐn)偂Ｉ钲谑幸?guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)第一直屬局于2015年8月12日為寶能城市公館項(xiàng)目頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(深規(guī)土建許字ZS-2015-0023號(hào))上備注:停車位2127個(gè)(公用160,自用1967)。

值得注意的是,該判決結(jié)果和深圳市此前試圖推行的政策方向有所不同。

2014年12月,深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)曾經(jīng)發(fā)布過(guò)《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》,其中規(guī)定,配建車位歸全體業(yè)主所有且禁止買賣,不過(guò)此后卻未出臺(tái)正式文件。

2020年3月1日起施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》,則對(duì)存量車位、車庫(kù)建立了使用、管理規(guī)則。明確物業(yè)管理區(qū)域車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要;對(duì)于新出讓項(xiàng)目,要求在土地出讓合同中約定車位、車庫(kù)的權(quán)屬,并在房地產(chǎn)買賣合同中明示。

目前,深圳還沒(méi)有對(duì)停車位核發(fā)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證,車位界定并不清晰。

在寶能地產(chǎn)與該項(xiàng)目公寓業(yè)主簽署的車位使用權(quán)贈(zèng)與合同中也寫(xiě)著,本合同僅為車位使用權(quán)贈(zèng)與合同,無(wú)法辦理相關(guān)的權(quán)屬登記手續(xù)。

深圳吉祥物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司寶能公館分公司相關(guān)工作人員表示,目前公司正在與政府部門就車位問(wèn)題進(jìn)行溝通和協(xié)商,具體進(jìn)展還需等官方消息。

就上述判決結(jié)果,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了北京市漢華律師事務(wù)所律師齊正。齊正表示,住宅區(qū)業(yè)主作為原告要舉證自己對(duì)僅供公寓區(qū)業(yè)主使用的“專用車位”擁有產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán),如果住宅區(qū)業(yè)主不能完成舉證,則要承擔(dān)敗訴后果;開(kāi)發(fā)商做法并沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,且贈(zèng)與了公寓業(yè)主地下車位使用權(quán),沒(méi)有產(chǎn)生地下車位買賣,也沒(méi)有轉(zhuǎn)讓地下車位所有權(quán),公寓業(yè)主也是小區(qū)居民,住宅區(qū)業(yè)主敗訴并不意外。

同時(shí),齊正認(rèn)為,“車位爭(zhēng)奪戰(zhàn)”事件中的糾紛停車位于住宅樓下,開(kāi)發(fā)商將住宅樓下的停車位贈(zèng)與給了公寓業(yè)主,住宅區(qū)業(yè)主不滿是正常的。小區(qū)停車位本就不夠用,住宅區(qū)業(yè)主購(gòu)買了地上房屋,主觀認(rèn)為地下車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足自己,從而引發(fā)矛盾。此次事件也提示,應(yīng)從法律法規(guī)上對(duì)此進(jìn)行規(guī)范,有規(guī)矩則成方圓,沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的明確的法律法規(guī)是此類糾紛頻發(fā)的主要原因,也說(shuō)明深圳車位管理規(guī)則存在問(wèn)題。

頻發(fā)的車位糾紛

困擾深圳多年的房產(chǎn)項(xiàng)目停車位問(wèn)題爭(zhēng)議從未停過(guò)。

權(quán)屬問(wèn)題,是停車位糾紛的核心。目前,對(duì)停車位權(quán)屬的主要觀點(diǎn)有二:一是認(rèn)為停車位屬于項(xiàng)目配套的公共設(shè)施,屬于物權(quán)法第三款占用業(yè)主共有的其他場(chǎng)地建停車位的情形,且成本已經(jīng)分?jǐn)傔M(jìn)了房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)企業(yè)約定歸其所有不合理;二是認(rèn)為車位的所有權(quán)屬于建設(shè)單位,只有法律另有規(guī)定及建設(shè)單位將自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者放棄的除外。

權(quán)屬問(wèn)題不明晰的結(jié)果,就是糾紛頻發(fā)。

2018年8月,售價(jià)在10萬(wàn)~17萬(wàn)元/平方米的南山蛇口某豪宅業(yè)主因車位問(wèn)題集體維權(quán)。業(yè)主稱,開(kāi)發(fā)商要將一樓架空層600多個(gè)車位作為商業(yè)用途,和原來(lái)賣房時(shí)候宣傳的車戶比2:1比例不符合,業(yè)主們堅(jiān)決反對(duì)開(kāi)發(fā)商如此做法。

2021年4月,羅湖區(qū)名仕閣業(yè)主也因小區(qū)二層到四層停車場(chǎng)被拍賣給第三方一事訴諸媒體。

2020年5月,深圳半山海景蘭溪谷二期亦發(fā)生“停車位”糾紛?！百I房時(shí)承諾的車位比1:1.4左右。小區(qū)共686個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位,二期共有537戶,固定車位共460個(gè),剩下226個(gè)原本是共享車位,但有部分無(wú)協(xié)議或協(xié)議‘沒(méi)章’的業(yè)主占據(jù)了車位,之后買二手房的戶主完全沒(méi)有車位了,現(xiàn)在無(wú)車位的戶數(shù)有128戶?！?/span>

在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的車位權(quán)屬之外,深圳車位供需失衡問(wèn)題也十分明顯。

2022年1月,高德地圖與清華大學(xué)交通研究所聯(lián)合發(fā)布的全國(guó)停車場(chǎng)分析報(bào)告顯示,深圳是全國(guó)出行最難找停車位的城市,排名第二位的是南京。

該報(bào)告稱,深圳停車難指數(shù)為11.6,表示深圳車友平均每100次駕車導(dǎo)航,約有11.6次到達(dá)目的地后未能成功停車,需要再次查找停車場(chǎng),比全國(guó)主要城市停車難指數(shù)高14.1%。

“停車難”也是導(dǎo)致糾紛一大關(guān)鍵。

為解決“停車難”問(wèn)題,深圳羅湖區(qū)在2020年開(kāi)展了積極探索老舊小區(qū)與周邊商業(yè)停車場(chǎng)錯(cuò)峰共享停車模式,白天寫(xiě)字樓車位緊張時(shí)讓車輛停進(jìn)住宅小區(qū),夜間小區(qū)車輛停進(jìn)周邊樓宇停車場(chǎng)。

2021年深圳兩會(huì)期間,深圳市人大代表蘇毅等也發(fā)出建議,將解決“停車難”問(wèn)題納入城市治理體系,編制全市“十四五”停車場(chǎng)專項(xiàng)規(guī)劃,把停車場(chǎng)建設(shè)作為每年市區(qū)的民生實(shí)事,鼓勵(lì)社會(huì)力量投資興辦停車場(chǎng)和立體停車庫(kù),爭(zhēng)取到2025年基本解決停車難問(wèn)題。

深圳市交通運(yùn)輸局在建議答復(fù)中表示,根據(jù)規(guī)劃,“十四五”期間,深圳市將再增加100萬(wàn)個(gè)以上停車泊位,基本接近小汽車保有量。

此類規(guī)劃是否能有效減少當(dāng)?shù)剀囄患m紛需要時(shí)間給出答案。

原標(biāo)題：深圳“賓利大戰(zhàn)勞斯萊斯門”背后:車位產(chǎn)權(quán)歸屬之辯