世界人居

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 ?？趫?bào)道

停車(chē)費(fèi)從每月210元直接漲至430元、650元……

今年年初以來(lái),海口金域?yàn)撑?、紫園等部分小區(qū)業(yè)主通過(guò)12345政務(wù)服務(wù)平臺(tái)等渠道不斷投訴物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商停車(chē)位漲價(jià)一事,并因地下停車(chē)庫(kù)設(shè)卡、產(chǎn)權(quán)車(chē)位落鎖一事與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商正面交鋒,沖突不斷。

投訴和沖突不斷下,致使住建、市場(chǎng)監(jiān)管及轄區(qū)街道辦等多部門(mén)奔走在一個(gè)個(gè)小區(qū)間,約談開(kāi)發(fā)商、召集多方開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),但未能從根本上解決問(wèn)題。

問(wèn)題癥結(jié)在于,多個(gè)政府職能部門(mén)召開(kāi)多方協(xié)調(diào)會(huì)后發(fā)現(xiàn),對(duì)于開(kāi)發(fā)商單方面上漲停車(chē)費(fèi)(產(chǎn)權(quán)車(chē)位租金)行為找不到具體處罰依據(jù),屬于監(jiān)管空白。職能部門(mén)在解決此類(lèi)問(wèn)題時(shí)左右為難,執(zhí)法監(jiān)管難以成行。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在當(dāng)?shù)夭稍L了解到,海口部分小區(qū)停車(chē)費(fèi)“集體”漲價(jià)背后深層次原因,是開(kāi)發(fā)商計(jì)劃盡快拋售手中自持產(chǎn)權(quán)車(chē)位,回籠資金。

河南千業(yè)(海口)律師事務(wù)所副主任、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)委員胡留喜認(rèn)為,雖然開(kāi)發(fā)商漲價(jià)行為屬于市場(chǎng)行為,但住宅小區(qū)配套的車(chē)位具有特殊性,是住宅小區(qū)附屬設(shè)施,開(kāi)發(fā)商單方面調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),必須要考慮小區(qū)業(yè)主基本需求。

胡留喜還表示,《海南省車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》雖然對(duì)此類(lèi)問(wèn)題有相關(guān)規(guī)定,遺憾的是該管理辦法并沒(méi)有制定車(chē)位調(diào)價(jià)原則、程序、監(jiān)管、爭(zhēng)議解決機(jī)制,使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商機(jī)制成為了一紙空文。他建議政府相關(guān)部門(mén)完善相關(guān)法規(guī),從根本上解決停車(chē)費(fèi)無(wú)續(xù)漲價(jià)問(wèn)題。

小區(qū)停車(chē)費(fèi)“集體”漲價(jià)

“車(chē)位(漲價(jià))的事我不談,(物業(yè))服務(wù)的事我給大家做。”3月22日上午,?？诮鹩?yàn)撑闲^(qū)物業(yè)公司經(jīng)理趙先生站在小區(qū)花壇旁,擺了擺手對(duì)兩名業(yè)主代表說(shuō)。

關(guān)于小區(qū)地下車(chē)位租金漲價(jià)一事,趙先生表示物業(yè)公司很無(wú)辜。他告訴記者,今年1月5日在小區(qū)張貼了一紙《關(guān)于調(diào)整車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)車(chē)位出租價(jià)格通知》,是該小區(qū)開(kāi)發(fā)商工作人員張貼的。

“我們不讓部分車(chē)輛進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)是在維持小區(qū)秩序,不能讓車(chē)亂停在別人固定車(chē)位上。”趙先生回應(yīng)稱(chēng)。

按照開(kāi)發(fā)商張貼的通知,自今年2月1日開(kāi)始,金域?yàn)撑闲^(qū)車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)車(chē)位租金按380元/月/位標(biāo)準(zhǔn)出租。即每個(gè)車(chē)位停車(chē)費(fèi)從原來(lái)的210元/月(含50元左右的物業(yè)服務(wù)費(fèi)),漲至如今的430元/月(含50元左右的物業(yè)服務(wù)費(fèi))。

“小區(qū)物業(yè)公司也發(fā)通知,如果在(今年)1月底前不與開(kāi)發(fā)商重新簽訂漲價(jià)合同,將拒絕有關(guān)車(chē)輛進(jìn)入地下小區(qū)?！苯鹩?yàn)撑蠘I(yè)主郝先生告訴記者,2月11日,小區(qū)門(mén)衛(wèi)拒絕未重新簽署協(xié)議的業(yè)主車(chē)輛進(jìn)入地下車(chē)庫(kù),“原來(lái)租賃車(chē)位的幾十戶(hù)業(yè)主中,有的被逼無(wú)奈重新簽訂了漲價(jià)的合同,有的把車(chē)輛停在了小區(qū)外面?！?/span>

由于小區(qū)門(mén)衛(wèi)不讓車(chē)輛進(jìn)入地下車(chē)庫(kù),業(yè)主便向海口12345政務(wù)服務(wù)熱線及媒體投訴求助。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督執(zhí)法部門(mén)派人到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查后,責(zé)令小區(qū)物業(yè)公司限期改正,業(yè)主才得以進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)泊車(chē)。

?？诮鹩?yàn)撑闲^(qū)是一個(gè)建成達(dá)15年之久的老小區(qū),有住戶(hù)760余戶(hù),規(guī)劃車(chē)位為600個(gè)(地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位為260余個(gè))。郝先生等業(yè)主告訴記者,小區(qū)平時(shí)停車(chē)就十分緊張,地下車(chē)位一上鎖,業(yè)主停車(chē)就更困難了。

金域?yàn)撑贤＼?chē)位漲價(jià)在?？诓⒎莻€(gè)例,據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w近期披露,紫園、海秀天成以及北大華府C區(qū)、美舍嘉苑、花滿(mǎn)溪、長(zhǎng)信上東城、西海岸海長(zhǎng)流四期等小區(qū),均被市民在12345政務(wù)服務(wù)平臺(tái)多次投訴,問(wèn)題主要是成倍上漲停車(chē)費(fèi),以及存在車(chē)位“只售不租”情形。

一觸即發(fā)的“保衛(wèi)戰(zhàn)”

有?？谑忻癜l(fā)現(xiàn)了一個(gè)“有趣”現(xiàn)象,停車(chē)費(fèi)漲價(jià)的小區(qū)集中出現(xiàn)在去年年底及今年年初?！案杏X(jué)開(kāi)發(fā)商一起商量好的,在同一個(gè)時(shí)間段集體漲價(jià)。”金域?yàn)撑闲^(qū)業(yè)主呂先生對(duì)記者表示。

也是在今年1月份,海口紫園小區(qū)A區(qū)、C區(qū)地下車(chē)庫(kù)所有車(chē)位都安裝了地鎖,其他業(yè)主車(chē)輛均被禁止進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)泊車(chē)。小區(qū)業(yè)主投訴稱(chēng),開(kāi)發(fā)商告知住戶(hù),業(yè)主車(chē)輛要想停放地下車(chē)庫(kù)只有兩個(gè)途徑:一是購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位,每個(gè)車(chē)位售價(jià)18萬(wàn)元;二是租車(chē)位,每個(gè)車(chē)位為650元/月。

“原來(lái)的停車(chē)費(fèi)是210元/月,現(xiàn)在租的話要650元/月,租金漲了3倍之多?！弊蠄@C區(qū)住戶(hù)馬女士告訴記者,整個(gè)紫園C區(qū)有200多戶(hù)業(yè)主,地上露天停車(chē)位只有70多個(gè),如果地下車(chē)庫(kù)不讓停車(chē),小區(qū)業(yè)主只能將車(chē)輛停放在小區(qū)道路上。

小區(qū)停車(chē)費(fèi)“集體”成倍漲價(jià)行為引起了小區(qū)業(yè)主極度不滿(mǎn)。圍繞小區(qū)泊車(chē)矛盾,業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司展開(kāi)了激烈的車(chē)位價(jià)格“保衛(wèi)戰(zhàn)”:紫園C區(qū)地下車(chē)庫(kù)道閘被拆除,部分地鎖受損;在執(zhí)法部門(mén)約談下,金域?yàn)撑闲^(qū)門(mén)衛(wèi)才允許業(yè)主在地下車(chē)庫(kù)泊車(chē)。

3月21日上午,在轄區(qū)街道辦召集下,?？谧蠄@小區(qū)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)委會(huì)及部分業(yè)主坐在了一起,面對(duì)面協(xié)商產(chǎn)權(quán)車(chē)位停車(chē)問(wèn)題。雖然在產(chǎn)權(quán)車(chē)位租金問(wèn)題上協(xié)商無(wú)果,但總算將地下車(chē)庫(kù)地鎖打開(kāi)。4月12日,金域?yàn)撑闲^(qū)業(yè)主再次向記者反映,該小區(qū)地下車(chē)庫(kù)停車(chē)位又被上了地鎖,無(wú)法泊車(chē)。

受訪小區(qū)業(yè)主認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商擅自漲價(jià)嚴(yán)重違背公平交易市場(chǎng)原則,小區(qū)內(nèi)停車(chē)設(shè)施存在由開(kāi)發(fā)商壟斷經(jīng)營(yíng)情況,如果壟斷產(chǎn)品由開(kāi)發(fā)商隨意定價(jià),將影響民生;小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)即便是由開(kāi)發(fā)商持有,也具有為本小區(qū)居民服務(wù)的“準(zhǔn)公共屬性”。

業(yè)主稱(chēng),退一步講即便實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),開(kāi)發(fā)商確有漲價(jià)理由,也應(yīng)該在雙方地位對(duì)等、充分協(xié)商前提下協(xié)商,開(kāi)發(fā)商不能憑借其優(yōu)勢(shì)地位而單方肆意漲價(jià)。在給有關(guān)部門(mén)的投訴材料中,金域?yàn)撑闲^(qū)業(yè)主還指責(zé)有關(guān)部門(mén)監(jiān)管不作為,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商停車(chē)費(fèi)亂漲價(jià),致使市場(chǎng)秩序混亂。

面對(duì)業(yè)主質(zhì)疑,開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,起爭(zhēng)議的產(chǎn)權(quán)車(chē)位本就歸屬開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是車(chē)位租賃關(guān)系,根據(jù)《海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定,開(kāi)發(fā)商自主產(chǎn)權(quán)車(chē)位租賃屬于市場(chǎng)行為,租金定價(jià)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

金域?yàn)撑闲^(qū)開(kāi)發(fā)商——海口吉欣實(shí)業(yè)有限公司一相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,他們漲價(jià)的依據(jù)是企業(yè)財(cái)務(wù)成本核算,一個(gè)產(chǎn)權(quán)車(chē)位銷(xiāo)售均價(jià)為16.5萬(wàn)元,但成本在10多萬(wàn)元?！熬褪呛蠡跐q晚了嘛!”對(duì)于記者問(wèn)到“為什么突然要漲價(jià)”的問(wèn)題,該張姓負(fù)責(zé)人稱(chēng),“當(dāng)時(shí)小區(qū)房?jī)r(jià)在3000多(元/平方米),現(xiàn)在房?jī)r(jià)都漲到1萬(wàn)多(元/平方米),甚至更高,業(yè)主怎么不提呢?”

缺乏監(jiān)管依據(jù),職能部門(mén)疲于奔命

開(kāi)發(fā)商在停車(chē)費(fèi)(即產(chǎn)權(quán)車(chē)位租金)上為何突然“集體”漲價(jià)?

“為什么?？谀敲炊嘈^(qū)停車(chē)位漲價(jià),它存在一個(gè)共性問(wèn)題,收回的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠投入的成本,包括銀行利息。”金域?yàn)撑闲^(qū)開(kāi)發(fā)商張姓負(fù)責(zé)人表示,業(yè)主租賃車(chē)位所交的租金幾乎等于銀行存款的活期利息,開(kāi)發(fā)商投入成本支出就變成了固定期利息,“15萬(wàn)元車(chē)位費(fèi)一次性存銀行3年,你算一下看有多少利息?”

從企業(yè)資金成本及現(xiàn)金流角度,開(kāi)發(fā)商更愿意售出車(chē)位一次性回收投入,這也是這次開(kāi)發(fā)商“集體”漲產(chǎn)權(quán)車(chē)位租金背后的真正原因;部分開(kāi)發(fā)商還明確告知小區(qū)業(yè)主“車(chē)位只售不租”。

由于停車(chē)費(fèi)成倍上漲,小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商矛盾激化,海口市政務(wù)服務(wù)平臺(tái)也不斷接到業(yè)主投訴,當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)工作人員只得在一個(gè)又一個(gè)小區(qū)間約談開(kāi)發(fā)商,召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),最終效果不太理想,問(wèn)題未能從根本上得到解決。

針對(duì)?？谧蠄@小區(qū)業(yè)主反映停車(chē)位租金上漲以及部分小區(qū)停車(chē)位“只售不租”問(wèn)題,?？谑姓?zé)成行業(yè)監(jiān)管部門(mén)約談開(kāi)發(fā)商。3月25日下午,?？谑凶〗ň致?lián)合綜合執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)管、發(fā)改委等多部門(mén)約談紫園小區(qū)開(kāi)發(fā)商及小區(qū)物業(yè)。這次約談,職能部門(mén)還專(zhuān)門(mén)邀請(qǐng)律師參與。

參與此次約談會(huì)的一政府部門(mén)負(fù)責(zé)人表示,約談會(huì)上,職能部門(mén)對(duì)于?？谧蠄@小區(qū)停車(chē)費(fèi)突然上漲問(wèn)題均認(rèn)為不合理;但多部門(mén)交流意見(jiàn)后發(fā)現(xiàn),對(duì)開(kāi)發(fā)商單方面漲價(jià)行為找不到具體處罰依據(jù),屬于監(jiān)管空白。

為此,政府部門(mén)在解決此類(lèi)問(wèn)題時(shí)左右為難,執(zhí)法監(jiān)管乏力且尷尬。

胡留喜認(rèn)為,如果單從《價(jià)格法》考量,開(kāi)發(fā)商作為經(jīng)營(yíng)者有權(quán)自主制定價(jià)格,開(kāi)發(fā)商漲價(jià)行為屬于市場(chǎng)行為,業(yè)主要么選擇購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位,要么選擇不斷漲價(jià)的租賃車(chē)位。

是否有相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)對(duì)此類(lèi)漲價(jià)行為進(jìn)行約束和監(jiān)管呢?胡留喜認(rèn)為,首先,對(duì)于開(kāi)發(fā)商所持的產(chǎn)權(quán)車(chē)位,《海南省車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定,具備議價(jià)條件的居民住宅小區(qū)配套的停車(chē)設(shè)施實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),開(kāi)發(fā)商也有自主定價(jià)權(quán)。車(chē)位產(chǎn)權(quán)人雖為開(kāi)發(fā)商,但在其自持產(chǎn)權(quán)期間,從嚴(yán)格意義上講也是業(yè)主組成部分,租賃車(chē)位調(diào)價(jià),應(yīng)根據(jù)前述管理辦法相關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。但遺憾的是,該管理辦法并沒(méi)有制定車(chē)位調(diào)價(jià)原則、程序、監(jiān)管、爭(zhēng)議解決機(jī)制,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商成為一紙空文。

其次,住宅小區(qū)配套的車(chē)庫(kù)、車(chē)位具有特殊性,是住宅小區(qū)附屬設(shè)施,開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)車(chē)位不能單方面任意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),其調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)行為必須考慮小區(qū)業(yè)主基本需求。

雖然《價(jià)格法》《海南省車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定住宅小區(qū)停車(chē)位實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),但開(kāi)發(fā)商作為經(jīng)營(yíng)者,在與消費(fèi)者交易時(shí)應(yīng)遵循《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的“自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用”原則,不應(yīng)利用其處于市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)支配地位而隨意調(diào)整車(chē)位租賃價(jià)格,從而迫使業(yè)主不得不購(gòu)買(mǎi)其停車(chē)位,嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者合法權(quán)益。

同時(shí),《反壟斷法》也明確規(guī)定,禁止具有市場(chǎng)支配地位的經(jīng)營(yíng)者濫用市場(chǎng)支配地位的行為,即以不公平的高價(jià)銷(xiāo)售商品或者以不公平的低價(jià)購(gòu)買(mǎi)商品;開(kāi)發(fā)商將停車(chē)位租賃費(fèi)從210元/月調(diào)高至650元/月,涉嫌濫用市場(chǎng)支配地位銷(xiāo)售商品,根據(jù)《反壟斷法》第四十七條規(guī)定,可由反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)責(zé)令停止違法行為,沒(méi)收違法所得,并處上一年度銷(xiāo)售額1%以上、10%以下罰款。

來(lái)自律師的4點(diǎn)建議

胡留喜律師認(rèn)為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為資金密集型企業(yè),其融資難、融資成本高是客觀存在事實(shí)。在該背景之下,車(chē)庫(kù)車(chē)位建好后,開(kāi)發(fā)商急需收回成本實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,并利用小區(qū)車(chē)輛保有率高、市區(qū)車(chē)位數(shù)量“僧多粥少”的現(xiàn)狀,高于市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售車(chē)位已成為常態(tài)。

但苦于購(gòu)房者不愿意高價(jià)購(gòu)買(mǎi),開(kāi)發(fā)商只得臨時(shí)自持產(chǎn)權(quán)出租車(chē)位。鑒于車(chē)位自持成本較高,開(kāi)發(fā)商便利用優(yōu)勢(shì)地位與購(gòu)房者“斗智斗勇”,調(diào)高產(chǎn)權(quán)車(chē)位的租賃價(jià)格成為開(kāi)發(fā)商慣用的營(yíng)銷(xiāo)手段,且屢試不爽,其真實(shí)目的是讓購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)其自持產(chǎn)權(quán)車(chē)位,而非租賃車(chē)位。

為此,胡律師提出4點(diǎn)建議,供職能部門(mén)參考——

一、自然資源和規(guī)劃部門(mén)在出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí),不僅要限地價(jià)限房?jī)r(jià),也要同時(shí)限車(chē)位、車(chē)庫(kù)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商自持車(chē)位、車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的,出租車(chē)位的價(jià)格應(yīng)向價(jià)格主管部門(mén)備案,原則上不得高于同地段、類(lèi)品質(zhì)的小區(qū)出租車(chē)位的價(jià)格;

二、市場(chǎng)監(jiān)督管理總局及住建部門(mén)及時(shí)修訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》,增加關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)售賣(mài)價(jià)格的條款進(jìn)行明確約定;同時(shí),增加開(kāi)發(fā)商自持車(chē)位、車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)價(jià)規(guī)則,建議根據(jù)CPI增減幅度,對(duì)租賃收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,進(jìn)而保障業(yè)主知情權(quán)、公平交易權(quán),是否購(gòu)買(mǎi)或租賃車(chē)位選擇權(quán),同時(shí)也兼顧開(kāi)放商的建設(shè)車(chē)位積極性,并取得合理回報(bào)的利益訴求;

三、海南省發(fā)改委、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、海南省交通運(yùn)輸廳對(duì)海南省車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法進(jìn)行修訂,完善開(kāi)發(fā)商出租車(chē)位的調(diào)價(jià)原則、爭(zhēng)議解決機(jī)制;

四、不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)及市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)對(duì)車(chē)位出售登記、車(chē)位租售價(jià)格依法進(jìn)行監(jiān)管,切實(shí)保障買(mǎi)受人或承租人合法權(quán)益。若開(kāi)發(fā)商不遵守約定,購(gòu)房人不僅可以向主管部門(mén)投訴舉報(bào),也可依法向人民法院提起訴訟保護(hù)自己的合法權(quán)益。

原標(biāo)題：海口小區(qū)停車(chē)費(fèi)大漲調(diào)查:開(kāi)發(fā)商后悔漲晚了,職能部門(mén)執(zhí)法無(wú)據(jù)