世界人居

江小亭/發(fā)自東莞、深圳

5月的深圳樓市更值得期待。

4月29日下午3時,深圳2022年首批次土地拍賣正式開始,經(jīng)過4個多小時鏖戰(zhàn),最終所有地塊均被競拍至最高限價,全部完成出讓,收金近200億元。

此次深圳共出讓8宗涉宅用地(含1宗自持保障性租賃住房),總面積約32.11萬平方米,總建筑規(guī)模約107萬平方米,共吸引華潤、中海、保利、招商、華發(fā)、萬科、金地、越秀、卓越、深業(yè)、安居、建發(fā)、聯(lián)發(fā)、天健、坪山城投、深汕投控等近20家房企參與競拍。其中大部分房企總部位于深圳,央企、國企占比約9成。

相較此前已完成首輪供地的北京、廈門、武漢、成都等熱度一般的城市,以及大灣區(qū)城市東莞首批次8宗宅地流拍6宗的情況,深圳此次土地拍賣取得較好成績。

對于深圳供地的高熱度態(tài)勢,廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為主要有幾個原因:一是本輪供地多宗地塊銷售限價相比2021年有所上調(diào),相當于給開發(fā)商留有一定利潤空間;二是深圳整體新房庫存消化周期在熱點城市中處于較低水平,且經(jīng)過年初到現(xiàn)在兩撥疫情,需求被擠壓未釋放,加上地塊出讓數(shù)量較少、一些地塊本身比較優(yōu)質(zhì),以及大環(huán)境吹暖風(fēng),都增加了開發(fā)商對后市走勢的信心,形成了高熱度搶地態(tài)勢。

市場層面,隨著疫情得到有效控制,解封后的需求也正在慢慢釋放。過去的4月,深圳一二手房成交已有明顯起色,新房方面售樓處人氣回升明顯,去化9成、當日收金超XX億元等成交喜報不斷出現(xiàn);二手房交易量也筑底上升,單月成交突破2000套。

土地市場作為樓市重要風(fēng)向標,這一出讓結(jié)果也給后續(xù)市場帶來明顯提振作用。

最高限價出讓,“國家隊”全部攬下

深圳首輪集中供地出讓呈現(xiàn)較高熱度,不僅每宗地均有房企參拍,且8宗地塊中有5宗報名房企數(shù)量在8家以上,最終所有住宅用地均以最高限價出讓。

龍華民治地塊成為本輪供地最熱門地塊,吸引超10家房企參拍,最終8家參與搖號,也是深圳土地拍賣啟動搖號政策后吸引搖號房企最多的地塊;激烈競拍后,最終由深業(yè)+龍華安居以37.8億元+競配建12700平方米拿下。

據(jù)某投拓人士介紹,利潤較高是該地塊吸引多家房企參與報名的主要原因。

龍華民治地塊位于深圳紅山片區(qū),地塊周邊居住氛圍成熟,各類配套齊全,該宗地入市限售價72150元/平方米,相比鄰近的中海去年斬獲地塊限售價高出2350元/平方米。

“剛需客”上車熱門板塊深圳光明區(qū)出讓的兩宗地塊也有明顯限價上調(diào)趨勢,如光明玉塘片區(qū)地塊限售價47150元/平方米,相比去年同片區(qū)出讓的2宗土地,限價上調(diào)了3750元/平方米。光明區(qū)兩宗地塊均被華潤拿下,共花費41.31億元。

另外,深圳寶安區(qū)新安地塊、坪山石井地塊、坪山龍?zhí)锏貕K、深汕地塊以及龍崗寶龍自持保障性租賃用地分別被萬科+安居聯(lián)合體、天健、坪山城投、深汕城投以及龍崗人才安居以最高限價拿下。

可以看到,無論是參拍房企還是最終拿地房企,在深圳本輪供地中央企、國企仍是拿地主力軍。其中華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展尤為積極,全程參與了6宗地塊競拍,最終僅華潤幸運斬獲光明區(qū)2宗宅地,保利、招商空手而歸。

對于深圳首輪供地中央企、國企表現(xiàn)積極,李宇嘉表示,一是深圳房地產(chǎn)市場開發(fā)難度較高,對開發(fā)商綜合開發(fā)能力要求較高;二是去年以來深圳是民營房企暴雷比較集中的城市,目前民企整體仍處在資金風(fēng)險的困境之中。

值得一提的是,本批次用地進一步加大了保障性租賃住房供應(yīng)力度。龍崗人才安居拿下的深圳龍崗區(qū)寶龍街道宗地將全部用于建設(shè)企業(yè)自持的保障性租賃住房。

深圳首輪供地完美收官,給市場帶去了暖意,也表明房企對大灣區(qū)核心戰(zhàn)場依舊持有信心。

“開發(fā)商特別是國有房企,對深圳樓市未來還是有信心的?！敝袊鞘薪?jīng)濟研究院副院長宋丁表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為,從深圳土地拍賣市場可以看出,房企還是積極拿地的,他們對于一線城市土地投資依然看好,“就目前來看,深圳土地拍賣市場依然會有較好的表現(xiàn),類似拿地情況也會對其他城市房企投資產(chǎn)生影響或啟發(fā),5月份預(yù)計一些城市土地拍賣市場會有積極復(fù)蘇表現(xiàn)?！?/p>

需求正緩慢釋放

“解封之后,看房客戶相比上月明顯多了起來,最多的時候一天接待了十幾組客戶?！鄙钲谖鞑磕硺潜P置業(yè)顧問對記者表示。

隨著個別熱點樓盤成交成績喜人,售樓處人氣回升,相關(guān)的“報復(fù)性買房”消息也開始被屢次提及,進一步刺激了樓市。但實際情況卻有待考量。

以近期熱度較高去化9成的星河榮御為例。2020年星河榮御曾一口氣推出922套房源,開盤完成約85%高去化率,剩余房源也在隨后一個月內(nèi)清盤;2021年,項目再次推出211套房源,取得“日光”好成績;此次去化9成的總推售房源不過139套。

星河榮御是公認網(wǎng)紅板塊的“網(wǎng)紅盤”,5萬元/平方米均價與周邊二手房存在約2萬元/平方米倒掛空間,項目自身亮點也可圈可點,但依然受困于大環(huán)境影響銷售低迷。

“去化9成的成績只能說明市場還有一些后勁,但目前的購買力尚不能支撐深圳樓市大范圍回暖。”有業(yè)內(nèi)人士分析認為。

對于數(shù)據(jù)層面的稍見起色,樂有家營銷總裁賀玲也提到,“因為3月份樓市成交基數(shù)低,4月份在成交增長率方面會比較‘好看’,實際上成交量預(yù)計仍處于低檔階段?！?/p>

當“網(wǎng)紅板塊”“網(wǎng)紅盤”尚不能完全回暖,其他板塊項目無疑更顯艱難。有開發(fā)商直言,能賣出4成就滿足了。

對于部分仍陷債務(wù)困境的民企,旗下項目去化無疑更加舉步維艱。在剛剛結(jié)束的深圳首輪供地中,除同有國資背景的萬科外,并未出現(xiàn)更多民營企業(yè)身影。“深圳去年以來是民企暴雷比較集中的城市,目前民企整體仍處于資金風(fēng)險的困境中?！崩钣罴螌Υ吮硎?。

為加快去化,各樓盤也開始使出渾身解數(shù),不過整體來看當前深圳新房市場并未出現(xiàn)普遍大幅降價促銷,尤其熱度稍高的西部地區(qū),除個別特價房外,有折扣的房源一般也僅是推出認購99折,或認購、準簽兩個99折,即便是“五一”期間,各樓盤活動也主要以到訪送禮等常規(guī)方式為主。

相比之下,深圳東部片區(qū)力度稍大,有樓盤更是罕見直接調(diào)低備案價。

近日,一則關(guān)于大鵬新區(qū)滿京華云曦花園主動調(diào)低價格,且給之前買家退回差價的消息掀起市場一陣熱議。主動調(diào)低且主動賠償差價,這在深圳樓市實屬罕見。

對此,記者向項目方進行了求證,該消息被證實。“降價更多是區(qū)域問題和限制,并非由于項目或產(chǎn)品。”滿京華云曦花園相關(guān)人士補充說道。

位于大鵬新區(qū)的滿京華云曦于去年下半年正式開盤,開盤均價約3.49萬元/平方米,今年調(diào)整后的均價約2.9萬元/平方米,降幅高達17%。就目前整個深圳新房市場,均價低于“3字頭”項目其實已不多。

按面積計算,平均每套總價下調(diào)約30萬-40萬元,據(jù)悉項目前期賣出80多套,合計退給購房者約3000萬元。

市場下行期樓市分化更加明顯,雖有回暖信號,也主要集中在個別熱盤,相對冷門板塊難見起色。滿京華云曦位于的大鵬新區(qū)由于缺少軌道交通帶動,雖產(chǎn)品優(yōu)勢明顯,但吸引剛需客戶購買的熱度依舊未能跑過光明、沙井等,板塊其他項目今年以來也長期處于如推出特價房等“促銷”狀態(tài)。

調(diào)價或是無奈之舉,但價格優(yōu)勢明顯下,開發(fā)商“自救”或為了吸引更多自住剛需客戶關(guān)注。

5月市場可期

目前,大灣區(qū)樓市放松調(diào)控正從多個城市蔓延開來,繼佛山確定“滿5年二手房不再納入限購范圍”、中山調(diào)整購房門檻“大專及以上無社?？少彿俊蓖?趕在“五一”小長假前,東莞也開始了新一輪樓市解綁,主要從恢復(fù)個稅、調(diào)整個稅/社保繳納時長認定方式等購房資格層面進行放松。

對于深圳后續(xù)樓市政策走向,賀玲同樣提到不排除有政策上的“正常調(diào)整”或“邊際微松”,“這對于當前過度壓制的需求釋放有一定緩解,相信在剛需購房和新市民購房需求滿足方面會有考量,預(yù)計年中市場會有‘復(fù)蘇’行情?！?/p>

房住不炒下,深圳為提振市場預(yù)期也在不斷地做著努力,包括房貸利率持續(xù)下探。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù),目前深圳商業(yè)銀行首套住宅房貸利率已普遍調(diào)整為4.9%,二套為5.2%,相較3月下降了15-30BP,且放款速度提速。

供應(yīng)端也在增加。據(jù)深圳市住建局公開信息顯示,深圳二季度計劃入市住宅14250套,其中不乏多個“網(wǎng)紅盤”;對比一季度7509套房源,樓盤供應(yīng)端增量明顯,對于刺激成交將有一定成效。

還有,備受市場關(guān)注的二手房參考價調(diào)整問題,前段時間官方在回復(fù)中表明了“會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格做出相應(yīng)調(diào)整”。如今,在全國政策環(huán)境相對放松的背景下,不排除深圳后續(xù)根據(jù)市場變化進行正常調(diào)整。

顯而易見的是,4月29日的土地出讓結(jié)果又是一個好消息?！邦A(yù)計第二批、第三批次集中供地會有更好表現(xiàn)?！崩钣罴伪硎?。

原標題：深圳首批供地全部“封頂價”拍出 “報復(fù)性買房”言之過早